Bản án 476/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn bà Trần Thị T, bị đơn bà Trương Thị Bảo T1 kháng cáo trong hạn luật định và có nộp tạm ứng án phí đầy đủ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. [1.2] Ngày 04/6/2026, bà Trương Thị Bảo T1 có đơn phản tố yêu cầu: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T1 và bà T; không đồng ý trả lại 2.200.000.000 đồng tiền cọc; xét thấy, đây là ý kiến phản bác không phải là yêu cầu phản tố nên Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu này là có căn cứ, phù hợp Điều 72 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của các đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy: 5 [2.1]

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng đặt cọc ngày 08/01/2026 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/01/2026 được xác lập giữa bà T với bà T1 là hoàn toàn tự nguyện. Theo đó, các bên tham gia giao dịch đã đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch, cũng như mục đích và hình thức của giao dịch theo Điều 117; Điều 328 và Điều 500 Bộ Luật dân sự năm 2015 nên hợp đồng này là hợp pháp và có hiệu lực nên buộc các bên phải thực hiện. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng, hai bên thống nhất ngày 30/01/2026 sẽ đến văn phòng công chứng để thực hiện các thủ tục còn lại theo các nội dung trong hợp đồng, bà T1 sẽ giao hai bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà T làm thủ tục sang tên, bà T sẽ trả số tiền 3.500.000.000 đồng còn lại.

Tuy nhiên, bà T1 không đến phòng công chứng do bà T chưa chuyển tiền, còn bà T không chuyển tiền cho bà T1 do bà T1 chưa làm thủ tục sang tên từ đó dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/01/2026 giữa bà T với bà T1 không thực hiện được. Mặt khác, căn cứ Điều 2 của hợp đồng đặt cọc có nội dung “Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên cho bên A, bên A thanh toán cho bên B số tiền là 3.500.000.000đ trước ngày 30/01/2026” và khoản 2 Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng về phương thức thanh toán có thỏa thuận “Thanh toán một lần bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản trong thời hạn từ ngày ký Hợp đồng này đến hết ngày 30/01/2026”. Như vậy, nghĩa vụ này phải được các bên thực hiện song song nên việc vi phạm thời gian thực hiện hợp đồng là do lỗi của cả nguyên đơn và bị đơn, do đó nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng và buộc bị đơn trả lại tiền cọc là có căn cứ chấp nhận. [2.2] Đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, xét thấy: Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng và phạt cọc; bản án sơ thẩm đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng. Còn đối với số tiền phạt cọc, tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút lại đối với số tiền phạt cọc là 2.200.000.000 đồng, đây là sự tự nguyện của đương sự, phù hợp với quy định pháp luật nên cấp sơ thẩm chấp nhận đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp quy định.

Tuy nhiên, sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo yêu cầu phạt cọc với số tiền 1.200.000.000 đồng là không có căn cứ. [2.3] Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn không đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền 2.200.000.000 đồng: Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, bị đơn cũng thừa nhận có nhận tin nhắn của nguyên đơn nhưng bị đơn cho rằng nguyên đơn phải trả đủ tiền thì bị đơn mới đến văn phòng công chứng; điều này không có căn cứ chấp nhận.

[3]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy, các đương sự kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình nên không có cơ sở xem xét chấp nhận; do vậy, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm như đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa.

[4] Về án phí: [4.1] Dân sự sơ thẩm: 6 Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên nguyên đơn bà Trần Thị T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nên được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp; còn bị đơn bà Trương Thị Bảo T1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc và bị buộc phải trả cho nguyên đơn số tiền 2.200.000.000 đồng nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền 2.200.000.000 đồng này. [4.2] Dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên các đương sự phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.