Bản án 114/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận phiên Tòa, Hội đồng xét xử nhận định về vụ án như sau:

[1]. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Căn cứ lời trình bày của đương sự, tài liệu chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện các tình tiết mà các bên thống nhất như sau: Ngày 07/02/2023, ông Điểu D và anh Điểu Đ chuyển nhượng diện tích đất 491.7m2 tại thôn E, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước (nay là xã T, thành phố Đ) thuộc Lô 20, khoảnh 3, tiểu khu A thuộc đất lâm phận Ban Q1 quản lý, giá chuyển nhượng là 400.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng giữa các bên có lập "Hợp đồng sang nhượng đất không sổ". Nguyên đơn đã hoàn thành việc giao tiền, bị đơn đã thực hiện giao vị trí đất theo ranh giới thỏa thuận chuyển nhượng nhưng từ khi lập thỏa thuận đến nay nguyên đơn không đến canh tác quản lý sử dụng và cho rằng đã thông báo chấm dứt hợp đồng để bị đơn tiếp quản nhưng bị đơn không đồng ý. Về tình tiết chưa thống nhất: Bị đơn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, khẳng định không có lỗi theo như các lý do bị đơn đã trình bày. Xét căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ý kiến của phía bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại thời điểm giao dịch, các bên đều xác định đất chưa thuộc diện được cấp giấy CNQSD đất nên không thỏa thuận về trách nhiệm để cấp giấy CNQSD đất sau này. Mà chỉ thỏa thuận phía bị đơn cam kết đất không tranh chấp và không bị cơ quan có thẩm quyền xử phạt hoặc thu hồi. Xét về đối tượng giao dịch và chủ thể tham gia chuyển nhượng: Bị đơn cho rằng đất chuyển nhượng cho nguyên đơn là đất có nguồn gốc khai phá, được phía đại diện Ban Quản lý rừng xác nhận, không tranh chấp, từ đó cho rằng có quyền chuyển nhượng.

Tuy nhiên, tài liệu bị đơn xuất trình thể hiện vị trí đất không rõ ràng và không được ban hành bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ văn bản phúc đáp của Ban Quản lý rừng là chủ thể có quyền quản lý xác định đất các bên thực hiện giao dịch nêu trên thuộc đất xâm canh trái phép, không được Ban Quản lý giao khoán; do vậy việc chuyển nhượng, sử dụng phần diện tích này cùng tài sản trên đất là không hợp pháp. Như vậy, thể hiện bị đơn không phải chủ thể có quyền chuyển nhượng, giao dịch giữa các bên là vi phạm điều cấm của pháp luật và theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật dân sự. Xét về hình thức hợp đồng: Giao dịch giữa các bên chưa được thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Do đó không đáp ứng điều kiện về hình thức và điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 117 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Từ những chứng cứ và phân tích nêu trên có cơ sở xác định: Giao dịch của các bên là vi phạm điều cấm của pháp luật, hợp đồng bị vô hiệu tại thời điểm giao kết.

Vì vậy, yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở, cần được chấp nhận.

[2] Về giải quyết hậu quả hợp đồng. 5 Do giao dịch giữa các bên bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Tại phiên tòa nguyên đơn chỉ yêu cầu cá nhân anh Đ thực hiện nghĩa vụ, rút yêu cầu buộc những người thừa kế của ông Điểu D có trách nhiệm liên đới trả. Xét thấy yêu cầu của nguyên đơn là tự nguyện nên cần buộc riêng bị đơn anh Đ trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 400.000.000 đồng. Về yêu cầu trả lãi suất chậm trả: Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn yêu cầu tính lãi suất chậm trả đối với số tiền phải thanh toán kể từ thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, tại phiên tòa nguyên đơn xin thay đổi về thời gian yêu cầu trả lãi suất chậm trả, chỉ yêu cầu bị đơn phải chịu lãi suất với mức 10%/năm đối với số tiền phải thi hành án, kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền khi bản án có hiệu lực pháp luật cho đến khi thi hành xong. Xét thấy yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp với quy định tại Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQHĐTP, ngày 11/10/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao nên cần chấp nhận. Đối với diện tích đất giao dịch: Các bên thừa nhận bị đơn đã chỉ ranh giới vị trí cho nguyên đơn, nhưng nguyên đơn không quản lý sử dụng. Bị đơn cũng đã được nguyên đơn thông báo chấm dứt hợp đồng và thực hiện khởi kiện nhưng cũng không tiếp quản, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ban Quản lý rừng hiện nay cũng không yêu cầu buộc các đương sự bàn giao lại. Do hiện nay không đương sự nào yêu cầu nên không xem xét giải quyết nghĩa vụ hoàn trả.

[3] Về chi phí tố tụng: Chi phí tố tụng vụ án là 3.500.000 đồng, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên cần buộc bị đơn hoàn trả lại.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng và chịu án phí có giá ngạch đối với nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận cho nguyên đơn; hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nộp.