Bản án 39/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

[1]. Về tố tụng: [1.1]. Về quan hệ tranh chấp:

Căn cứ vào đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 9 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự. [1.2]. Về thời hiệu khởi kiện: Đây là vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 3 Điều 155 của Bộ luật dân sự. [1.3]. Về thẩm quyền giải quyết: Đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất tọa lạc tại thôn E, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Nông nay là thôn A, xã N, tỉnh Lâm Đồng nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông nay là Tòa án nhân dân khu vực 9 – Lâm Đồng theo quy định tại Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2]. Về nội dung tranh chấp: [2.1]. Khoảng năm 1989 gia đình bà Tô Thị K, ông Nông Ích T2 khai hoang được một mảnh đất tại thôn E, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã N, tỉnh Lâm Đồng). Ngày 10/9/1998, gia đình bà K được cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất số 61 tờ bản đồ 26, diện tích là 5900m2, cấp cho hộ ông Nông Ích T2. Năm 2001, gia đình ông T2, bà K chuyển nhượng cho ông Thẩm Văn L2 phần đất có diện tích 830m2. Năm 2019, gia đình bà K làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ với lý do là đo đạc lại và thay đổi địa giới hành chính. Ngày 06/8/2019, hộ ông Nông Ích T2 được cấp lại GCNQSDĐ số CO979980 đối với thửa đất số 61 tờ bản đồ 26, diện tích 6251,0m2. Ngày 08/8/2019, ông Nông Ích T2 có đơn đề nghị tách thửa đất số 61 tờ bản đồ 26 thành 02 thửa gồm thửa 753 tờ bản đồ 26 diện tích 830m2 và thửa 754 tờ bản đồ 26 diện tích 5421m2. Ngày 30/9/2019, gia đình bà K và ông Thẩm Văn L2, bà Đàm Thị L4 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sang tên thửa đất 753 tờ bản đồ 26 mà gia đình bà K đã chuyển nhượng cho ông L2 vào năm 2001. Ngày 29/10/2019 hộ ông Nông Ích T2 được cấp đổi GCNQSDĐ số 9 CS 554592 đối với thửa 754 tờ bản đồ 26 diện tích 5421m2 và ông Thẩm Văn L2, bà Đàm Thị L4 được cấp GCNQSDĐ số CS554591 đối với thửa 753 tờ bản đồ 26 diện tích 830m2. Sau khi ông Nông Ích T2 chết, gia đình bà K thỏa thuận phân chia di dản thừa kế cho bà Tô Thị K toàn bộ quyền sử dụng đất của thửa 754 tờ bản đồ 26 diện tích 5421m2, được Chi nhánh Văn phòng Đ1 xác nhận nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý ngày 06/6/2022. Ngày 29/8/2022, bà Tô Thị K có đơn đăng ký biến động đất đai với lý do: Đo đạc xác định lại kích thước, diện tích, thay đổi số thửa, tờ bản đồ để thay đổi thửa 754 tờ bản đồ 26 diện tích 5421m2 thành thửa đất 170 tờ bản đồ 136 (nghiệm thu năm 2021), diện tích 4807m2. Ngày 27/9/2022, bà Tô Thị K được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số DE 083001 đối với thửa đất 170 tờ bản đồ 136 (nghiệm thu năm 2021), diện tích 4807m2. Ngày 30/9/2022, bà Tô Thị K có đơn đề nghị tách thửa thửa đất 170 tờ bản đồ 136 (nghiệm thu năm 2021), diện tích 4807m2 thành 02 thửa để chuyển nhượng gồm thửa đất số 171 tờ bản đồ 136 diện tích 443m2 và thửa đất số 172 tờ bản đồ số 136 diện tích 4364m2. Ngày 28/11/2022, bà Tô Thị K và chị Nguyễn Thị H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 171 tờ bản đồ 136 diện tích 443m2. Ngày 27/12/2022, chị Nguyễn Thị H được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số: DI 012266 đối với thửa đất số 171 tờ bản đồ 136 diện tích 443m2, bà Tô Thị K được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số: DI 012268 đối với thửa đất số 172 tờ bản đồ số 136 diện tích 4364m2. Ngày 23/11/2023, bà Tô Thị K có đơn đề nghị tách thửa thửa đất đất số 172 tờ bản đồ số 136 diện tích 4364m2 thành 02 thửa có diện tích 638m2 và 3726m2. Ngày 18/12/2023, bà Tô Thị K được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp GCNQSDĐ số: DM 001109 đối với thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136 diện tích 638m2 và GCNQSDĐ số: DM 001111 đối với thửa đất số 174 tờ bản đồ số 136 diện tích 3726m2. Ngày 26/12/2023, bà Tô Thị K và anh Nguyễn Ngọc D1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136 diện tích 638m2. Ngày 09/01/2024, Chi nhánh Văn phòng Đ1 xác nhận nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc D1 theo hồ sơ số 400194.CN.001. Ngày 28/10/2024, anh Nguyễn Ngọc D1, chị Hứa Thị Đ và ông Nguyễn Ngọc Q, bà Trần Thùy D ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất 10 số 173 tờ bản đồ số 136 diện tích 638m2. Ngày 15/11/2024, ông Nguyễn Ngọc Q, bà Trần Thùy D được Chi nhánh văn phòng Đ1 cấp GCNQSDĐ số DQ 076512 đối với thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136 diện tích 638m2. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Đối với các GCNQSDĐ được cấp lại sau khi làm các thủ tục cấp đổi, tách thửa, chuyển nhượng thì gia đình bà K không biết được hiện trạng đất trên thực địa khác với hình thể trên GCNQSDĐ nên không có ý kiến gì là không phù hợp với thực tế, bởi lẽ: Trong quá trình sử dụng đất hộ bà Tô Thị K đã nhiều lần thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai như cấp đổi, cấp lại, tách thửa, chuyển nhượng. Tất cả những lần đăng ký biến động đất đai giữa bà K và Chi nhánh văn phòng Đ1 đều ký kết các hợp đồng đo đạc, có tiến hành đo đạc thực tế, sau khi có kết quả đo đạc, gia đình bà K đều ký xác nhận thông tin thửa đất tại phiếu xác nhận kết quả đo đạc là đúng với hiện trạng sử dụng đất, có các hộ liền kề ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Trên các GCNQSĐ mà hộ ông Nông Ích T2 (sau này là bà Tô Thị K) được cấp đổi từ năm 2019 đều thể hiện chi tiết kích thước các cạnh theo từng vị trí. [2.2]. Bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H, anh D1, ông Q, bà D là chuyển nhượng theo hiện trạng đất trên thực địa chứ không chuyển nhượng đất theo hình thể trên GCNQSDĐ là không có căn cứ, bởi lẽ: Thứ nhất: Tại phiên tòa, anh L1 trình bày có thỏa thuận với những người nhận chuyển nhượng là chuyển nhượng đất theo hiện trạng nhưng chỉ bằng lời nói, không lập thành văn bản. Tuy nhiên chị H và anh K1 không đồng ý và khẳng định tại Văn phòng C, trước khi các bên ký hợp đồng đặt cọc chị H nói rõ là mua đất thẳng, vuông góc với chiều dài, bà K và anh L1 đồng ý thì các bên mới ký hợp đồng. Nguyên đơn ông Q, bà D xác định khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất thì gia đình bà K chỉ vị trí đất chuyển nhượng, thời điểm này GCNQSDĐ còn thế chấp, chưa làm thủ tục tách thửa nên không có việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng theo hiện trạng. Khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phải đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh”. Bị đơn đưa ra tình tiết “có thỏa thuận chuyển nhượng đất theo hiện trạng” nhưng không được chị H, ông Q, bà D thừa nhận thì bị đơn phải có nghĩa vụ chứng minh theo quy định tại khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự, cụ 11 thể: “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập có trong hồ sơ vụ việc”. Bị đơn không đưa ra được chứng cứ để chứng minh cho nội dung trình bày của mình. Do đó Hội đồng xét xử xác định: Giữa bà K và chị H, anh D1, ông Q, bà D không có nội dung thỏa thuận nào về việc các bên đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hiện trạng đất đang sử dụng mà không phải chuyển nhượng theo GCNQSDĐ được cấp. Thứ hai: Đối với thửa đất bà K đã chuyển nhượng cho chị H theo hợp đồng đặt cọc ngày 31/10/2022 được công chứng tại Văn phòng C thể hiện: Chị H thỏa thuận đặt cọc cho bà K để nhận chuyển nhượng nhượng một phần quyền sử dụng đất có diện tích là 443 m2 (gồm 100m2 ONT + 343nm2 HNK, trong đó thửa đất có chiều rộng so với mặt đường là 7m, chiều rộng vuông góc với chiều dài là 6m, chiều dài cạnh ngắn nhất khoảng 70m, cạnh dài nhất là khoảng 73m). Sau khi các bên ký hợp đồng đặt cọc, bà K liên hệ với Chi nhánh văn phòng Đ1 để thực hiện thủ tục tách thửa đối với diện tích đất mà chị H đặt cọc. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/11/2022 các bên cũng thỏa thuận diện tích đất chuyển nhượng theo Biên bản nghiệm thu và thanh lý hợp đồng số: 1315/BB-CNVPĐKĐĐ, ngày 20/10/2022 về việc trích đo địa chính thửa đất giữa Chi nhánh văn phòng Đ1 và bà Tô Thị K . Hình thể của thửa đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng được thể hiện là các đường thẳng. Tại thời điểm bà K chuyển nhượng và bàn giao đất cho chị H thì trên đất có nhà, không nhìn được từ trước ra sau hoặc từ sau ra trước nên không thể xác định được phần đất của bà K tiếp giáp với đất của anh L2 là đường thẳng hay đường cong. Chị H chỉ đồng ý vị trí điểm đầu và điểm cuối đo ngang 6m tính từ phần đất của nhà anh L2 sang, còn phần giữa đất thì chị H không đồng ý, đồng thời chị H yêu cầu sau khi phá dỡ nhà thì tiến hành đo đạc lại. Tại phiên tòa, anh L1, chị H, anh K1 cũng xác định sau khi đóng cọc sắt thì không nhìn được tổng quan hình thể của thửa đất do vướng các công trình xây dựng trên cả phần đất chuyển nhượng cho chị H và phần đất còn lại của bà K.

Thứ ba, Bà K, anh L1 và anh L3 cho rằng khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q, bà D, anh D1 đã tiến hành cắm cọc trên thực địa bằng hình thức lấy các điểm mốc từ vị trí đất đã chuyển nhượng cho chị H để đo ngang. Sau khi bà Kiều X thế chấp và thực hiện xong thủ tục tách thửa thì các bên mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ông Q, bà D xác định sau khi anh D1 được Chi nhánh Văn phòng Đ1 xác nhận nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý ngày 09/01/2024 thì trên thửa đất của chị H vẫn 12 còn nhà, trên phần đất bà K chuyển nhượng cho anh D1 còn một phần nhà gỗ của bà K nên các bên chưa tiến hành đo đạc, bàn giao đất. Chị H và anh K1 cũng xác định khi bà K và gia đình ông Q, bà D phát sinh tranh chấp thì gia đình chị H, anh K1 mới phá dỡ nhà để đo đạc và tiến hành chôn cọc bê tông, kéo lưới B40 nhằm xác định phần đất nhận chuyển nhượng theo GCNQSDĐ được cấp và không chôn các cọc bê tông theo cọc sắt V đã cắm trước đó. Sau khi gia đình chị H chôn cọc bê tông, kéo lưới B40 thì gia đình ông Q, bà D tiến hành đo đạc diện tích đất nhận chuyển nhượng theo ranh giới mà chị H, anh K1 đã xác định. Khoản 1 Điều 175 quy định: “Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…” Ranh giới giữa thửa đất mà bà K chuyển nhượng cho chị H với phần đất còn lại của bà K chưa được các bên thỏa thuận, thống nhất nên các các mô mốc này (cọc sắt V) không phải là ranh giới giữa các thửa đất liền kề.

Vì vậy, khi bị đơn làm căn cứ vào các mô mốc không phải là ranh giới giữa các thửa đất liền kề để xác định phần đất chuyển nhượng cho nguyên đơn là không chính xác.

Thứ tư, tại phiên tòa bị đơn xác định đã đo đạc, bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên chị H, ông Q, bà D không đồng ý và xác định sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đến trước khi phát sinh tranh chấp thì chưa tiến hành đo đạc, bàn giao đất. Hội đồng xét xử nhận thấy: Mục đích hợp đồng đặt cọc là nhằm đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chưa làm thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng. Tại Điều 3 của các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà K và chị H, bà K và anh D1 đều thể hiện bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao thửa đất cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng vào thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng. [2.4]. Về diện tích đất tranh chấp: Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều trình bày: Khi gia đình bà K tiến hành đổ móng, xây tường trên phần đất còn lại thì phát sinh tranh chấp với gia đình ông Q, bà D. Khi đó, anh D1 có hành vi đạp đổ tường đang xây của gia đình bà K nên ngày 29/01/2024 bà Tô Thị K có đơn tố giác gửi Công an huyện C, tố giác hành vi Cố ý làm hư hỏng tài sản của anh Nguyễn Ngọc D1. Tại văn bản Kết thúc xác minh giải quyết nguồn tin về tội phạm số: 443, ngày 05/4/2024 của Cơ quan CSĐT Công an huyện C, tỉnh Đăk Nông và Thông báo số 301/TB-VKS, ngày 10/4/2024 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Cư Jút, 13 tỉnh Đắk Nông về việc kiểm sát Quyết định không khởi tố vụ án hình sự đều xác định: Vị trí móng nhà từ điểm I đến điểm IV thuộc thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136 (Nghiệm thu năm 2021) xã Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc D1. Vị trí tường nhà bà Tô Thị K bị hư hỏng là phần tường của phần móng nhà từ điểm I đến điểm IV thuộc thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136 (Nghiệm thu năm 2021) xã Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc D1. Việc ông D1 tháo dỡ tường gạch đang xây dựng trên phần móng nhà mà bà K đã xây dựng lấn trên phần đất thuộc quyền sử dụng đất của ông D1, do đó có đủ cơ sở để xác định hành vi của ông D1 không có dấu hiệu của tội “Cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác” theo Điều 178 của Bộ luật hình sư.

Vì vậy, Cơ quan CSĐT Công an huyện C, tỉnh Đăk Nông ban hành Quyết định không khởi tố vụ án hình sự số 269/QĐ, ngày 05/4/2024 là có căn cứ. Theo kết quả đo đạc, lồng ghép của Chi nhánh văn phòng Đ1 cung cấp thể hiện: Diện tích đất tranh chấp là 30,5m2, trên đất có một phần móng nhà của bà K. Ông Q, bà D yêu cầu bà K trả lại diện tích đất đang lấn chiếm theo kết quả đo đạc do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực C cung cấp tại Trích đo địa chính số 72-2025 là 30,5m2 thuộc thửa đất số 173 tờ bản đồ số 136, địa chỉ thửa đất tại thôn E, xã Đ, huyện C, tỉnh Đắk Nông, sau sáp nhập nay là thôn B, xã N, tỉnh Lâm Đồng, nay là thôn A, xã N, tỉnh Lâm Đồng là có căn cứ, cần chấp nhận. [2.5]. Giá trị tài sản tranh chấp: Tại biên bản thỏa thuận giá trị tài sản tranh chấp các đương sự thống nhất quyền sử dụng đất của phần đất tranh chấp có giá trị là 40.000.000đ (Bốn mươi triệu đồng); một phần móng nhà dài 25,8m, kết cấu móng đá hộc có giá trị 10.000.000đ (Mười triệu đồng).

[3]. Về chi phí tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có đơn yêu cầu xem xét thẩm định tại chỗ và đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng với tổng số tiền là: 8.000.000đ (tám triệu đồng). Tổng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc là: 3.424.000đ (ba triệu, bốn trăm hai mươi bốn nghìn đồng) theo các bảng kê chi phí lập ngày 28/01/2026. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu theo toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo quy định tại khoản 1 Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ nên bị đơn phải hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền là: 3.424.000đ (ba triệu, bốn trăm hai mươi bốn nghìn đồng). 14

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc Q và bà Trần Thùy D là người cao tuổi và có đơn xin miễn tạm ứng án phí thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5]. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên toà về quan điểm giải quyết vụ án là có căn cứ, phù hợp với nhận định như trên của Hội đồng xét xử. Vì các lẽ trên: