Bản án 570/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ tranh chấp: Bà Nguyễn Thị T khởi kiện ông Nguyễn Ngọc H1 về việc yêu cầu Tòa án công nhận quyền quản lý, sử dụng đối với diện tích đất 17,2m2 thuộc thửa đất 4524, tờ bản đồ số 53 và hợp vào thửa 4529, tờ bản đồ số 53, tọa lạc tại khu phố T, phường D, Thành phố Hồ Chí Minh cho Nguyễn Thị T. Xét, đây là vụ án dân sự về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 16, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại khoản 3 Điều 26; Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự. 5

[2] Về việc xét xử vắng mặt đương sự: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Dương Quốc H; bị đơn ông Nguyễn Ngọc H1; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP N1; bà Nguyễn Thị T1; Bà Mạnh Thị H2; ông Trần Quang H3 có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người nêu trên theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Các đương sự thống nhất với kết quả đo đạc ngày 13/5/2026 của Chi nhánh Văn phòng Đ, Thành phố Hồ Chí Minh và kết quả định giá tài sản ngày 08/7/2026.

Do đó, Hội đồng xét xử sẽ căn cứ vào kết quả đo đạc và định giá tài sản nêu trên để làm cơ sở giải quyết vụ án.

[4] Các đương sự thống nhất xác định nguồn gốc diện tích đất đang tranh chấp thuộc thửa số 4524, tờ bản đồ số 53 là của bà Đỗ Thị H4 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Phước L ngày 21/12/2013. Sau đó, vợ chồng ông Nguyễn Phước L tặng cho bà Nguyễn Thị T1. Vào ngày 08/6/2023 bà Nguyễn Thị T1 làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 121,7m² cho ông H1 (nhưng thực tế phần đất ông H1 được sử dụng là 104,51m², còn lại 17,19m² thuộc giấy chứng nhận cấp cho ông H1, nhưng thực tế bà Nguyễn Thị T là người quản lý, sử dụng. Lý do diện tích đất 17,19m² nằm trong sổ của ông H1 là do vợ chồng ông Nguyễn Phước L không làm thủ tục tách ra cho bà T được nên đã nhập chung vào sổ của ông H1; quá trình sử dụng đất ông H1 đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích đất 121,7m² cho Ngân hàng TMCP N1 – Chi nhánh N2 để vay tiền và hiện nay ông H1 đã tất toán xong cho Ngân hàng và đang làm thủ tục xóa thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đ. Xét, lời thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 13/5/2026 xác định tại phần đất các đương sự đang tranh chấp trên đất có một phần nhà cấp 4, móng cột gạch, tường xây gạch tô sơn nước có dán gạch cao 25cm, trần la phông thạch cao, mái tole, nền gạch men (xây dựng khoảng vào năm 2010); 01 phần mái che có kết cấu kèo thép, mái tole, nền xi măng, tài sản này các đương sự xác định do bà T là người xây dựng và đang trực tiếp quản lý, sử dụng.

[6] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án công nhận diện tích đất theo kết quả đo đạc thực tế là 17,2m2 (trong đó đất ở 1,4m2; đất trồng cây lâu năm 15,8m2) thuộc thửa đất 4524, tờ bản đồ số 53 và hợp vào thửa 4529, tờ bản đồ số 53 cho bà T. Hội đồng xét xử xét thấy, căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, cụ thể là “Giấy thỏa thuận” về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 08/6/2023 giữa bên chuyển nhượng (bên A) là bà Nguyễn Thị T1 với bên nhận chuyển nhượng (bên B) là ông Nguyễn Ngọc H1; bên liên quan là bà Nguyễn Thị T. Theo giấy thỏa thuận có nội dung, cụ thể: “1. Bà T1 và ông H1 thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và đã được Văn phòng C, tỉnh Bình Dương công chứng số 000906, Quyển số 01/2023-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 08/6/2023.

2. Các bên tham dự thống nhất nội dung theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây giữa gia đình bà T1 và ông H1, diện tích chuyển nhượng là phần diện tích thuộc khuân viên căn nhà có ranh giới tường xây ổn định do ông H1 xây dựng và đang trực tiếp quản lý sử dụng có diện tích đo đạc thực tế là 104,51m² (trong đó có 78m² ODT và 26,51m² CLN), ký hiệu A theo sơ đồ đính kèm; 6

3. Đối với phần diện tích 17,19m² (trong đó 1,4m² ODT và 15,79m² CLN) thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và đang tiến hành lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1, theo hiện trạng thực tế các bên tham gia thống nhất xác nhận là do bà T đang trực tiếp quản lý sử dụng (bả T là chủ sử dụng thửa đất liền kề), ký hiệu B theo sơ đồ đính kèm;

4. Ông H1 có trách nhiệm thông báo cho những người có liên quan biết nội dung đã thỏa thuận để có trách nhiệm liên đới thực hiện nội dung thỏa thuận (nếu có);

5. Trường hợp theo quy định của nhà nước cho phép tách thửa thì ông H1 sẽ cùng phối hợp và tạo mọi điều kiện để lập thủ tục tách thửa đối với diện tích 17,19m² cho bà T mà không có bất kỳ yêu cầu nào phát sinh, các chi phí về phí, lệ phí, thuế đối với thủ tục tách thửa, chuyển nhượng diện tích 17,19m² do bà T chịu trách nhiệm thanh toán...". Như vậy, có căn cứ xác định mặc dù bà T1 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 4524, tờ bản đồ số 53 với tổng diện tích 121,7m² cho ông H1, nhưng thực tế ông H1 chỉ được sử dụng diện tích đất 104,51m², phần còn lại 17,19m² (đo đạc thực tế 17,2m²) là do bà T quản lý, sử dụng. Nay, bà T yêu cầu Tòa án công nhận phần đất này cho bà T và được ông H1, bà T1 đồng ý là tự nguyện, không bị ép buộc nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[7] Về điều kiện tách thửa, hợp thửa: [7.1] Đất thuộc thửa 4524; tờ bản đồ 53 của ông H1 có tổng diện tích 121,7m², trong đó có đất ở 79,4m², đất trồng cây lâu năm 42,3m². [7.2] Đất thuộc thửa 4529, tờ bản đồ 53 của bà T có tổng diện tích 283,3m², trong đó có đất ở 155,9m², đất trồng cây lâu năm 127,4m². [7.3] Diện tích đất bà T yêu cầu Tòa án công nhận theo diện tích đo đạc thực tế 17,2m², trong đó có đất ở 1,4m², đất trồng cây lâu năm 15,8m².

Căn cứ vào Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân Thành phố H về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tại phường D thì yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về điều kiện tách thửa và hợp thửa là phù hợp nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[8] Từ những lập luận, phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[9] Đại diện Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[10] Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[11] Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định và định giá tài sản là 5.056.080 đồng nguyên đơn tự nguyện nộp và đã thực hiện xong.