Bản án 231/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bà Nguyễn Thị Bích L khởi kiện yêu cầu vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 785 được công chứng ngày 26/5/2025 giữa bà và ông Nguyễn Tạ Hữu Á; vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/6/2025 giữa bà Nguyễn Thị Bích L (do ông Nguyễn Tạ Hữu Á đại diện) với bà Võ Thị Thu H1; phần đất đang tọa lạc xã T, tỉnh Tây Ninh nên vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 5-Tây 6 Ninh theo Điều 500 của Bộ luật Dân sự và khoản 3 Điều 26, Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thanh T1, đại diện Văn phòng C2, đại diện Văn phòng C3, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; Tòa án đã tiến hành cấp, tống đạt văn bản tố tụng cho ông Nguyễn Ngọc T nhưng ông T vẫn vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người này theo quy định tại Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Các đương sự thống nhất với Mảnh trích đo địa chính số 473-2026 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực T đo vẽ được duyệt ngày 17/6/2026 và Chứng thư thẩm định giá số 496/2026/037-CT ngày 23/6/2026 của Công ty cổ phần Đ2.

[4] Bà L yêu cầu vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 785 được công chứng ngày 26/5/2025 tại Văn phòng C2 giữa bà Nguyễn Thị Bích L với ông Nguyễn Tạ Hữu Á và vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/6/2025 tại Văn phòng C3 giữa bà Nguyễn Thị Bích L (do ông Nguyễn Tạ Hữu Á đại diện) với bà Võ Thị Thu H1. [4.1] Bà L và ông Á đều thừa nhận ngày 26/5/2025 hai bên có ký Hợp đồng ủy quyền số 785, bà L giao cho ông Á bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 369. Bà L có ký hợp đồng ủy quyền nhằm bảo đảm cho khoản tiền bà vay của ông Á; ông Á cũng thừa nhận hợp đồng ủy quyền được ký để “làm tin” cho khoản tiền ông cho bà L vay. Như vậy, mặc dù hình thức giao dịch là hợp đồng ủy quyền nhưng mục đích thực tế của việc ký kết là để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền của bà L đối với ông Á. Mặt khác, ông Á cũng thừa nhận sau khi nhận ủy quyền đã sử dụng quyền đại diện theo hợp đồng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Võ Thị Thu H1 nhằm bảo đảm cho khoản tiền ông Á vay của bà H1. Điều này cho thấy việc ủy quyền đã được sử dụng không đúng với mục đích.

Do đó, có cơ sở xác định Hợp đồng ủy quyền số 785 ngày 26/5/2025 không làm phát sinh quyền định đoạt thực sự của ông Á đối với quyền sử dụng đất của bà L; yêu cầu của bà L về việc vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 785 là có căn cứ chấp nhận. [4.2] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/6/2025 giữa bà Nguyễn Thị Bích L (do ông Nguyễn Tạ Hữu Á đại diện) với bà Võ Thị Thu H1: Bà L yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Ông Á thừa nhận có ký hợp đồng chuyển nhượng với bà H1 trên cơ sở hợp đồng 7 ủy quyền của bà L. Bà H1 xác định không có nhận chuyển nhượng thực tế thửa đất số 369 và đồng ý vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm mục đích thực sự là chuyển quyền sử dụng đất từ bà L sang bà H1. Thực tế, ông Á vay của bà H số tiền 100.000.000 đồng và sử dụng quyền sử dụng đất của bà L làm cơ sở để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình. Bà H1 cũng thừa nhận không nhận chuyển nhượng và không trực tiếp nhận, quản lý, sử dụng thửa đất số 369. Ngoài ra, quyền đại diện của ông Á phát sinh từ Hợp đồng ủy quyền số 785 ngày 26/5/2025, khi Hợp đồng ủy quyền bị tuyên vô hiệu thì ông Á không có căn cứ pháp lý để đại diện cho bà L xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/6/2025.

Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/6/2025 giữa bà Nguyễn Thị Bích L (do ông Nguyễn Tạ Hữu Á đại diện) và bà Võ Thị Thu H1 không có hiệu lực pháp luật. Bà L và bà H1 cùng yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/6/2025 nên có căn cứ chấp nhận.

[5] Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Ông Á thừa nhận có cho bà L vay số tiền 100.000.000 đồng; bà L thừa nhận còn nợ ông Á 50.000.000 đồng. Ông Á xác định bà L còn nợ ông số tiền 50.000.000 đồng. Ông Á có vay của bà H số tiền 100.000.000 đồng. Đối với khoản tiền ông Á vay của bà H1, các bên đều thống nhất ông Á có vay bà H1 100.000.000 đồng. Bà H1 xác định ông Á chưa thanh toán khoản tiền này và yêu cầu ông Á thanh toán nợ gốc và lãi là 120.000.000 đồng. Ông Á đồng ý thanh toán cho bà H số tiền 60.000.000 đồng trong thời gian 30 ngày; bà L còn nợ ông Á số tiền 50.000.000 đồng nên đồng ý trả số tiền nợ của ông Á sang cho bà H số tiền gốc và lãi là 60.000.000 đồng; bà H1 đồng ý nhận 60.000.000 đồng và đồng ý để bà L trả thay cho ông Á số tiền này. Xét thấy sự thỏa thuận này là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và phù hợp với việc giải quyết hậu quả của các giao dịch vô hiệu nên cần ghi nhận. Theo đó, bà Nguyễn Thị Bích L có nghĩa vụ thanh toán cho bà Võ Thị Thu H1 số tiền 60.000.000 đồng thay cho ông Nguyễn Tạ Hữu Á (bà L đã tự thi hành xong); bà H1 có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để khôi phục quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 369 cho bà L theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ông Á có nghĩa vụ trả cho bà H số tiền còn nợ 60.000.000 đồng trong thời gian 30 ngày.

[6] Bà L xác định không yêu cầu Tòa án giải quyết việc Hủy bỏ việc cập nhật biến động sang tên bà Võ Thị Thu H1 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khôi phục lại tình trạng pháp lý ban đầu của thửa đất số 369 nêu trên, ghi nhận 8 quyền sử dụng đất hợp pháp cho vợ chồng bà Nguyễn Thị Bích L và ông Lê Thanh T1 để bà L và ông T1 được quyền thực hiện thủ tục cấp lại giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[7] Đối với thửa đất số 369, tờ bản đồ số 6, do các giao dịch chuyển nhượng nêu trên bị tuyên vô hiệu, quyền sử dụng đất phải được khôi phục cho người có quyền hợp pháp là bà Nguyễn Thị Bích L. Bà H1 xác định hiện đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có thế chấp vay tiền ngân hàng nên buộc bà H1 giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 369 cho bà L; đồng thời cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện việc đăng ký biến động, chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

[8] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác trong vụ kiện không có ý kiến hay yêu cầu gì nên Hội đồng xét xử không đề cập xem xét.

[9] Lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát có căn cứ nên được chấp nhận.

[10] Về chi phí tố tụng: Chi phí đo đạc, định giá tài sản và xem xét thẩm định tại chỗ tổng cộng là 8.127.000 đồng. Ông Nguyễn Tạ Hữu Á tự nguyện nộp số tiền 8.127.000 đồng. Do bà L đã nộp số tiền tạm ứng nên ông Á phải nộp số tiền 8.127.000 đồng trả cho bà L.

[11] Về án phí: [11.1] Ông Nguyễn Tạ Hữu Á phải chịu án phí không giá ngạch về việc vô hiệu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 600.000 đồng; án phí trả tiền cho bà H1 là 3.000.000 đồng, tổng cộng là 3.600.000 đồng. [11.2] Bà Nguyễn Thị Bích L và bà Võ Thị Thu H1 không phải chịu án phí. Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí cho bà L và bà H1.