Bản án 638/2026/DSTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Ông Trịnh Đức H khởi kiện yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN-BC ngày 22/01/2016 được ký kết với Công ty TNHH T4. Do đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng nền đất tại Khu dân cư T, huyện T, tỉnh Bình Dương (nay là phường A, Thành phố Hồ Chí Minh).

Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2025, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh. [1.2] Về sự tham gia phiên tòa của các đương sự: Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Võ Thị Thanh X, bị đơn Công ty TNHH T4 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị T1 có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 1 Điều 228 và Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự. [1.3] Về tư cách tố tụng trong vụ án: Theo bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp do Văn phòng Đ thể hiện: phần diện tích đất Công ty TNHH T4 chuyển nhượng cho ông Trịnh Đức H là một phần thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng 3 đất số 02876 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 05/3/2003 cho ông Nguyễn Thành T. Tại bản án số 100/2024/HS-ST ngày 08/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (cũ) thể hiện “Đối với các quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Hữu N, ông Phạm Văn Y, ông Đào Văn T2, ông Trần Văn D, ông Nguyễn Văn T3, ông Nguyễn Thành T được thu giữ, quá trình điều tra chủ sử dụng các quyền sử dụng đất nói trên đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng với Công ty TNHH T4 để Công ty TNHH T4 thực hiện dự án khu dân cư T, các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ (giao đất kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thanh toán tiền) nhưng chưa làm thủ tục sang tên, các ông bà nói trên cũng không có ý kiến, không có yêu cầu nào khác nên thuộc quyền sử dụng của Công ty T4...”.

Do đó, trong vụ án này xác định không đưa ông Nguyễn Thành T vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2]. Về nội dung tranh chấp: Nguyên đơn ông Trịnh Đức H yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN-BC ngày 22/01/2016 giữa ông và Công ty TNHH T4 là hợp pháp; Công nhận quyền quản lý, sử dụng đối với diện tích đất theo đo đạc thực tế 87m2 cho ông H. Đồng thời, nguyên đơn yêu cầu buộc Công ty TNHH T4 phối hợp thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. [2.1] Về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng: Về thủ tục pháp lý đối với dự án: Khu dân cư T do Công ty TNHH T4 làm chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân tỉnh B (cũ) phê duyệt theo Quyết định số 8221/QĐ-CT ngày 08/11/2004 và Quyết định số 8238/QĐ-CT ngày 09/11/2004. Để thực hiện dự án, ngày 16/4/2004, Công ty TNHH T4 nhận chuyển nhượng của các hộ dân với tổng diện tích là 96.059,2m2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các hộ dân cho Công ty TNHH T4 có xác nhận của UBND xã B vào ngày 16/4/2004 và Phòng N1 xác nhận ngày 19/5/2004, các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ (giao đất kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH T4, Công ty TNHH T4 đã thanh toán tiền), trong đó có phần đất thuộc thửa đất số 93&330 tờ bản đồ D4, diện tích 13.215m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02876 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 05/3/2003 cho ông Nguyễn Thành T. Theo Quyết định số 217/QĐ-UBND, ngày 23/11/2007 Ủy ban nhân dân huyện T đã phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch, đối với quy mô diện tích dự án 120.950m². Trong đó: đất ở: 59.137m²; đất công trình công cộng: 6.660m²; đất công viên - cây xanh: 8.644m²; đất giao thông: 43.174m²; đất hành lang bảo vệ đường điện: 3.335m² cho Công ty TNHH T4. Ngày 27/6/2012 Ủy ban nhân dân tỉnh B ban hành Quyết định số 1715/QĐ- UB về việc giao đất đợt 1 với diện tích là 35.728,6m2 (trong đó giao đất có thu tiền sử dụng đất 20.607,2m2 và giao đất không thu tiền sử dụng đất 13.902m2). Công ty TNHH T4 đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với số tiền 11.326.623.600đồng. Xét về tổng thể của dự án: Công ty TNHH T4 chưa hoàn thiện đồng bộ về cơ sở hạ tầng, chưa hoàn tất đầy đủ các điều kiện pháp lý đối với toàn bộ quỹ đất của dự án, chưa đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định chung tại Điều 188, khoản 2 Điều 168, điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013; khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 4 khoản 2 Điều 9 và Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tuy nhiên, trên thực tế Công ty TNHH T4 đã triển khai và thực hiện dự án trên cơ sở có quyết định của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Công ty cũng được giao một phần quyền sử dụng đất, đồng thời Công ty đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần đất đã giao, đồng thời dự án này là có thật. Công ty TNHH T4 đưuọc cấp phép hoạt động với ngành nghề kinh doanh:…hạ tầng khu dân cư, khu thương mại, nhà ở cho người có thu nhập thấp (thực hiện theo quy hoạch của tỉnh)…. Ngày 22/01/2016 Công ty TNHH T4 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN-BC với diện tích đất 87m2 tại lô đất số 31, dãy C, đường số D thuộc Khu dân cư T cho ông Trịnh Đức H. Ông H đã thanh toán đủ số tiền chuyển nhượng và Công ty đã thực hiện bàn giao đất trên thực địa theo Biên bản đo đất, cắm mốc ngày 22/01/2016. Như vậy, mặc dù điều kiện pháp lý là chưa đảm bảo tiêu chuẩn của dự án khu dân cư nhưng về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN- BC được ký kết ngày 22/01/2016 giữa Công ty TNHH T4 và ông Trịnh Đức H là phù hợp theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nên được xem là hợp pháp. [2.2] Về yêu cầu công nhận quyền quản lý, sử dụng đối với diện tích đất theo đo đạc thực tế 87m2 cho ông H. Xét, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN-BC ngày 22/01/2016 giữa ông Trịnh Đức H và Công ty TNHH T4 có nội dung: Công ty TNHH T4 chuyển nhượng lô đất 31 – dãy C3 đường số 04, diện tích 6m x 14,5m = 87m2 Khu dân cư T theo Quyết định số 8221/QĐ-CT ngày 08/11/2004 của Ủy ban nhân dân tỉnh B (cũ). Theo sơ đồ giải quyết tranh chấp do Văn phòng Đ cung cấp, mặt bằng quy hoạch phân lô TL 1/1000 do Công ty TNHH K thực hiện đối với dự án khu dân cư T và đã được Sở xây dựng tỉnh B thông qua tại tờ trình số 1195/TT- XD ngày 01/11/2004 v/v xin phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu dân cư T, thì phần đất Công ty TNHH T4 chuyển nhượng cho ông Trịnh Đức H thuộc một phần thửa đất số 93&330 tờ bản đồ D4, diện tích 13.215m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02876 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 05/3/2003 cho ông Nguyễn Thành T mà Công ty TNHH T4 đã nhận chuyển nhượng ngày 16/4/2004 có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã B (cũ) và Phòng Nông nghiệp phát triển nông thôn & địa chính xác nhận ngày 19/5/2004. Bên cạnh đó vị trí phần đất của ông H nằm trong diện tích đất ở đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ theo Quyết định số 217/QĐ-UBND, ngày 23/11/2007 của Ủy ban nhân dân huyện T và không thuộc vị trí đất quy hoạch giao thông, cây xanh, hành lang kỹ thuật…Sau khi nhận chuyển nhượng, ông H đã được Công ty TNHH T4 bàn giao đất trên thực địa theo Biên bản đo đất, cắm mốc ngày 22/01/2016, đồng thời ông H đã thanh toán cho Công ty TNHH T4 số tiền 36.000.000đồng cơ sở hạ tầng vào ngày 22/01/2016, ông H đã xây dựng nhà ở, trực tiếp quản lý, sử dụng lô đất từ năm 2016 đến nay và không ai tranh chấp. Đối chiếu hợp đồng, hiện trạng sử dụng đất trên thực tế và tại bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp của Văn phòng Đ. Có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Trịnh Đức H về việc công nhận cho ông Trịnh Đức H tiếp tục quản lý sử dụng phần đất diện tích 87 m². 5 [2.3] Đối với yêu cầu buộc Công ty TNHH T4 phối hợp thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Xét, tại Điều 3 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh số 31-C3/HĐCN-BC ngày 22/01/2016 giữa ông Trịnh Đức H và Công ty TNHH T4 có nội dung: quyền và nghĩa vụ của bên A “… chịu trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch được duyệt; Chịu trách nhiệm lập thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy CNQSDĐ hoàn tất trong vòng 6 tháng kể từ bàn giao nền…”. Như nhận định tại mục [2.1] đối với phần đất này Công ty TNHH T4 chỉ mới được giao một phần diện tích đất trong dự án được duyệt, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với toàn bộ phần đất thực hiện dự án cũng như các nghĩa vụ khác có liên quan để đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quy định tại Điều 194 Luật đất đai năm 2013 các Điều 188, khoản 2 Điều 168; khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; khoản 2 Điều 9 và Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Như vậy, xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư khi thực hiện dự án để có đủ điều kiện chuyển nhượng. Do Công ty TNHH T4 chưa thực hiện đủ nghĩa vụ của chủ đầu tư là vi phạm Điều 3 của hợp đồng. Ngoài ra, theo Bản án hình sự số 100/2024/HS-ST ngày 08/8/2024 thể hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa 93 & 330 thuộc tờ bản đồ D4, phường B theo giấy chứng nhận số 02876 do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 05/3/2003 cho ông Nguyễn Thành T hiện đang được Cơ quan thi hành án tỉnh Bình Dương (trước đây) lưu giữ. Căn cứ Điều 351, Điều 352 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 1, khoản 3, khoản 5 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 3 của hợp đồng, Công ty TNHH T4 có trách nhiệm cung cấp giấy tờ, lập, nộp và bổ sung hồ sơ đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, hoàn thiện hạ tầng theo quy hoạch được duyệt đối với phần đất ông Trịnh Đức H nhận chuyển nhượng từ Công ty. Đồng thời khi có yêu cầu hợp pháp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho ông H, Cơ quan Thi hành án dân sự có trách nhiệm phối hợp, cung cấp hoặc giao các Giấy chứng nhận đang quản lý theo thẩm quyền để phục vụ việc giải quyết thủ tục đối với diện tích đất 87m² để bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tất cả các đương sự.

[3] Đối với quyền lợi của bà Bùi Thị T1 tại hợp đồng: Xét, tại thời điểm ngày 22/01/2016 ông Trịnh Đức H và Công ty TNHH T4 lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất tại dự án khu dân cư T không thể hiện bà T1 có tên trong hợp đồng. Bà T1 cho rằng sau khi chuyển nhượng thì bà và chồng là ông Trịnh Đức H cùng quản lý sử dụng.

Tuy nhiên, trong vụ án này bà T1 thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông H, bà không có yêu cầu độc lập.

Do đó, vụ án này Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết nội dung nào liên quan đến phân chia tài sản giữa vợ chồng.

Do đó, quyền và lợi ích hợp pháp của bà T1 sẽ được xem xét giải quyết bằng vụ kiện khác khi các bên có tranh chấp.

[4] Đối với yêu cầu của đại diện Viện kiểm sát về nội dung tạm ngừng phiên tòa để thu thập bổ sung chứng cứ liên quan đến nội dung: 6 Dự án khu dân cư Thương mại B do Công ty TNHH T4 làm chủ đầu tư tại thời điểm hiện tại có bị điều chỉnh quy hoạch; bị thu hồi? Quyền sử dụng đất được yêu cầu công nhận trong vụ án với vị trí, hiện trạng hiện nay có nằm trong dự án đã được phê duyệt (phù hợp về vị trí, loại đất) Công trình trên đất mặc dù chưa có Giấy phép xây dựng nhưng so với Dự án được phê duyệt, có phù hợp với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt. Công ty TNHH T4 khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các hộ dân đã thực hiện xong các nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng hay chưa ? Thẩm định chi tiết cơ sở hạ tầng đối với các vị trí đất mà nguyên đơn đề nghị công nhận Quyền sử dụng đất có đảm bảo phù hợp với quy hoạch Dự án hay không? Hội đồng xét xử xét thấy: Tại văn bản số 20975/SXD-KTCN ngày 15/6/2026 v/v cung cấp tài liệu, chứng cứ có liên quan theo Quyết định số 92/2026/QĐ-CCTLCC ngày 15/5/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 16 đối với dự án thì không có tài liệu nào thể hiện dự án bị điều chỉnh hay thu hồi. Đối với các yêu cầu còn lại như: Quyền sử dụng đất được yêu cầu công nhận trong vụ án với vị trí, hiện trạng hiện nay có nằm trong dự án đã được phê duyệt (phù hợp về vị trí, loại đất); Công trình trên đất mặc dù chưa có Giấy phép xây dựng nhưng so với Dự án được phê duyệt, có phù hợp với nội dung quy hoạch đã được phê duyệt; Công ty TNHH T4 khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các hộ dân đã thực hiện xong các nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng hay chưa? Thẩm định chi tiết cơ sở hạ tầng đối với các vị trí đất mà nguyên đơn đề nghị công nhận Quyền sử dụng đất có đảm bảo phù hợp với quy hoạch Dự án hay không? đã được thu thập, đánh giá qua biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc ngày 22/5/2026, sơ đồ bản vẽ phục vụ giải quyết tranh chấp do Văn phòng Đ thực hiện, mặt bằng quy hoạch phân lô TL 1/1000 do Công ty TNHH K thực hiện đối với dự án khu dân cư T và đã được Sở xây dựng tỉnh B thông qua tại tờ trình số 1195/TT-XD ngày 01/11/2004 v/v xin phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu dân cư Thương mại B; về nghĩa vụ tài chính của Công ty TNHH T4 khi nhận chuyển nhượng đất của các hộ dân đã được nhận định tại bản án hình sự số 100/2024/HS-ST ngày 08/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (cũ). Như vậy, các yêu cầu xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ theo văn bản số 14/YC- VKS-DS ngày 22/9/2026 của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh đã được làm rõ; việc điều tra bổ sung như đề nghị của Viện kiểm sát chỉ mang tính hình thức, không ảnh hưởng đến việc xác định bản chất quan hệ tranh chấp. Vì các lẽ trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận đề nghị tạm ngừng phiên tòa của Viện kiểm sát, và tiếp tục giải quyết vụ án ngay trên cơ sở chứng cứ đã được thu thập, bảo đảm tính khách quan, đầy đủ và đúng pháp luật.

[5] Về án phí sơ thẩm: Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định. 7

[6] Về chi phí tố tụng: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việc tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tố tụng (đo đạc, thẩm định, định giá). Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: