Bản án 43/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: bà Tạ Thị V khởi kiện bà Phan Phượng N để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 10/3/2023 giữa bà V và bà N, đối với thửa đất số 134, TBĐ số 01, xã Lâm San, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai (nay là thửa đất số 134, TBĐ số 55, xã Sông Ray, thành phố Đồng Nai), dang bị cưỡng chế kê biên để thi hành án cho bà Lê Thị Hồng N, ông Nguyễn Hoàng T và vợ chồng ông Lê Tấn H, bà Trần Thị Nhã P; đồng thời, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê T hà, bà Trần Thị Nhã P có yêu cầu độc lập tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên giữa bà V với bà N do giả tạo, nên quan hệ pháp luật được xác định là "Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án theo quy định về thi hành án dân sự; yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

[2] Về thủ tục tố tụng: ông Nguyễn Hoàng T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; bà Phan Phượng N, bà Lê Thị Hồng N và đại diện theo ủy quyền của bà N vắng mặt tại phiên tòa xét xử lần 2 nên tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại các điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung: [3.1] Theo trình bày và các tài liệu, chứng cứ của nguyên đơn thì nguyên đơn nhận chuyển nhượng thửa đất số 134, TBĐ số 01, xã Lâm San (nay là TBĐ số 55 xã Sông Ray) của bà Phan Phượng N vào ngày 10/3/2023, Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng theo quy định pháp luật; nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn đầy đủ tiền chuyển nhượng là 615.000.000 đồng, trong đó: thanh toán bằng tiền mặt khi công chứng hợp đồng là 150.000.000 đồng, ngay sau đó chuyển khoản tiếp cho bà N 465.000.000 đồng còn lại và bị đơn đã giao đất cho nguyên đơn quản lý, sử dụng. Theo bản sao kê tài khoản số 6710946354 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam của bà Tạ Thị V thể hiện: vào lúc 11 giờ 17 phút ngày 10/3/2023 đã chuyển đến tài khoản 6719901989 VPBank số tiền 465.000.000 đồng, nội dung "Chuyen tien mua dat Lam san tol thua 134"; đồng thời, lúc 11 giờ 38 phút và 11 giờ 49 phút ngày 10/3/2023 tiếp tục chuyển khoản 02 lần vào các tài khoản 0481000860201, số tiền 13.000.000 đồng và tài khoản 67110000556036, số tiền 16.000.000 đồng với nội dung “Chuyen tien hoa hong dat Lam san". Qua kiểm tra thực tế cũng đã xác định được số tài khoản 6719901989 VPBank là của Phan Phượng N, số tài khoản 0481000860201 là của Nguyễn Duy Phong (người môi giới bất động sản). Từ tháng 02 năm 2024 bà Tạ Thị V đã cho ông Phạm Duy N hợp đồng thuê diện tích đất để trồng cây ngắn ngày và điều này phù hợp với kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/7/2025 của Tòa án. Ngoài ra, theo diễn biến vụ việc thì nguyên đơn cũng đã nộp hồ sơ đến VPĐK Cẩm Mỹ để làm thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất vào ngày 24/4/2023 nhưng ngày 05/6/2023 bị trả lại do thửa đất có liên quan đến tranh chấp được TAND huyện Cẩm Mỹ thụ lý số 55 ngày 12/4/2023. Theo Quyết định chuyển vụ án dân sự số 03/2023/QĐST-DS ngày 24/5/2023 của TAND huyện Cẩm Mỹ thể hiện: vụ án thụ lý số 55 ngày 12/4/2023 có quan hệ pháp luật tranh chấp khi thụ lý là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Hồng N và bà Phan Phượng N; tuy nhiên đến ngày 23/5/2023 bà N xác định chỉ tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và đề nghị chuyển vụ án cho TAND huyện Vĩnh Cửu giải quyết theo thẩm quyền. Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2023/DS-ST ngày 27/9/2023 của TAND huyện Vĩnh Cửu đã quyết định: hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 21/02/2023 giữa bà Lê Thị Hồng N và bà Phan Phượng N; buộc bà Phan Phượng N trả lại cho bà Lê Thị Hồng N số tiền 850.000.000 đồng. Tại Quyết định số 20/2023/QĐST-DS ngày 14/8/2023 của TAND huyện Vĩnh Cửu, giải quyết vụ án dân sự thụ lý số 128/2023/TLST-DS ngày 30/6/2023, đã quyết định: bà Phan Phượng N có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Hoàng T số tiền 800.000.000 đồng. Bản án số 03/2024/DS-ST ngày 16/02/2024 của TAND huyện Vĩnh Cửu, xét xử vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản” thụ lý số 158/2023/TLST-DS ngày 09/10/2023, đã quyết định: buộc bà Phan Phượng N và bà Ngô Thị N phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Trần Thị Nhã P và ông Lê Tấn H số tiền là 1.181.388.800 đồng, trong đó số tiền nợ gốc là 1.000.000.000 đồng và tiền lãi là 181.388.800 đồng. [3.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Tạ Thị V yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ giữa bà V với bà N đối với thửa đất số 134 đang bị cưỡng chế thi hành án, nhận thấy: các bản án sơ thẩm số 67/2023/DS- ST ngày 27/9/2023, 03/2024/DS-ST ngày 16/02/2024 và Quyết định số 20/2023/QDST-DS ngày 14/8/2023 của TAND huyện Vĩnh Cửu; Quyết định cưỡng chế kê biên số 13/QĐ-CCTHADS ngày 24/01/2024 của CCTHADS huyện Cẩm Mỹ đối với thửa đất số 134 đều phát sinh sau thời điểm bà Tạ Thị V và bà Phan Phượng N ký kết HĐCNQSDĐ nên bà N không bị hạn chế quyền về tài sản của mình; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự là tự nguyện, hợp pháp, phù hợp quy định tại các điều 116, 117, 118, 119, 500, 501, 502 và 503 của BLDS; tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất số 134 không bị tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp ngăn chặn; bà V và bà N đã thực hiện xong việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bà V đã thanh toán đủ tiền và nhận đất sử dụng; bà V cũng đã nộp hồ sơ đăng ký biến động cho VPĐK Cẩm Mỹ theo quy định. Mặc dù sau đó đã bị trả hồ sơ vì cho rằng đang có tranh chấp giữa bà Lê Thị Hồng N và bà N liên quan đến thửa đất 134 do TAND huyện Cẩm Mỹ thụ lý, nhưng sau đó đã được TAND huyện Vĩnh Cửu giải quyết tại Bản án số 67/DS-ST ngày 27/09/2023 và xác định quan hệ tranh chấp ở đây là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc và tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đối với thửa đất 134 được ký kết vào ngày 21/02/2023 giữa bà N và bà N. Như vậy, việc HĐCNQSDĐ xác lập ngày 10/3/2023 giữa bà V và bà N chưa hoàn thành thủ tục là do khách quan.

Do đó, yêu cầu khởi kiện của bà V đề nghị công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ là có cơ sở chấp nhận. [3.3] Xét yêu cầu độc lập về việc tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ giữa bà Phan Phượng N và bà Tạ Thị V đối với thửa đất số 134, do đây là hợp đồng giả tạo, nhằm tẩu tán tài sản, tránh né việc trả nợ, của ông Lê Tấn H và bà Trần Thị Nhã P nhận thấy: Thời điểm nguyên đơn, bị đơn ký kết HĐCNQSDĐ thửa đất 134 là vào ngày 10/03/2023, trước thời điểm ông H, bà P khởi kiện đòi nợ bà N (ngày 09/10/2023) và được TAND huyện Vĩnh Cửu giải quyết theo Bản án số 03 ngày 16/02/2024.

Do đó, việc ông H, bà P cho rằng HĐCNQSDĐ giữa bà N và bà V đối với thửa đất số 134 là giả tạo, nhằm tẩu tán tài sản, tránh né việc trả nợ, không có cơ sở chấp nhận. [3.4] Đối với ý kiến của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Hồng N và ông Nguyễn Hoàng T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cho rằng thửa đất số 134 là tài sản của bà Phan Phượng N đã bị kê biên để thi hành án khoản nợ cho họ, nhận thấy: như đã phân tích ở trên, HĐCNQSDĐ xác lập ngày 10/3/2023 giữa nguyên đơn và bị đơn là hợp pháp, chưa hoàn thành thủ tục sang tên thửa đất số 134 cho bà V là do có yếu tố khách quan; các bản án sơ thẩm số 67/2023/DS-ST, 03/2024/DS-ST và Quyết định số 20/2023/QĐST-DS của TAND huyện Vĩnh Cửu; Quyết định cưỡng chế kê biên số 13/QĐ-CCTHADS ngày 24/01/2024 của CCTHADS huyện Cẩm Mỹ đối với thửa đất số 134 đều phát sinh sau thời điểm bà V và bà N ký kết HĐCNQSDĐ nên bà N không bị hạn chế quyền về tài sản của mình.

Do đó, không chấp nhận các ý kiến phản đối của các đương sự.

[4] Về chi phí tố tụng: theo hồ sơ thì chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.605.000 đồng và chi phí thẩm định giá tài sản là 16.200.000 đồng; quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn đã nộp tạm ứng toàn bộ chi phí tố tụng nêu trên. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phíxem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí thẩm định giá tài sản.

Tuy nhiên, do nguyên đơn không yêu cầu bị đơn phải trả lại các chi phí này nên ghi nhận.

[5] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không được chấp nhận nên phải chịu án phí DSST.

[6] Quan điểm của Kiểm sát viên phù hợp với nhận định của HĐXX nên được chấp thuận.