Bản án 727/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: - Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Ngọc L thực hiện trong hạn luật định, bà H thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, ông L đã nộp tạm ứng án phí nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. - Về việc vắng mặt của các đương sự: Tòa án nhân dân TP Đồng Nai đã nhiều lần triệu tập các đương sự tham gia phiên tòa.

Tuy nhiên, chỉ có đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Ngọc L có mặt, còn các đương sự khác vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân TP Đồng Nai vẫn tiếp tục xét xử vụ án. - Ngày 04/10/2021, bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1 khởi kiện đối với ông Nguyễn Ngọc L về việc tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc L có số công chứng 5663, quyển số 6/TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng C3 công chứng ngày 04/11/2019. Vụ án đã được Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai thụ lý số 756/2021/TLST-DS ngày 24/12/2021. Do có liên quan và để vụ án được nhanh chóng giải quyết, cấp sơ thẩm đã nhập vào vụ án này. 16 Bà Nguyễn Thị H, đồng thời cũng là người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Xuân H1 đã được Tòa án cấp sơ thẩm triệu tập tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Lẽ ra, cấp sơ thẩm cần đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của bà H, ông H1, nhưng trong phần Quyết định của Bản án số 418/2025/DS-ST ngày 29/9/2025, Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đồng Nai lại không đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà H, ông H1 là có thiếu sót, cần rút kinh nghiệm.

[2] Về thẩm quyền giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp: - Quá trình giải quyết vụ án, căn cứ vào đơn khởi kiện của nguyên đơn, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu khởi kiện: Hủy Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 109/QĐ-CCTHA ngày 19/01/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 109/QĐ-CCTHA ngày 19/01/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Thi hành án dân sự T7) không phải là quyết định hành chính cá biệt. Tòa án không giải quyết việc cưỡng chế thi hành án đúng hay sai, không có quyền hủy quyết định cưỡng chế thi hành án như một quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức. Trường hợp đương sự cho rằng quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của Thi hành án dân sự TP Đ vi phạm quy định, đương sự có quyền khiếu nại theo quy định của Luật Thi hành án dân sự (tham khảo Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao).

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành thụ lý, giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện hủy Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 109/QĐ- CCTHA ngày 19/01/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Thi hành án dân sự T7) là không đúng quy định pháp luật, cần hủy và đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện này. - Về quan hệ pháp luật, tư cách tham gia tố tụng: Cấp sơ thẩm xác định đúng.

[3] Về nội dung vụ án: [3.1] Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Nguyễn Thành A và bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1 và việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa ông Nguyễn Thành A và bà Huỳnh Ngọc Y: Thửa đất 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P, huyện L (nay là thửa đất số 65 tờ bản đồ số 6 phường P, TP Đ) có tổng số diện tích 6.145m2 (trong đó 300m2 đất ở tại nông thôn, 5.845.0m2 đất trồng cây hàng năm khác), được UBND huyện L (cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 795350, AĐ 795349 ngày 19/7/2006 cho ông Nguyễn Thành A. Theo nguyên đơn, ngày 20/8/2007, ông A chuyển nhượng cho bà Huỳnh Ngọc Y theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 262 quyển số 02/07 TP/CC-SCT/HĐGD được UBND xã P, huyện L (nay là phường P, TP Đ) chứng thực ngày 20/8/2007. Sau khi nhận chuyển nhượng các thửa đất nêu trên từ ông A, nguyên đơn nhờ bà Nguyễn Thị H đi đăng bộ và làm thủ tục sang tên cho bà Y, bà Y đã giao cho bà H bộ hồ sơ gồm 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 795350, AĐ 795349 ngày 19/7/2006 do UBND huyện L cấp cho ông Nguyễn Thành A và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 262 quyển số 02/07 TP/CC-SCT/HĐGD được UBND xã P chứng thực ngày 20/8/2007. 17 Ông Nguyễn Thành A thừa nhận đã ký Hợp đồng chuyển nhượng 02 quyền sử dụng đất thuộc thửa số 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P, huyện L (nay là thửa đất số 65 tờ bản đồ số phường P, TP Đ) cho bà Y, được UBND xã P chứng thực ngày 20/8/2007. Bà Huỳnh Ngọc Y đã nhận đất, sử dụng từ ngày 20/08/2007 (ngày UBND xã P chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bà Y) cho đến nay. Đến tháng 5/2013, ông Trần Xuân H1, bà Nguyễn Thị H liên hệ và nói dối để ông ký vào 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1630, 1631 quyển số 02TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/5/2013. Thực tế, ông A không thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà H, cũng không nhận bất cứ khoản tiền nào từ ông H1, Bà H. Bị đơn bà Nguyễn Thị H cho rằng vợ chồng bà nhận chuyển nhượng 02 thửa đất của ông Nguyễn Thành A ngày 25/4/2007 với giá 30 lượng vàng 9999. Ngày 25/4/2007 đã đặt cọc 20.000.000 đồng, ngày 16/8/2007 giao thêm 371.500.000 đồng, đến ngày 20/8/2007 thì giao đủ 30 lượng vàng cho ông Nguyễn Thành A. Do bà H và bà Y có mối quan hệ hợp tác làm ăn nên bà H đã cho bà Y mượn đất bằng cách bà Y đứng tên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Thành A, được UBND xã P chứng thực ngày 20/8/2007. Để chứng minh cho lời trình bày của mình, bà H đã cung cấp 01 “Giấy nhận cọc (mua bán đất)” ngày 25/4/2007, tuy nhiên chỉ có bản photo, không có bản chính. Qua xem xét toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Thành A là chủ sử dụng thửa đất số 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P chỉ thừa nhận chuyển nhượng cho một mình bà Y. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực tại UBND xã P ngày 20/8/2007, ông A đã nhận đủ tiền, đã giao đất cho bà Y quản lý, sử dụng. Việc ông A và bà H, ông H1 thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 306, 307 tại Văn phòng C1 là do ông A bị bà H lừa dối. Ông A khẳng định ông không chuyển nhượng hai thửa đất này cho bà H, ông H1. Ông A khẳng định ông không nhận của bà H số tiền 700.000.000 đồng như bà H trình bày. Tại Vi bằng số 346/2016/VB-TPLQ5 do Văn phòng T6 lập ngày 14/4/2016, Văn bản xác nhận ngày 14/4/2016, bà Nguyễn Thị H cũng thừa nhận: Ông A đã chuyển nhượng thửa đất 306, 307 nêu trên cho bà Huỳnh Ngọc Y; bà Huỳnh Ngọc Y có giao toàn bộ giấy tờ (bản chính) 02 thửa đất trên cho bà H làm hồ sơ thuế, đăng bộ, sang tên. Trong quá trình làm thủ tục sang tên, vì lý do cá nhân, bà H đã yêu cầu ông Nguyễn Thành A lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1630, 1631 quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/5/2013 để chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị H và chồng là ông Trần Xuân H1 với giá bán/chuyển nhượng là: 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng), nhưng việc chuyển nhượng này chỉ là hình thức và không có việc giao nhận số tiền 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng) giữa bà H, ông H1 và ông Nguyễn Thành A. Như vậy, lời trình bày trong Vi bằng số 346/2016/VB-TPLQ5 do Văn phòng T6 lập ngày 14/4/2016, Văn bản xác nhận ngày 14/4/2016 của bà Nguyễn Thị H phù hợp với lời trình bày của ông Nguyễn Thành A. Bà H cũng không đưa ra được tài liệu chứng minh ngày 22/5/2013, bà H đã thanh toán 700.000.000 đồng cho ông Thành A. Bà H cho rằng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T 18 A vào ngày 25/4/2007, nhưng chỉ cung cấp được bản photo, không cung cấp được bản chính, không được ông Thành A thừa nhận nên không có cơ sở. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông A đã giao 02 thửa đất cho bà Y quản lý, sử dụng từ năm 2007 đến nay. Điều này được ông A thừa nhận trong quá trình giải quyết vụ án, thừa nhận tại Văn bản ngày 11/4/2016 và Vi bằng số 322/2016/VB-TPLQ5 do Văn phòng T6 lập ngày 11/4/2016; bà H thừa nhận tại Vi bằng số 346/2016/VB-TPLQ5 do Văn phòng T6 lập ngày 14/4/2016, Văn bản xác nhận ngày 14/4/2016 và lời trình bày của bà Hồ Lệ T4 là người được đang trực tiếp trông coi thửa đất cũng thừa nhận. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, bà Nguyễn Thị H cung cấp thêm 01 “Giấy biên nhận” ngày 25/4/2007 thể hiện nội dụng: Bà Nguyễn Thị Ú là mẹ của ông Nguyễn Thành A – người đứng tên chủ quyền sử dụng đất số AD 795350, AD 795349 diện tích tổng cộng 6.145m2, đồng ý bán cho ông Trần Xuân H1 thửa đất với giá 30 lượng vàng 999 và cùng ngày đã đặt cọc 20.000.000 đồng để làm tin; thời gian là 04 tháng tính từ ngày 25/4/2007 đến ngày 20/8/2007 sẽ giao đủ vàng. Cuối Giấy biên nhận, người giao là bà Nguyễn Thị H (vợ của ông H1) và người nhận là bà Nguyễn Thị Ú đã ký, ghi rõ họ tên. Đến ngày 16/8/2007, ông Nguyễn Thành A nhận tiếp 371.500.000 đồng và đến ngày 20/8/2007 nhận tiếp 20.000.000 đồng. Như vậy, theo Giấy biên nhận ngày 25/4/2007 do bà H cung cấp thì ông H1 (chồng của bà H) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị Ú, nhưng ông Thành A là người nhận tiền. Theo yêu cầu của ông Trần Hữu T là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1, Tòa án nhân dân TP Đồng Nai đã trưng cầu Phòng K Công an T giám định để xác định: Chữ ký, chữ viết của người nhận tiền “Nguyễn Thành A” trong Giấy biên nhận ngày 25/4/2007 và chữ ký mẫu so sánh do ông Nguyễn Thành A ký, viết ra có trong hồ sơ vụ án có phải là chữ ký, chữ viết của cùng một người không; giám định để xác định chữ ký, chữ viết “Huỳnh Ngọc Y” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2007 ký tại UBND xã P và chữ ký, chữ viết của bà Huỳnh Ngọc Y trong hồ sơ có phải là của một người không. Tại bản Kết luận giám định số 2868/KL-KTHS ngày 17/9/2026 của Phòng K Công an T đã kết luận: Chữ ký, chữ viết của người nhận tiền trong Giấy biên nhận ngày 25/4/2007 là của ông Nguyễn Thành A; không đủ cơ sở kết luận chữ ký mang họ tên “Huỳnh Ngọc Y” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2007 ký tại UBND xã P có phải của bà Y hay không; chữ viết họ tên “Huỳnh Ngọc Y” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/8/2007 ký tại UBND xã P và chữ viết đứng tên Huỳnh Ngọc Y trên mẫu so sánh không phải do cùng một người viết ra.

Căn cứ vào Kết luận giám định nêu trên thì có cơ sở xác định ngày 16/8/2007, 20/8/2007, ông Nguyễn Thành A là người nhận tiền của bà Nguyễn Thị H khi bà H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị Ú. Không có cơ sở kết luận chữ ký trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Nguyễn Thành A và bà Huỳnh Ngọc Y ký kết ngày 20/8/2007, được UBND xã P chứng thực có phải của bà Y hay không. 19 Theo điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự thì những tình tiết, sự kiện được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp là một trong những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh. Mặc dù không xác định được chữ ký mang tên Huỳnh Ngọc Y trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/8/2007 có phải là chữ ký của bà Huỳnh Ngọc Y hay không, nhưng người thực hiện thủ tục chứng thực là Phó Chủ tịch UBND xã P đã xác định “các bên giao kết đã đọc hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào hợp đồng trước sự có mặt của tôi”, nên có căn cứ xác định đây là chữ ký của bà Huỳnh Ngọc Y. Đại diện theo ủy quyền của bà H, ông H1 cho rằng bà Y không ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/8/2007 là không có cơ sở. Quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Thành A đều xác định chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc các thửa đất số 306, 307 tờ bản đồ số 2 xã P, huyện L, tỉnh Đồng Nai (nay là thửa đất số 65 tờ bản đồ số 6 phường P, TP Đ) cho một người là bà Huỳnh Ngọc Y, chưa từng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1. Kể từ khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Huỳnh Ngọc Y, được UBND xã P chứng thực ngày 20/8/2007, ông Thành A đã nhận đủ tiền, đã giao quyền sử dụng đất cho bà Y quản lý, sử dụng đến nay. Quá trình giải quyết vụ án, qua ý kiến trình bày của đương sự, kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, có đủ căn cứ xác định chính bà Y là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng diện tích đất thuộc thửa 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P, huyện L, tỉnh Đồng Nai (nay là thửa đất số 65 tờ bản đồ số 6 phường P, TP Đ). Ngoài ra, trong các tài liệu, chứng cứ là Vi bằng số 346/2016/VB-TPLQ5 do Văn phòng T6 lập ngày 14/4/2016, Văn bản xác nhận ngày 14/4/2016, bà H cũng thừa nhận bà Y là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là người giao tiền.

Từ những phân tích nêu trên, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1630 và số 1631, quyển số 2 TP/CC-SCC/HĐGD thửa đất số 306, 307 tờ bản đồ số 2 được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/05/2013 giữa ông Nguyễn Thành A với bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1 bị vô hiệu do phát sinh sau Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và bà Y là có căn cứ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 262 quyển số 02/07 TP/CC-SCT/HĐGD được giao kết giữa ông A, bà Y đối với thửa đất số 306, 307 tờ bản đồ số 02 được UBND xã P (nay là phường P, TP Đ) chứng thực ngày 20/8/2007 tuân thủ đúng nội dung, hình thức, được cơ quan có thẩm quyền chứng thực nên có hiệu lực. [3.2] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 801329 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 21/01/2019 cho bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1630, 1631, quyển số 2 TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/05/2013, bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1 đã thực hiện các thủ tục, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ (nay là Sở N) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 801329 ngày 21/01/2019. 20 Căn cứ điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; tham khảo Mục 2 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt.

Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Mục XVI phần V Phụ lục I Trình tự, thủ tục trong lĩnh vực đất đai Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ thì để thuận lợi trong quá trình các đương sự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 801329 ngày 21/01/2019 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ (nay là Sở N) như cấp sơ thẩm đã quyết định là phù hợp, nhưng cần áp dụng thêm điều luật. [3.3] Đối với yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc L (số công chứng 5663, Quyển số 6/TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng C3, tỉnh Đồng Nai công chứng ngày 04/11/2019). Như nhận định ở phần [3.1] nêu trên, thửa đất 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P (nay là thửa 65, tờ bản đồ số 6 phường P, TP Đ) không thuộc quyền sử dụng của bà H, ông H1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1630 và số 1631, quyển số 2 TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/05/2013 giữa ông Nguyễn Thành A với bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1 bị vô hiệu dẫn đến hậu quả Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc L có số công chứng 5663, quyển số 6/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C3 công chứng ngày 04/11/2019 cũng bị vô hiệu. Hơn nữa, ngày 19/01/2016, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Thi hành án dân sự TP Đ) đã ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 109/QĐ-CCTHA. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 5663, quyển số 6/TP/CC-SCC/HĐGD được ông H1, bà H và ông L ký trong thời gian Tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp và cơ quan Thi hành án đang kê biên là vi phạm quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nên vô hiệu. [3.4] Giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu: - Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1630 và số 1631, quyển số 2 TP/CC-SCC/HĐGD thửa đất số 306, 307 tờ bản đồ số 2 được Văn phòng C1 chứng nhận ngày 22/05/2013 giữa ông Nguyễn Thành A với bà Nguyễn Thị H, ông Trần Xuân H1 bị vô hiệu: Theo ông Nguyễn Thành A và bà Nguyễn Thị H trình bày thì tại thời điểm hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/5/2013, ông Thành A, bà H không giao nhận gì cho nhau.

Do đó, khi tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên không phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. 21 - Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị H và ông Trần Xuân H1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc L bị tuyên vô hiệu: Bà H trình bày do chỗ quen biết nên bà có mượn ông L tổng cộng 4.000.000.000 đồng vào ngày 4/10/2019, để đảm bảo khoản vay vợ chồng bà có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 4/11/2019 thửa đất số 65, tờ bản đồ số 6, phường P, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, diện tích 5.729,0m2. Trong hợp đồng chuyển nhượng có ghi giá chuyển nhượng là 6.000.000.000 đồng là có cả tiền lãi. Lời trình bày của bà H không được ông L thừa nhận về việc vay tiền, bà H không có chứng cứ để chứng minh. Quá trình giải quyết vụ án, ông L thừa nhận đã trả cho bà H 4.000.000.000 đồng.

Do đó, không có căn cứ để xác định giá trị chuyển nhượng thửa đất ghi trong hợp đồng, chỉ có căn cứ xác định ông L đã trả cho bà H số tiền 4.000.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đồng Nai đã tiến hành thẩm định giá quyền sử dụng đất đang tranh chấp. Tại chứng thư thẩm định giá số 928/1/TĐG-CT ngày 28/4/2017 thì thửa đất 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P (nay là thửa 65, tờ bản đồ số 6, phường P, TP Đ) có giá 4.613.200.000 đồng. Các đương sự đều thống nhất lấy giá trị này để giải quyết vụ án mà không yêu cầu định giá, thẩm định giá lại. Cấp sơ thẩm buộc bà H, ông H1 phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông L số tiền gốc là 4.000.000.000 đồng là có căn cứ. Đồng thời, cần căn cứ vào giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm tranh chấp để giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

Xét thấy, khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông H1, bà H không thông báo cho ông L biết về tình trạng tài sản, ông L không biết đất có tranh chấp, không biết đất bị Cơ quan Thi hành án kê biên.

Do đó, lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc hoàn toàn về phía ông H1, bà H. Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ông H1, bà H phải bồi thường cho ông L số tiền 613.200.000 đồng.

Tuy nhiên, trong Đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị H (đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Xuân H1) đồng ý trả cho ông L tiền lãi tính từ ngày 28/9/2019 với mức lãi suất 1%/tháng, điều này có lợi cho bên phía ông L.

Do đó, cấp sơ thẩm buộc vợ chồng bà H phải bồi thường cho ông L tiền lãi từ ngày 28/9/2019 đến ngày xét xử sơ thẩm (29/9/2025) là 72 tháng, lãi suất 1%/tháng là 2.880.000.000 đồng là phù hợp.

[4] Quá trình giải quyết vụ án, bà H trình bày: Vào khoảng tháng 4/2007, vợ chồng ông H1 và bà H có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 306, 307 tờ bản đồ số 02 xã P từ ông Nguyễn Thành A với giá 30 lượng vàng bốn số 9, vợ chồng ông bà đã trả đủ tiền.

Tuy nhiên, trong quá trình làm việc tại Tòa án, ông A đều khẳng định ông A không chuyển nhượng các thửa đất nêu trên cho bà H, ông H1; ông A cũng khẳng định ông A không nhận khoản tiền nào từ bà H, ông H1. Bà H, ông H1 chỉ cung cấp được bản photo Giấy đặt cọc mua bán đất giữa vợ chồng bà H và ông Thành A, không cung cấp được bản chính nên không có giá trị chứng minh. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của ông H1, bà H cung cấp được Giấy biên nhận ngày 25/4/2007 bản chính thể hiện vợ chồng ông H, bà H1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị Ú.

Do đó, trường hợp tranh chấp Giấy đặt cọc mua bán 22 đất ngày 07/4/2007, Giấy biên nhận ngày 25/4/2007, các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác theo quy định của pháp luật.

[5] Về án phí: + Bị đơn là ông A, bà H, ông H1 đều là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm. + Hoàn trả cho bà Huỳnh Ngọc Y toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp gồm: 200.000 đồng (hai trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền số 008384 ngày 07/6/2016; 200.000 đồng (hai trăm nghìn đồng) tại Biên lai thu tiền số 000846 ngày 16/11/2016; 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tại Biên lai thu tiền số 0007046 ngày 19/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (nay là Thi hành án dân sự TP Đ). + Do sửa bản án sơ thẩm nên bà H, ông L là người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Bà H thuộc trường hợp miễn nộp tạm ứng án phí nên không đặt ra xem xét giải quyết. Hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc L 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thu số 0007492 ngày 11/11/2025 của Thi hành án dân sự TP Đ.

[6] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản là 28.287.674 đồng, bà Y đã nộp. Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Y nên cần buộc bà H, ông H1, ông A phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Y số tiền trên, trong đó ông A trả 9.429.224 đồng; bà H, ông H1 phải trả 18.585.448 đồng.

[7] Xét quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[8] Xét quan điểm của luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tại phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[9] Xét quan điểm của luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông L tại phiên tòa không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.