Bản án 26/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: - Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là vụ án “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. - Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị C khởi kiện Ông Nguyễn Văn H về “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với đất số 14, tờ bản đồ 6 tại xóm B K, xã K, tỉnh Ninh Bình, biến động là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 4 bản đồ địa chính xã K năm 2015. Sau sáp nhập là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 32 bản đồ địa chính xã K. Địa chỉ thửa đất tại thôn A, xã K, tỉnh Ninh Bình. Tòa án nhân dân khu vực 4 – Ninh Bình) thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 1, Điều 35; khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự. - Về thời hiệu khởi kiện: Đây là quan hệ pháp luật tranh chấp về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Căn cứ Điều 429 Bộ luật dân sự, thời hiệu giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm hại. Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1998. Các bên đương sự không đề nghị Toà án áp dụng thời hiệu. Như vậy vấn đề thời hiệu giải quyết vụ án không được đặt ra xem xét. - Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện đúng theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 cần được xem xét giải quyết. 7 - Về người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Thửa đất số 14, tờ bản đồ 6 tại xóm B K, xã K, tỉnh Ninh Bình, biến động là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 4 bản đồ địa chính xã K năm 2015. Sau sáp nhập là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 32 bản đồ địa chính xã K chủ sử dụng đất là cụ Nguyễn Văn H2. Cụ H2 chết năm 2008 không đề lại di chúc. Để đảm bảo quyền lợi của các đương sự nên trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án nhân dân khu vực 4 – Ninh Bình đã đưa những người con của cụ H2 là ông Nguyễn Văn L1, ông Nguyễn Văn H1, bà Nguyễn Thị L2 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. - Về sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa: Tại phiên tòa vắng mặt ông Nguyễn Văn H là bị đơn do có đơn xin xét xử vắng mặt, vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn L1, ông Nguyễn Văn H1, bà Nguyễn Thị L2 đề nghị giải quyết và xét xử vắng mặt. Do vậy để đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung và những vấn đề cần giải quyết trong vụ án: Qua các tài liệu, chứng cứ đã được thu thập và diễn biến tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.1]. Chủ thể ký kết trong văn bản có tên gọi “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” viết ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa người nhượng đất cụ Nguyễn Văn H2, người mua đất ông Nguyễn Văn T thể hiện: Cụ Nguyễn Văn H2 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T “.....diện tích 828m2 đất trong đó có 150m2 là đất nổi, còn lại là ao, với chiều cạnh kích thước như sau: Phía Đông giáp bà T5 25m Phía Bắc giáp đường xóm 35m Phía Tây giáp nhà ông K1 21m Phía Nam giáp nhà ông T2 37m Trên đất có một số tài sản như ba gian nhà cấp 4 lợp bằng rạ, hai gian bếp cấp bốn lợp bằng rạ. Tổng giá trị tài sản là 3.500.000 đồng. Anh T nhận trả trong ba vụ từ tháng 8 năm 1997 đến tháng 10 năm 1998. Đến nay ngày 16 tháng 10 năm 1998 ông T đã trả đủ số tiền trên. Thủ tục giấy tờ thuế má là bên mua phải chịu trách nhiệm hoàn toàn. Sau khi hoàn trả và thoả thuận xong tôi là Nguyễn Văn H2 đã đo đất và giao tài sản cho vợ chồng anh T và có mặt những người xung quanh làm chứng cho hai bên ....” “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” của cụ H2 và ông T có người làm chứng là ông Nguyễn Thế K1 và được ông Vũ Ngọc K2 là xóm trưởng ký xác nhận vào ngày 13 tháng 5 năm 2004. Đồng thời được cán bộ địa chính xã ông Đỗ Văn H6 và chủ tịch Ủy ban nhân dân xã K ông Phạm Đức M 8 ký xác nhận ngày 14 tháng 5 năm 2004. Quyền sử dụng đất thuộc sử dụng chung của vợ chồng, trong giấy “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” không có chữ ký của cụ Đ tuy nhiên thời gian sau đó ông T, bà C sử dụng ổn định. Số tiền thanh toán trả tiền đất ông T trả cho cụ Huỳnh T6 bằng lúa và trả trong ba đợt mới xong. Như vậy mặc dù cụ Đ không ký kết việc chuyển nhượng đất nhưng thể hiện cụ Đ biết việc cụ H2 chuyển nhượng đất cho ông T, cụ Đ không có ý kiến phản đối gì việc chuyển nhượng đất.

Căn cứ vào án lệ số 04/2016 cần xác định việc một mình cụ H2 chuyển nhượng đất cho ông T vẫn được coi là hợp pháp. Như vậy “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” giữa cụ H2 và ông T thể hiện đầy đủ nội dung, mốc thời gian các bên thanh toán tiền cho nhau đồng thời xác nhận việc các bên đã giao đất trên thực địa. Quá trình ký kết giao dịch cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T cả hai đều có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự đầy đủ, các bên đều có quyền ký kết hợp đồng và thực hiện quyền và nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng khi các bên đã giao kết. Khi ký giao dịch cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, gượng ép vấn đề gì. Như vậy điều kiện về mặt chủ thể khi ký kết “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” viết ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T đã thỏa mãn về điều kiện chủ thể khi giao dịch theo điều 131 của Bộ luật dân sự năm 1995. [2.2]. Nội dung thể hiện trong văn bản “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” viết ngày 16 tháng 10 năm 1998 là quyền sử dụng “diện tích 828m2 đất trong đó có 150m2 là đất nổi, còn lại là ao, với chiều cạnh kích thước như sau: Phía Đông giáp bà T5 25m Phía Bắc giáp đường xóm 35m Phía Tây giáp nhà ông K1 21m Phía Nam giáp nhà ông T2 37m Trên đất có một số tài sản như ba gian nhà cấp 4 lợp bằng rạ, hai gian bếp cấp bốn lợp bằng rạ. Tổng giá trị tài sản là 3.500.000 đồng”. Như vậy các bên ký kết nội dung là không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội. Việc ký kết chuyển nhượng đất và bán tài sản có người làm chứng xác nhận. Như vậy “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” viết ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T đã thỏa mãn về điều kiện về nội dung giao dịch theo điều 131 của Bộ luật dân sự năm 1995. [2.3].Về hình thức của văn bản: Căn cứ các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử xác định “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập 9 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H7 và ông Nguyễn Văn T là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên có xác nhận của trưởng xóm, cán bộ địa chính và đại diện ủy ban nhân dân xã K, tuy nhiên chưa tuân thủ về mẫu hợp đồng và chưa đúng quy định của pháp luật, đồng thời chưa được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng và cũng chưa được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã K, tỉnh Ninh Bình cũ. Chưa tuân thủ các quy định tại Điều 131, các điều Điều 705, 706, 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự năm 1995 khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993.

Tuy nhiên, tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cụ H2 là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 14, tờ bản đồ 6 tại xóm B K, xã K, tỉnh Ninh Bình, biến động là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 4 bản đồ địa chính xã K năm 2015. Thể hiện trích lục bản đồ qua các thời kỳ, sổ mục kê, sổ địa chính qua các thời kỳ thửa đất mang tên cụ Nguyễn Văn H2, cụ H2 có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho ông Nguyễn Văn T. Các bên giao kết hợp đồng là tự nguyện; có đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3.500.000 đồng hai bên đã thanh toán cho xong và giao đất trên thực địa, các bên không tranh chấp về các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất như vậy giữa các bên giao kết hợp đồng không xảy ra tranh chấp về nghĩa vụ của hợp đồng. Như vậy mặc dù “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T chưa đúng về trình tự thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng có xác nhận của chính quyền thôn xóm, Ủy ban nhân dân xã K, tỉnh Ninh Bình cũng như các bên trong giao dịch đã xác nhận nghĩa vụ trong giao dịch dân sự đã được thực hiện xong. Sau khi nhận quyền sử dụng đất ông T, bà C trực tiếp canh tác, sử dụng trồng cây ăn quả ngắn ngày, đồng thời nuôi thả cá từ năm 1998 cho đến nay, ông T, bà C sử dụng ổn định không tranh chấp với ai về quyền sử dụng đất cũng như mốc giới sử dụng đất nên Hội đồng xét xử xét thấy cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tên gọi “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T.

Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tên gọi “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T 10 [2.4]. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn không có quan điểm rõ ràng đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên do bị đơn không biết việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ H2 và ông T, bị đơn xác định mình không liên quan đến việc giải quyết vụ án nên đề nghị Toà án không đưa bị đơn vào tham gia trong vụ án. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H1, ông L1, bà L2 có biết việc cụ H2 chuyển nhượng đất cho ông T, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng nhất trí, đồng ý với việc cụ H2 đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Nay ông H1, ông L1 và bà L2 cũng nhất trí việc công nhận hiệu lực của văn bản “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T. Từ các nhận định tại các mục [2.1], [2.2],[2.3], [2.4]. Hội đồng xét xử xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tiêu đề “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T tuy không tuân thủ quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Căn cứ nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 và Án lệ số 55/2022/AL cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị C. Hội đồng xét xử công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tên gọi “Giấy xang tay chuyển nhượng đất ở và bán tài sản” lập ngày 16 tháng 10 năm 1998 giữa cụ Nguyễn Văn H2 và ông Nguyễn Văn T. Công nhận cho ông T, bà C được quyền sử dụng diện tích 840,6m2 trong đó có 606,2m2 đất nuôi trồng thuỷ sản và 234,4m2 đất trồng cây lâu năm tại thửa đất số 14, tờ bản đồ 6 tại xóm B K, xã K, tỉnh Ninh Bình, biến động là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 4 bản đồ địa chính xã K năm 2015. Sau sáp nhập là thửa đất số 76, tờ bản đồ số 32 bản đồ địa chính xã K. Địa chỉ thửa đất tại thôn A, xã K, tỉnh Ninh Bình. (Có sơ đồ thửa đất kèm theo)

[4]. Về chi phí cho việc xem xét thẩm định tại chỗ, thẩm định giá tài sản: quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn đã nộp tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản; tại phiên tòa nguyên đơn tự nguyện chịu toàn bộ số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án. Đề nghị của nguyên đơn là tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận sự tự nguyện của nguyên đơn và không xem xét, giải quyết về chi phí cho việc xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản.

[5]. Về án phí: Căn cứ Điều 144. Khoản 4 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận 11 nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông Nguyễn Văn H phải nộp án phí dân sự sơ thẩm tuy nhiên ông H thuộc đối tượng người cao tuổi có đề nghị miễn án phí nên miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn H. Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.