Nghị định 147/2026/NĐ-CP Hướng dẫn cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho dự án tồn đọng

1. Điều 11 quy định xử lý dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.

2. Điều 12 quy định xử lý về việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, về quản lý, sử dụng đất.

3. Điều 13 quy định xử lý đối với dự án đầu tư trên khu đất mà Nhà nước đã thu hồi đất không thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

4. Khoản 4 Điều 16 sửa đổi mục 14 Nghị quyết số 265/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội về Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khoá XV.

1. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát sự phù hợp của dự án với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

2. Sở Xây dựng tổng hợp kết quả đánh giá điều kiện và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định đối với từng dự án. Hồ sơ gồm:

3. Đối với các tỉnh, thành phố tổ chức riêng Sở Quy hoạch - Kiến trúc thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân công Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện các nhiệm vụ quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Đối với diện tích đất được điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Điều này thì không phải thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

1. Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường:

2. Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai:

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp kèm theo đơn về việc đăng ký biến động theo quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được thông báo quy định tại khoản 2 Điều này.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực trước ngày ban hành thông báo quy định tại điểm c khoản 2 Điều này thì nộp thêm văn bản, giấy tờ về việc chuyển quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

5. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện:

6. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện Điều này: trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.

1. Thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

2. Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 được xác định như sau:

TBS = T1 - T2

Trong đó:

TBS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung.

T1 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp.

T2 là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp. Trong đó:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất;

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng được xác định căn cứ vào tỷ lệ so với đất ở thì nay cho áp dụng tỷ lệ đó để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

3. Trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.

4. Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.

1. Đối với dự án quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 nằm tại khu vực ven biển hoặc trong phạm vi thực hiện dự án có diện tích đất có nguồn gốc từ đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất thì áp dụng chính sách theo quy định tại Điều 4 Nghị quyết số 170/2024/QH15. Việc rà soát điều kiện được tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

2. Đối với dự án quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì áp dụng chính sách theo quy định tại Điều 5 Nghị quyết số 170/2024/QH15. Việc rà soát điều kiện được tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

3. Sau khi có Quyết định cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, các cơ quan, người có thẩm quyền hoàn thiện các thủ tục để thực hiện dự án đầu tư theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Trường hợp trong diện tích đất đã giao, cho thuê trước ngày 01/5/2026 có diện tích rừng phải chuyển mục đích sử dụng rừng để thực hiện dự án mà chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp tại thời điểm giao đất, cho thuê đất thì cơ quan, người có thẩm quyền không phải ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng rừng khi hoàn thiện hồ sơ dự án. Việc thực hiện nghĩa vụ trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

4. Đối với phần diện tích của dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc lựa chọn phương pháp định giá đất, trình tự áp dụng phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được thực hiện theo quy định tại Điều 5 và Điều 6 Nghị định số 76/2025/NĐ-CP.

Đối với phần diện tích của dự án được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì việc lựa chọn phương pháp định giá đất, trình tự áp dụng phương pháp định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

5. Trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian từ ngày bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định này.

1. Trường hợp dự án sau rà soát, nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định pháp luật thì thực hiện xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2025 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026).

2. Trường hợp dự án sau rà soát, nhà đầu tư không bảo đảm năng lực để tiếp tục thực hiện dự án, không được tiếp tục thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng và chi phí xây dựng trên khu đất thực hiện dự án (nếu có) cho nhà đầu tư. Kinh phí hoàn trả cho nhà đầu tư từ nguồn ngân sách địa phương (chi đầu tư phát triển khác). Việc xác định chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình đã triển khai đầu tư xây dựng trên đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

1. Việc rà soát các điều kiện được tiếp sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 13 Nghị quyết số 29/2026/QH16 được thực hiện như sau:

2. Việc xác định dự án không có tranh chấp, khiếu kiện hoặc đã giải quyết xong tranh chấp, khiếu kiện (nếu có) được thực hiện theo quy định tại Chương III của Luật Khiếu nại, Chương III của Luật Tố cáo và Mục 2 Chương XV của Luật Đất đai.

3. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép dự án được tiếp tục thực hiện, Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm tham mưu thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai như đối với trường hợp đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

1. Trường hợp dự án sau rà soát, nhà đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định pháp luật thì thực hiện xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2025 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026).

2. Trường hợp dự án sau rà soát, nhà đầu tư không bảo đảm năng lực để tiếp tục thực hiện dự án, không được tiếp tục thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng và chi phí xây dựng trên khu đất thực hiện dự án (nếu có) cho nhà đầu tư. Kinh phí hoàn trả cho nhà đầu tư từ nguồn ngân sách địa phương (chi đầu tư phát triển khác). Việc xác định chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình đã triển khai đầu tư xây dựng trên đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù tại Điều 4 và Điều 5 của Nghị quyết số 170/2024/QH15 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai có tình huống pháp lý tương tự theo quy định tại mục 14 Nghị quyết số 265/2025/QH15 thì được áp dụng các quy định tại các điều 6, 7 và 8 Nghị định này để triển khai thực hiện.

1. Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng theo chức năng nhiệm vụ được giao có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc tháo gỡ, khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trong quá trình triển khai thực hiện Nghị định này.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm:

3. Sau khi hoàn thành việc xử lý các dự án đầu tư theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định này thì việc quản lý, sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Trong quá trình thực hiện Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động mời Kiểm toán nhà nước thực hiện kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định để kịp thời đảm bảo việc tiếp tục sử dụng đất, tiếp tục thực hiện dự án theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị định này.

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07 tháng 5 năm 2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực thi hành.

Trường hợp các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định thực hiện theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà đến hết ngày 01 tháng 5 năm 2031 chưa kết thúc và được tiếp tục triển khai theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị quyết số 29/2026/QH16 thì tiếp tục được áp dụng quy định tại Nghị định này.

2. Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành có quy định cơ chế, chính sách ưu đãi hoặc thuận lợi hơn Nghị định này thì việc áp dụng cơ chế, chính sách do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.