Bản án 296/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

như sau: Xét hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3905 ngày 27/8/2024 tại phòng Công chứng Thái Viết P được ký kết giữa anh Huỳnh Văn H với anh Trần Phát Đ và chị Nguyễn Anh Đ đảm bảo về mặt hình thức. Về nội dung: Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 3905 ngày 27/8/2024 thì anh Huỳnh Văn H chuyển nhượng thửa đất 40, tờ bản đồ 42, diện tích 479,6m2 cho anh Trần Phát Đ và chị Nguyễn Anh Đ với số tiền 150.000.000 đồng nhưng anh H xác định việc các bên thỏa thuận làm hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích đảm bảo khoản tiền mà anh H vay của bà P 150.000.000 đồng, thực tế anh H không có chuyển nhượng thửa đất, xét lời trình bày của anh H là có sơ sở vì: Thứ nhất: Anh Đ, chị Đ thừa nhận không có đưa tiền cho anh H để nhận chuyển nhượng thửa đất

40. Việc anh Đ, chị Đ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chỉ đứng tên dùm theo yêu cầu của bà Nguyễn Thị Kim P. Xét thừa nhận của đương sự là tình tiết sự kiện không cần phải chứng minh theo Điều 92 Bộ Luật Tố tụng Dân sự. Bên cạnh đó anh H còn cung cấp tờ thỏa thuận (bản chính) với nội dung: “Tôi tên Nguyễn Thị Kim P, sinh năm 1965 ngụ tại Tân Thạnh, An Nhơn, Châu Thành, Đồng Tháp, CCCD số 087165011577. Tôi có nhờ Trần Phát Đ đứng dùm thửa đất 40, tờ bản đồ 42, diện tích 479,6m2 của ông Huỳnh Văn H...” nội dung này phù hợp lời khai của anh H, anh Đ, chị Đ. Thứ hai: Ngoài hợp đồng chuyển nhượng được các bên ký kết thì anh H cung cấp hợp đồng thỏa thuận ngày 27/8/2024 giữa anh H với bà P với nội dung: “ Anh Huỳnh Văn H (Bên A) có thế chấp thửa đất số 40, tờ bản đồ số 42, diện tích 479,6m2 địa chỉ xã Tân Phước, huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp. Thời hạn 01 năm, số tiền 150.000.000 đồng...”. Như vậy về thời gian và số tiền ghi trong hợp đồng thỏa thuận viết tay này phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng đất được công chứng. Thứ ba: Anh H cung cấp tài liệu là bảng sao kê chi tiết giao dịch chuyển tiền tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Theo tài liệu này thì từ ngày 18/8/2024 đến ngày 27/7/2025 anh H nhiều lần chuyển tiền cho bà Nguyễn Thị Kim P. Anh H xác định đây là số tiền lãi mà anh H đóng cho bà P của khoản tiền vay 150.000.000 đồng. Xét tài liệu anh H cung cấp phù hợp với các tài liệu, chứng cứ khác và lời trình bày của anh Đ, chị Đ nên có thể chứng minh việc anh 10 H vay tiền của bà P số tiền 150.000.000 đồng và có đóng lãi cho bà P là có thật. Thứ tư: Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng ngày 27/8/2024 số tiền 150.000.000 đồng thấp hơn nhiều so giá thực tế đã được Hội đồng định giá định là 383.680.000 đồng. Thứ năm: Từ khi ký hợp đồng sang tên thửa đất cho đến nay thì thửa đất vẫn do gia đình anh Ph, anh H và chị D quản lý, sử dụng, không có việc giao đất. Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Từ nội dung phân tích trên có đủ cơ sở xác định việc anh H chuyển nhượng thửa đất 40 cho anh Đ, chị Đ chỉ nhằm đảm bảo cho khoản tiền 150.000.000 đồng anh H vay của bà P. Việc anh Đ, chị Đ đứng tên bên nhận chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì được bà P nhờ, không có chuyển nhượng đất trên thực tế nên hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất ngày 27/8/2024 chỉ là hình thức che đậy cho hợp đồng vay tài sản. Việc thỏa thuận này vi phạm theo Điều 124 bộ luật dân sự, không làm phát sinh hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng số công chứng 3905 ngày 27/8/2024 nên hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đối với số tiền vay là 150.000.000 đồng anh H xác định vay của bà Nguyễn Thị Kim P và đồng ý trả lại cho bà P số tiền này nhưng với điều kiện là bà P có yêu cầu. Dù Tòa án đã ra thông báo số 1937/TB-TA ngày 03/8/2026 và tống đạt hợp để thông báo cho bà P có yêu cầu đòi lại số tiền 150.000.000 đồng nhưng bà P đến hiện tại không có yêu cầu gì. Phía anh H cũng không yêu cầu xem xét số tiền vay và lãi đã đóng trong vụ án này nên Hội đồng xét xử không xem xét. Các bên có thể thỏa thuận riêng về việc trả tiền hoặc sẽ giải quyết bằng vụ kiện riêng nếu đương sự có yêu cầu. [2.2] Xét yêu cầu độc lập của anh Đặng Xuân T và chị Nguyễn Kim T, Hội đồng xét thấy: Ngày 31/7/2025 anh Trường, chị T nhận chuyển nhượng thửa đất 40, tờ bản đồ 42, diện tích 479,6m2 từ anh Trần Phát Đ và chị Nguyễn Anh Đ với số tiền 300.000.000 đồng, hai bên có ký hợp đồng tại phòng Công chứng Bùi Công L. Anh Trường, chị T đã giao đủ số tiền 300.000.000 đồng cho anh Đ, chị 11 Đ nhận, tuy nhiên sau khi được đứng tên giấy chứng nhận thì anh Đ, chị Đ không thể giao đất vì trên đất có 02 căn nhà của anh H và anh P đang ở. Do lúc đầu thỏa thuận thì anh Trường, chị T không nghe anh Đ, chị Đ nói việc trên thửa đất có căn nhà của anh H và anh P và cho xem đất trống vị trí khác. Nên nay anh Đặng Xuân T và chị Nguyễn Kim T thống nhất yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 2025 ngày 31/7/2025 giữa anh Đặng Xuân T, chị Nguyễn Kim T với Trần Phát Đ, Nguyễn Anh Đ. Buộc anh Đ, chị Đ trả lại tiền mua đất 300.000.000 đồng. Xét yêu cầu của anh Trường, chị T là có cơ sở vì: Thứ nhất: Như phân tích trên thì việc anh Đ, chị Đ đứng tên thửa đất 40 là đứng tên dùm theo yêu cầu của bà P nhằm đảm bảo cho khoản tiền vay 150.000.000 đồng mà anh H vay, thực tế anh Đ, chị Đ không có giao tiền và nhận chuyển nhượng thửa đất 40 này nên anh Đ, chị Đ không có quyền chuyển nhượng thửa đất này cho người khác. Thứ hai: Thời gian anh Đ, chị Đ chuyển nhượng cho anh Trường, chị T ngày 31/7/2025 còn trong thời gian 01 năm để anh H trả 150.000.000 đồng cho bà P chuộc lại thửa đất nhưng anh Đ, chị Đ lại sang tên thửa đất cho anh Trường, chị T mà không cho anh Trường, chị T biết nên đã làm ảnh hưởng quyền lợi trực tiếp đến những người đang quản lý đất như anh H, anh P và người nhận chuyển nhượng đất anh Trường, chị T. Thứ ba: Từ khi nhận chuyển nhượng đất thì anh Đ, chị Đ không có giao được đất cho anh Trường, chị T quản lý, sử dụng. Xét về lỗi: Anh Đ, chị Đ biết việc anh H chuyển nhượng đất nhằm đảm bảo khoản tiền vay. Anh Đ, chị Đ không có nhận chuyển nhượng đất thực tế thì không có quyền chuyển nhượng tiếp thửa đất cho người khác nhưng khi nghe bà P nói anh H không đóng tiền lãi nên đồng ý chuyển nhượng cho anh Trường, chị T và không nói cho anh Trường, chị T biết việc này. Hơn nữa trước khi thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất thì anh Đ, chị Đ không biết thửa đất nằm ở đâu, ai đang quản lý, sử dụng mà chỉ nghe theo lời của bà P thực hiện thủ tục sang tên, không chỉ đúng vị trí thửa đất làm cho anh Trường, chị T nhầm tưởng đất trống nên sau khi được đứng tên thì anh Trường, chị T không thể quản lý đất, trong trường hợp này lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do anh Đ, chị Đ. 12 Do đó anh Đ, chị Đ phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho anh Trường, chị T số tiền đã nhận chuyển nhượng là 300.000.000 đồng và tiền thuế 9.805.500 đồng. Đối với yêu cầu tính lãi chậm trả: Anh Trường, chị T yêu cầu anh Đ, chị Đ tính lãi chậm trả từ ngày 27/12/2025 đến ngày 25/9/2026: 300.000.000đ x 0,83%/tháng x 272 ngày = 22.576.000 đồng. Xét yêu cầu này là có cơ sở vì: Tại thời điểm anh Đ, chị Đ chuyển nhượng thửa đất cho anh Trường, chị T đã biết không thể giao đất nhưng lại nhận tiền chuyển nhượng đến nay chưa trả. Phía anh Trường, chị T xác định ngày 27/12/2025 khi vô xem đất gặp anh P, anh H mới biết thửa đất đang đứng tên không đúng thửa đất được xem trước đó nên anh Trường, chị T yêu cầu tính lãi chậm trả từ ngày 27/12/2025 là phù hợp. Điều 357 quy định trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này. Tại khoản 2 Điều 468 quy định: Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ. Nên số tiền lãi chậm trả mà anh Đ, chị Đ chịu tính từ ngày 27/12/2025 – 25/9/2026: 300.000.000đ x 0,83%/tháng x 272 ngày = 22.576.000 đồng. Tổng cộng anh Đ, chị Đ phải trả cho anh Trường, chị T số tiền gốc, tiền làm thủ tục sang tên và lãi chậm trả là 332.381.500 đồng. [2.3] Việc anh Đ, chị Đ không đồng ý trả cho anh Trường, chị T số tiền 332.381.500 đồng nêu trên vì cho rằng số tiền này bà P nhận thì bà P có trách nhiệm trả, xét lời trình bày này không phù hợp vì: Anh Trường, chị T xác định, tại phòng công chứng khi làm thủ tục sang tên thửa đất thì chỉ biết anh Đ, chị Đ và đã đưa số tiền chuyển nhượng đất 300.000.000 đồng cho anh Đ, chị Đ nhận nên anh Trường, chị T chỉ yêu cầu anh Đ, chị Đ có trách nhiệm trả lại cho anh Trường, chị T số tiền gốc và lãi chậm trả, không yêu cầu gì đối với bà P. Anh Đ, chị Đ thừa nhận đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng từ anh Trường, chị T trước cửa phòng công chứng Bùi 13 Công Lượm nên Hội đồng xét xử buộc anh Đ, chị Đ phải có trách nhiệm trả cho anh Trường, chị T số tiền trên. Anh Đ, chị Đ cho rằng đã đưa số tiền nhận chuyển nhượng từ anh Trường, chị T cho bà Nguyễn Thị Kim P thì anh Đ, chị Đ có thể yêu cầu bà Ph trả lại số tiền nà