Bản án 274/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

, việc rút lại một phần yêu cầu khởi kiện của ông N là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện mà ông N đã rút này. Đồng thời, ông N cũng thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ sang nhượng đất ngày 04/8/2014” giữa ông N, bà L và ông T, bà V đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 474,6m² thuộc một phần thửa đất số 20, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là hợp pháp; yêu cầu tuyên bố một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ sang nhượng đất ngày 04/8/2014” giữa ông N, bà L và ông T, bà V đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 36,2m² thuộc một phần thửa đất số 21, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là vô hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu theo hướng ông N và bà L đồng ý tháo dỡ, di dời hàng rào lưới B40 giao trả phần đất này cho ông T và các con của ông T và bà V, còn ông T và các con của ông T và bà V bồi thường giá trị phần đất này cùng giá trị cây trồng cho ông N và bà L với tổng số tiền bồi thường thiệt hại là 95.941.000 đồng.

Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của ông N không phải là đưa ra yêu cầu khởi kiện mới và nội dung yêu cầu cũng không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu và phù hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Tại phiên tòa sơ thẩm, các đương sự gồm ông T, bà L, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do và không thuộc sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, việc vắng mặt cũng không ảnh hưởng đến việc xét xử; Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vụ án.

[5] Về kết quả đo đạc, thẩm định, định giá tài sản: Số đo, tứ cận, diện tích đo đạc thực tế và giá trị phần đất tranh chấp cùng tài sản gắn liền trên đất được thể hiện tại Biên bản về việc xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 27/7/2026, Sơ đồ hiện trạng thửa đất ngày 27/7/2026, Biên bản thẩm định hiện trạng ngày 31/7/2026 và Chứng 4 thư thẩm định giá số 219/2026/222/BĐS-TĐ ngày 06/8/2026, cụ thể: Phần đất theo yêu cầu khởi kiện có tổng diện tích là 510,8m², bao gồm Phần đất diện tích 474,6m2, loại đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần thửa đất số 20, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ, có tứ cận hướng Đông Bắc giáp thửa đất số 21 có số đo 2,81 mét + 10,40 mét và giáp phần còn lại của thửa đất số 20 có số đo 23,60 mét, hướng Tây Nam giáp phần còn lại của thửa đất số 20 có số đo 6,86 mét + 27,17 mét, hướng Đông Nam giáp đường bê tông có số đo 10,97 mét, hướng Tây Bắc giáp phần còn lại của thửa đất số 20 có số đo 15,00 mét; Phần đất diện tích 36,2m2, loại đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần thửa đất số 21, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ, có tứ cận hướng Đông Bắc giáp phần còn lại của thửa đất số 21 có số đo 8,55 mét + 2,23 mét, hướng Tây Nam giáp thửa đất số 20 có số đo 10,40 mét, hướng Đông Nam giáp đường bê tông có số đo 4,03 mét, hướng Tây Bắc giáp thửa đất số 20 có số đo 2,81 mét. Giá trị đất theo đơn giá thị trường là 1.455.000 đồng/m², tương ứng phần đất diện tích 474,6m² có giá trị là 690.543.000 đồng và phần đất diện tích 36,2m² có giá trị là 52.671.000 đồng. Hàng rào vây quanh đất có kết cấu cột đá + lưới B40, diện tích 145,39m², xây dựng năm 2016 có giá trị là 5.650.073 đồng. Các cây trồng trên phần đất diện tích 474,6m² gồm 46 cây chanh giá trị là 92.000.000 đồng, 24 cây chuối giá trị là 2.880.000 đồng, tổng giá trị là 94.880.000 đồng; các cây trồng trên phần đất diện tích 36,2m² gồm 20 cây chanh giá trị là 40.000.000 đồng, 06 cây ổi giá trị là 2.670.000 đồng, 05 cây chuối giá trị là 600.000 đồng, tổng giá trị là 43.270.000 đồng. Các đương sự đều thống nhất và không có ý kiến gì đối với kết quả đo đạc, thẩm định, định giá tài sản này.

[6] Xét yêu cầu khởi kiện của ông N về việc yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ sang nhượng đất ngày 04/8/2014” giữa ông N, bà L và ông T, bà V đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 474,6m² thuộc một phần thửa đất số 20, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là hợp pháp, Hội đồng xét xử thấy rằng: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 04/8/2014 giữa bên chuyển nhượng là ông T, bà V với bên nhận chuyển nhượng là ông N, bà L được xác lập bằng giấy viết tay mang tên “Tờ sang nhượng đất đề ngày 04/8/2014” và có chữ ký xác nhận của các con ông T là ông L1, ông L2. Mặc dù Tờ sang nhượng đất được xác lập vào ngày 04/8/2014, thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật, nhưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được các bên thực hiện kéo dài liên tục, đến ngày 03/01/2015 bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành 100% nghĩa vụ thanh toán tiền, bên chuyển nhượng đã bàn giao đất và phía ông N, bà L đã chiếm hữu, xây dựng công trình hàng rào, canh tác hoa màu công khai ổn định xuyên suốt qua thời điểm ngày 01/01/2017 cho đến khi phát sinh tranh chấp. Ông T cũng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất số

20. Căn cứ quy định chuyển tiếp tại điểm b khoản 1 Điều 688 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch của các bên về việc chuyển nhượng đối với phần đất diện tích 474,6m² thuộc thửa số 20 có nội dung và thực tế thực hiện phù hợp với quy định của luật mới nên không bị vô hiệu về mặt hình thức. Đồng thời, căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Quyết định số 44/2025/QĐ-UBND ngày 11/12/2025 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ và Công văn số 991/UBND ngày 28/8/2026 của Ủy ban nhân dân xã B, thành phố Cần Thơ, diện tích tối thiểu đối với loại đất trồng cây 5 lâu năm khi thực hiện tách thửa tại địa phương là 300m². Đối chiếu với diện tích thực tế được công nhận là 474,6m² đã bảo đảm hạn mức tối thiểu theo quy định.

Do đó, việc công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất diện tích 474,6m² thuộc thửa số 20 hoàn toàn đủ điều kiện pháp lý để cơ quan quản lý đất đai tiến hành thủ tục đo đạc, trích lục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập cho phía ông N, bà L dựa trên ranh giới thực tế đã được công nhận. Từ đó, có đủ cơ sở để Hội đồng xét xử công nhận hiệu lực của một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 474,6m² thuộc thửa số 20 theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[7] Việc phía ông T cho rằng giao dịch về quyền sử dụng đất thực tế vào ngày 04/8/2014 chỉ là cầm cố đất là không có cơ sở để chấp nhận. Bởi lẽ, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn ông T hoàn toàn không cung cấp được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho lời trình bày của mình về việc hai bên tồn tại quan hệ cầm cố tài sản. Ngược lại, ngay sau khi nhận bàn giao đất vào năm 2014, phía ông N, bà L đã tiến hành đầu tư, xây dựng công trình hàng rào vây quanh kiên cố bằng kết cấu cột đá lưới B40 và trồng nhiều loại cây trồng trên đất. Quá trình quản lý, sử dụng, canh tác và tạo lập tài sản trên đất của phía ông N, bà L diễn ra hoàn toàn công khai, liên tục suốt thời gian dài hơn 10 năm. Ông T cùng các con là những người sinh sống trên phần đất liền kề và cùng cư trú tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ trực tiếp chứng kiến toàn bộ quá trình quản lý, sử dụng đất nêu trên nhưng hoàn toàn không có bất kỳ động thái ngăn cản, phản đối hay có đơn khiếu nại, tranh chấp nào gửi đến chính quyền địa phương trong suốt thời gian này. Hơn nữa, tại “Tờ sang nhượng đất đề ngày 04/8/2014”, chính ông T và ông L1 đã ký tên xác nhận nội dung thể hiện việc chuộc lại phần đất đã chuyển nhượng và thống nhất nếu quá thời hạn cam kết mà không có tiền chuộc thì ông N được quyền tiếp tục sử dụng mảnh đất đó. Lời khai này cũng mâu thuẫn với chính ý kiến của phía ông T trong quá trình giải quyết vụ án khi nhiều lần khẳng định việc đồng ý giao phần đất diện tích 474,6m² thuộc thửa số 20 để cho phía ông N, bà L làm thủ tục sang tên vì hiện tại gia đình không còn khả năng kinh tế để chuộc lại. Từ đó, có đủ cơ sở khẳng định bản chất quan hệ giao dịch ngày 04/8/2014 giữa các bên là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là cầm cố như phía ông T trình bày.

[8] Xét yêu cầu khởi kiện của ông N về việc yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 36,2m² thuộc một phần thửa đất số 21, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là vô hiệu và xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử thấy rằng: Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 27/7/2026 và sơ đồ hiện trạng thửa đất xác định phần đất diện tích 36,2m² nằm hoàn toàn trong phạm vi diện tích thửa đất số 21 đứng tên chủ quyền sử dụng đất của bà S (mẹ ruột của ông T), phần đất này chưa được phân chia thừa kế.

Do đó, việc vợ chồng ông T và bà V tự ý ký giấy tay chuyển nhượng và giao phần đất này cho phía ông N, bà L là hành vi tự ý định đoạt tài sản thuộc quyền sử dụng đất của người khác khi chưa được phép.

Do đó, một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất này đã bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và khách thể của hợp đồng theo quy định tại các Điều 117, 122 và 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. 6

[9] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015: Do một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 bị vô hiệu, nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Xét công trình hàng rào lưới B40 cột đá (diện tích 145,39m²) vây quanh diện tích đất này là tài sản chung phát sinh từ sau khi có giao dịch chuyển nhượng giữa các bên, phía ông N, bà L cũng đồng ý tháo dỡ, di dời để giao trả lại đất cho phía ông T, cho nên để giải quyết triệt để hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cần buộc phía ông N, bà L phải cùng có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời hàng rào này, giao trả lại phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 cho ông T và các con của ông T và bà V quản lý, sử dụng là phù hợp. Về bồi thường thiệt hại: Tại phiên tòa sơ thẩm, phía ông N, bà L yêu cầu phía ông T bồi thường số tiền thiệt hại thực tế do hợp đồng vô hiệu gồm giá trị phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 và 20 cây chanh, 06 cây ổi và 05 cây chuối trên đất. Áp dụng nguyên tắc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP, khi xác định thiệt hại phải tính toán khoản giá trị chênh lệch quyền sử dụng đất giữa thời điểm chuyển nhượng và thời điểm xét xử sơ thẩm để phân định trách nhiệm theo mức độ lỗi của các bên. Xét số tiền gốc năm 2014 phía ông T đã nhận tương ứng với diện tích 36,2m² (quy đổi theo tỷ lệ diện tích trên tổng số tiền 135.000.000 đồng của 510,8m²) là 9.567.345 đồng.

Căn cứ vào kết quả định giá tài sản theo Chứng thư thẩm định giá số 219/2026/222/BĐS-TĐ ngày 06/8/2026 xác định giá trị thị trường của phần đất này hiện tại là 52.671.000 đồng, như vậy giá trị chênh lệch đất tăng thêm là 43.103.655 đồng. Đối với giá trị các cây trồng trên đất có tổng giá trị là 43.270.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy việc giao dịch một phần hợp đồng bị vô hiệu lỗi chính thuộc về bên chuyển nhượng khi tự ý vạch ranh, định đoạt bán phần đất di sản chưa thừa kế của người khác; bên nhận chuyển nhượng cũng có một phần lỗi sơ suất khi chủ quan mua đất bằng giấy tay mà không kiểm tra kỹ sổ gốc.

Do đó, phân định mức độ lỗi của bên chuyển nhượng là 60% và bên nhận chuyển nhượng là 40%. Theo đó, ông T cùng các con gồm ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 (với tư cách là các đồng thừa kế của bà V) phải cùng có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đất gốc đã nhận là 9.567.345 đồng, bồi thường 60% giá trị chênh lệch đất tăng thêm tương ứng là 25.862.193 đồng và bồi thường giá trị cây trồng là 43.270.000 đồng), tổng cộng là 78.699.538 đồng.

[10] Để giải quyết triệt để hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đảm bảo điều kiện thi hành án thực tế và tránh phát sinh tranh chấp tài sản đối với người thứ ba, cần công nhận quyền sở hữu đối với 20 cây chanh, 06 cây ổi và 05 cây chuối trên phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 cho ông T, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 được quyền sở hữu, sử dụng. Quá trình giải quyết vụ án Tòa án không đưa các đồng thừa kế khác của bà S vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vì việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu đối với phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 chỉ mang tính chất khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại đất cho người đang trực tiếp chiếm hữu, quản lý thực tế là ông T cùng các con (là những người đã trực tiếp chuyển nhượng và giao phần đất này cho phía ông N, bà L), hoàn toàn không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp hay định đoạt, phân chia di sản của bà S.

Do đó, việc Tòa án không đưa các đồng thừa kế khác của cụ S 7 vào tham gia tố tụng là phù hợp và đúng quy định pháp luật. Sau này, nếu giữa ông T với các đồng thừa kế khác của bà S có phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21 và các cây trồng trên đất thì sẽ được giải quyết bằng một vụ án dân sự độc lập khác khi đương sự có đơn yêu cầu.

[11]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử quyết định chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N, công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ sang nhượng đất ngày 04/8/2014” giữa ông N, bà L và ông T, bà V đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 474,6m² thuộc một phần thửa đất số 20, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là hợp pháp, tuyên bố một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 36,2m² thuộc một phần thửa đất số 21, tờ bản đồ số 59, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ là vô hiệu, buộc ông N, bà L tháo dỡ, di dời hàng rào để giao trả lại đất cho ông T, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4, buộc ông T, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 phải cùng có nghĩa vụ bồi thường và hoàn trả cho ông N, bà L giá trị đất và cây trồng với tổng số tiền là 78.699.538 đồng, công nhận cho ông T, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 được quyền sở hữu, sử dụng đối với 20 cây chanh, 06 cây ổi và 05 cây chuối trên phần đất diện tích 36,2m² thuộc thửa số 21; đình chỉ giải quyết đối với một phần yêu cầu khởi kiện của ông N về việc buộc ông T giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 20, tờ bản đồ số 59, diện tích 3.018,3m², tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ cho ông N để ông N tiến hành thủ tục tách thửa.

[11] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Cần Thơ tại phiên tòa sơ thẩm là có căn cứ như nhận định trên, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[12] Về án phí sơ thẩm: Ông N không phải chịu án phí sơ thẩm; ông T phải chịu án phí sơ thẩm không có giá ngạch với số tiền là 300.000 đồng đối với một phần yêu cầu khởi kiện của ông N về việc công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tuyên bố một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được Tòa án chấp nhận; ông T, ông L1, ông L2, bà L3 và bà L4 phải cùng chịu án phí sơ thẩm có giá ngạch với số tiền là 3.934.977 đồng đối với giá trị tài sản bị Tòa án buộc bồi thường và hoàn trả cho ông N, bà L là 78.699.538 đồng theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Điều 24, khoản 1, khoản 4 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[13] Về chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản: Ông T phải chịu toàn bộ chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản với số tiền là 31.900.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.