Bản án 157/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thấm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án và thông báo phiên họp kiếm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cho bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thùy D, nhưng bà N1, bà D vẫn cố tình vắng mặt không lý do. Đồng thời, nguyên đơn có đơn yêu cầu không tiến hành hòa giải đối với vụ án. Như vậy, được xác định đây là vụ án thuộc trường hợp không tiến hành hòa giải được theo quy định tại khoản 4 Điều 207 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015: " ...Một trong các đương sự đề nghị không tiến hành hòa giải". Nên Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung và đã tống đạt hợp lệ các thủ tục xét xử cho các đương sự trong vụ án, nhưng bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thùy D vẫn vắng mặt lần thứ hai không có lý do. Đồng thời, nguyên đơn không yêu cầu hoãn phiên toà nên HĐXX vẫn tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trân Thị Thùy D theo quy định tại 3 điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và Điều 241 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và về thẩm quyền: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Thị Thùy D; bị đơn bà N1 không có yêu cầu phản tố và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà D không có yêu cầu độc lập.

Do đó, quan hệ pháp luật trong trường hợp này được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời bị đơn bà N1 cư trú tại ấp D, xã A, tỉnh An Giang cũng như nơi thực hiện hợp đồng là xã A, tỉnh An Giang nên thuộc thấm quyền thụ lý, giải quyết vụ án của Tòa án nhân dân khu vực 7 - An Giang theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[3] Về nội dung: Phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế theo tờ trích đo địa chính số 269-2026 (436-20) ngày 13/7/2026 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh A - Chi nhánh khu vực liên xã A có tổng diện tích 17.578,4m', gồm các điểm từ 1 đến 11, thuộc thửa số 34, tờ bản đồ số 8 ( hiện nay là thửa 36, tờ bản đồ số 20 do đã được cập nhật bản đồ địa chính), mục đích sử dụng đất rừng tràm trồng, đất tọa lạc tại ấp T, xã A, tỉnh An Giang đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ ông (bà) Trần Văn T đứng tên. [3.1] Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án do đương sự cung cấp và do Toà án thu thập được thể hiện: Ngày 06/01/2023 ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N có thoả thuận nhận chuyển nhượng của bà Hồ Thị N1, bà Trần Thị Thùy D một phần đất có diện tích 17.338,1m' (không đo đạc thực tế, nhưng có thể hiện vị trí giáp ranh của thửa đất), toạ lạc tại ấp T, xã A, tỉnh An Giang với giá 400.000.000 đồng và ông V, bà N đã trả cho bà N1, bà D được 350.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng khi nào ông V, bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ trả đủ và ông V, bà N đã nhận đất sử dụng từ ngày 30/01/2023 cho đến nay. Lúc đầu hợp đồng chuyên nhượng được viết bằng tay, sau đó hai bên hợp thức hoá lại bằng cách đánh máy và có xác nhận của chính quyên địa phương.

Tuy nhiên, sau nhiều lần ông V, bà N yêu cầu bà N1, bà D chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà N1, bà D vẫn không thực hiện mặc dù bà N1 có ký tờ cam kết đề ngày 13/5/2025 có nội dung sẽ thực hiện việc chuyển tên giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho ông V, bà N trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày ký cam kết (bút lục số 05).

Vì vậy, ông V, bà N đã gửi đơn yêu cầu 4 chính quyền địa phương giải quyết. Tại phiên hòà giải ngày 31/8/2025 bà N1 vẫn tiếp tục hẹn trong thời hạn 02 tháng kể từ ngày 31/8/2025 đến ngày 31/10/2025 sẽ thực hiện thủ tục chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V, bà N nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện (bút lục số 06). Tại biên bản làm việc ngày 22/7/2026, Lãnh đạo phòng Kinh tế xã A, tỉnh An Giang xác định: Phần đất qua đo đạc thực tế có tổng diện tích 17.578,4m?, gồm các điểm từ 1 đến 11, đất tọa lạc tại ấp T, xã A, tỉnh An Giang hiện nay. Phần đất này đã được Ủy ban nhân dân huyện A cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ ông (bà) Trần Văn T đứng tên ngày 27/9/2000 số thửa 34, tờ bản đồ số 8, loại đất rừng tràm trồng. Diện tích qua đo đạc thực tế ít hơn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do trước đây cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở dựa vào sơ đồ 14, không có đo đạc thực tế. Hiện nay phần đất đã được cập nhật bản đồ địa chính có số thửa là 436, tờ bản đồ số

20. Trường hợp Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V, bà N thì ông V, bà N được đăng ký công nhận quyền sử dụng đất lần đầu và thay thế số thửa 34, tờ bản đồ số 8 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số P 841045 cấp ngày 27/9/2000 (bà Hồ Thị N1, bà Trân Thị Thùy D nhận thừa kế của ông Trân Văn T). [3.2] Phần đất đang có tranh chấp đã được ủy ban nhân dân huyện A cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hộ ông (bà) Trần Văn T đứng tên.

Tuy nhiên, ông Trần Văn T đã chết năm 2017 và hộ ông bà Trần Văn T chỉ có bà Hồ Thị N1, bà Trần Thị Thùy D; ông T có cha tên Trần Văn X (đã chết hơn 10 năm), mẹ tên Nguyễn Thị T1 (đã chết hơn 08 năm), vợ là Hồ Thị N1 và một người con tên Trần Thị Thùy D. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 259 Luật đất đai năm 2024 thì bà Hồ Thị N1, bà Trân Thị Thùy D có quyền chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên. Việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N với bà Hồ Thị N1, bà Trần Thị Thùy D là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015. Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi bà N1, bà D thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V, bà N1, nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Về hình thức và nội dunng của hợp đồng: Như phần tích tại phần [3.1] tuy không tuân thủ theo quy định của pháp luật phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, nhưng hai bên đã lập thành văn bản; 5 có xác nhận của chính quyền địa phương; nội dung giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/01/2023 giữa hai bên có thể hiện rõ diện tích nhận chuyển nhượng, vị trí tứ cận giáp ranh, địa chỉ thửa đất, giá chuyển nhượng. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng là ông V, bà N đã giao cho bà N1, bà D nhận 350.000.000 đồng và ông V, bà N đã nhận đất sử dụng ổn định phần đất từ năm 2023 cho đến nay, không ai tranh chấp là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực là phù hợp theo Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và quy định tại Điều 116, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. [3.3] Thực tế đo đạc nhiều hơn 240m' so với hợp đồng chuyển nhượng, nhưng nội dung này cũng đã được Thông báo hợp lệ đến bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Thị Thùy D, nhưng bà N1 và bà D không có ý kiến phản đối gì.

Vì vậy, đối với phần diện tích nhận chuyển nhượng giữa các bên được xác định theo thực tế đo đạc. Đồng thời, theo thỏa thuận chuyển nhượng thì nguyên đơn ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N còn phải trả cho bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan số tiền 50.000.000 đồng.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án bà N1, bà D không có ý kiến phản đối và thể hiện ý kiến yêu cầu gì mặc dù đã được tống đạt hợp lệ các Thông báo.

Vì vậy, cân ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông V, bà N tiếp tục trả cho bị đơn bà N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà D số tiền 50.000.000 đồng.

[4] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có cơ sở và phù hợp với nhận định của HĐXX nên chấp nhận.

[5] Về chi phí xem xét, thấm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N được chấp nhận nên bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trân Thị Thùy D phải hoàn trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 2.741.040 đồng và chi phí định giá tài sản là 5.500.000 đồng, tổng cộng 8.241.040 đồng theo quy định tại Điều 157, Điều 158 và Điều 165, khoản 1 Điều 166 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 16, khoản 1 Điều 25 Pháp lệnh số 05/2024/UBTVQH15 ngày 11/12/2024 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về chi phí tố tụng. 6

[6] Về án phí sơ thẩm: Theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 26 và khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án: - Nguyên đơn ông Nguyễn Văn V, bà Phạm Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải trả cho bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thùy D 2.500.000 đồng (50.000.000đ x 5%) tiền án phí dân sự sơ thâm. - Bị đơn bà Hồ Thị N1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thùy D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận về việc công nhận hợp đồng chuyên nhượng 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Bị đơn bà Hồ Thị N1 thuộc diện người cao tuổi, nhưng suốt quá trình giải quyết vụ án không tham gia và không có đơn xin miễn án phí nên không xem xét.