Bản án 885/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: [1.1] Đơn kháng cáo của ông Ngô Minh T được thực hiện trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm. 1.2] Tại phiên tòa, một số đương sự vắng mặt nhưng những người này đã có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng. Căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án vắng mặt các đương sự này. [1.3] Về tư cách tham gia tố tụng của các đương sự, Nguyên đơn ông Ngô Minh T có đơn khởi kiện bà Trương Thị Ngọc A3. Ngày 05/5/2025 ông T nộp đơn khởi kiện bổ sung, trong đơn có thay đổi về nội dung yêu cầu khởi kiện, được Tòa án thụ lý bằng Thông báo thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện số 18258/TB-TA ngày 06/10/2025. Ngoài ra, ông T rút lại yêu cầu khởi kiện đối với bà Trương Thị Ngọc A3 vì bà A3 đã chết vào ngày 07/3/2021.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không xác định bà A3 là bị đơn trong vụ án, là có căn cứ.

[2] Về nội dung: [2.1] Về quan hệ gia đình và nguồn gốc nhà đất tranh chấp: Ông Ngô Minh T và bà Ngô Minh Anh T4 là anh em ruột. Cha mẹ ông T, bà T là bà Trương Thị Diệu A (chết năm 2016), ông Ngô Minh T2. Các bên đương sự đều thống nhất, nguồn gốc nhà đất số 118 Điện Biên P, phường Tân Đ, Thành phố HC là của bà Trương Thị Diệu A đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 8956/2001 ngày 30/5/2001. [2.2] Về các giao dịch chuyển quyền nhà đất tranh chấp: Năm 2008, bà Diệu A lập hợp đồng tặng cho nhà đất số 118 cho ông Ngô Minh T2. Ngày 08/7/2008, ông T2 lập hợp đồng tặng cho nhà đất số 118 cho ông Ngô Minh T. Ông T đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận vào ngày 17/7/2008. 13 Ngày 13/9/2009, ông T lập “Hợp đồng ủy quyền” cho em gái là bà Ngô Minh Anh T1 được toàn quyền định đoạt sử dụng, quản lý, mua bán chuyển nhượng, tặng cho căn nhà. Từ hợp đồng ủy quyền này, ngày 02/02/2009 bà T1 lập “Hợp đồng tặng cho nhà ở” cho bà Trương Thị Ngọc A3 (em gái bà Diệu A). bà A3 đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận vào ngày 05/3/2009. Đến ngày 04/02/2016, giữa bà T1 lập “Hợp đồng mua Bn nhà” để bán lại nhà đất nêu trên cho bà T1 với giá 3.500.000.000 đồng. Ngày 11/3/2026, bà T1 được đứng tên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, bà T1 đã tiến hành các thủ tục xây dựng xây mới lại căn nhà và thực hiện cập nhật hoàn công vào ngày 01/06/2020. [2.3] Về quá trình sử dụng và hiện trạng nhà đất tranh chấp: Theo trình bày của ông T, bà T1 thì bà A3 không có chồng con. Do căn nhà có nguồn gốc từ gia đình bên bà A3 nên bà A3 là người trực tiếp ở đây cho đến khi chết (năm 2021). Sau khi bà A3 chết, bà T1 tiếp tục sinh sống đến nay và làm nơi thờ cúng của gia đình. Trong quá trình sử dụng nhà đất, bà T1 đã xây dựng lại căn nhà mới. [2.4] Ông Ngô Minh T khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền giữa ông T và bà T1; hợp đồng tặng cho nhà giữa bà T1, bà A3 và hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A3 với bà T1 đối với nhà đất số 118 nêu trên; đồng thời yêu cầu hủy các kết quả đăng ký biến động đối với nhà đất 118 dựa trên các giao dịch nêu trên, cập nhật lại tên ông T trên giấy chứng nhận nhà đất, với lý do các giao dịch nêu trên là giao dịch bị lừa dối, giả tạo và trái pháp luật. [2.4.1] Xét Hợp đồng ủy quyền ngày 13/01/2009 giữa ông Ngô Minh T và và Ngô Minh Uyên T1. Về mặt hình thức, hợp đồng được công chứng tại Phòng công chứng N, Thành phố HC. Quá trình giải quyết vụ án, ông T thừa nhận các bên tham gia giao dịch đều tự nguyện ký tên vào từng trang của hợp đồng, các bên đều biết đọc, biết viết, hiểu rõ nội dung của hợp đồng. Về nội dung, tại thời điểm ủy quyền, ông T đã được ông T2 tặng cho nhà đất, thủ tục tặng cho đã hoàn tất, ông T đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận.

Do đó, ông T có quyền định đoạt đối với nhà đất số 118. Tại Văn bản số 542 ngày 24/10/2025, Phòng công chứng N, Thành phố HC xác định: “Công chứng viên đã xem xét, kiểm tra, đối chiếu các giấy tờ do các bên xuất trình và nhận thấy là đầy đủ, hợp pháp; kiểm tra xem xét năng lực hành vi, tư cách chủ thế của các bên và nhận thấy việc các bên giao kết hợp đồng là tự nguyện, trong trạng thái minh mẫn, sáng suốt, không bị ai ép buộc; tài sản giao dịch là hợp pháp, không bị ngăn chặn, hạn chế giao dịch, đủ điều kiện tặng cho theo quy định của pháp luật nên công chứng viên đã hướng dẫn các bên đọc lại hợp đồng, ký tên, lăn tay vào hợp đồng trước 14 khi công chứng viên ký tên, đóng dấu vào hợp đồng nêu trên. Phòng Công chứng nhận thấy, công chứng viên đã thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật tại thời điểm chứng nhận.” Như vậy, về hình thức và nội dung của “Hợp đồng ủy quyền” là phù hợp với quy định tại Điều 142 Bộ luật Dân sự năm 2003 và Điều 106 Luật Đất đai năm 2003. Ông T cho rằng ông bị lừa dối khi ký kết hợp đồng ủy quyền nêu trên, ông chỉ ủy quyền cho bà T1 để bà T1 đứng ra quản lý, sửa chữa nhà.

Tuy nhiên, ông T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ; phía bà T1 không thừa nhận. [2.4.2] Xét Hợp đồng tặng cho ngày 02/02/2009 giữa bà Ngô Minh T (do bà Ngô Minh Anh T1 đại diện) với bà Trương Thị Ngọc A3. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền ngày 13/01/2009 nêu trên, bà T1 đã ký hợp đồng tặng cho bà A3 nhà đất số 118. Hợp đồng có chứng thực của Phòng công chứng N, Thành phố HC. Về hình thức, hợp đồng tặng cho tuân thủ đúng quy định tại Khoản 1 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005. Về nội dung, bà T1 được ông T ủy quyền tặng cho nhà đất hợp pháp. Việc bà T1 tặng cho căn nhà nêu trên cho bà A3 phù hợp với phạm vi, nội dung ủy quyền giữa ông T với bà T1. bà A3 cũng đã được cập nhật đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tại Văn bản số 542 ngày 24/10/2025, Phòng công chứng N xác định: “việc chứng nhận Hợp đồng tặng cho căn nhà, số công chứng 003217, quyền số 2/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/02/2009. Ngày 02/02/2009, Phòng công chứng N có nhận được yêu cầu chứng nhận Hợp đồng tặng cho toàn bộ căn nhà tọa lạc tại địa chỉ số: 118 đường Điện Biên P, Phường Đa K, Quận M, Thành phố HC, giữa bên tặng cho là ông Ngô Minh T, thường trú tại địa chỉ: 118 đường Điện Biên P, Phường Đa K, Quận M, Thành phố HC (ông Ngô Minh T do bà Ngô Minh Anh T1 làm đại diện theo Hợp đồng ủy quyền do Phòng công chứng N Thành phố HC chứng nhận, số công chứng 001309 ngày 13/01/2009), bên nhận tặng cho là bà Trương Thị Ngọc A3, thường trú tại: 122 đường Điện Biên P, Phường Đa K, Quận M, Thành phố HC. Tại thời điểm yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho căn nhà, người yêu cầu công chứng xuất trình các giấy tờ, tài liệu ..”; “Căn cứ theo các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm chứng nhận, Công chứng viên Trương Tấn Ph của Phòng công chứng N đã thụ lý và thực hiện việc chứng nhận hợp đồng tặng cho nhà ở nêu trên”. Ông T cho rằng hợp đồng bị lừa dối, giả tạo đề nghị tuyên bố vô hiệu nhưng ông T không đưa ra được bất kỳ chứng cứ nào chứng minh; phía bà T1 không thừa nhận. [2.4.3] Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/02/2016 giữa bà Trương Thị Ngọc A3 với bà Ngô Minh Anh T1. 15 Tại thời điểm bà A3 ký hợp đồng bán nhà đất số 118 cho bà T1 thì bà A3 đang là người sử dụng nhà đất và đứng tên trên giấy chứng nhận. bà A3 có toàn quyết quyết định đối với nhà đất do mình là chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các hợp đồng ủy quyền, tặng cho, mua bán đều được lập thành văn bản, có công chứng và diễn ra trong một thời gian rất lâu dài. Bà T1 sau khi được đứng tên quyền sở hữu từ năm 2016, bà T1 đã xây mới lại toàn bộ căn nhà, hoàn thành việc cập nhật biến động hoàn công vào 01/6/2020. Các diễn biến này ông T thừa nhận có biết, nhưng không ngăn cản. Tại các văn bản của ông Ngô Minh T2 là cha ruột của ông T, bà T1 (từ nước ngoài gửi về) cũng khẳng định các hợp đồng được lập đều là sự đồng thuận, tự nguyện của hai anh em ông T và bà T1, cha mẹ đều biết và hiện nay căn nhà đứng tên của bà T1, tất cả đều đúng pháp luật và cũng đúng nguyện vọng của cha mẹ. Mong muốn hiện nay của ông T2 là căn nhà này cho bà T1 tiếp tục đứng tên để giữ gìn làm nơi thờ tự cho cả toàn bộ gia đình. Như vậy, lời xác nhận của ông T2 cũng phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án. Ông T cho rằng, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bà A3 và bà T1 nêu trên là hợp đồng giả tạo nhưng ông T cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ. [2.5] Căn cứ trên các hợp đồng hợp pháp, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cập nhật biến động trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là đúng pháp luật. Quá trình giải quyết vụ án, phía nguyên đơn cũng không nêu ra được sự vi phạm, sai sót trong việc cập nhật biến động sang tên cho bà Trương Thị Ngọc A3 và Ngô Minh Anh T1 nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về hủy kết quả đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 70101030013, hồ sơ gốc số 8956/2001 do UBND Thành phố HC cấp ngày 30/05/2001, đối với việc đăng ký biến động vào các ngày 05/03/2009 cho bà Trương Thị Ngọc A3, ngày 11/03/2016 cho bà Ngô Minh Anh T1 và ngày 01/06/2020 về biến động tài sản trên đất, là không có cơ sở. Vì lẽ đó, ông T yêu cầu chỉnh lý cập nhật biến động lại cho Ngô Minh T đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 70101030013, hồ sơ gốc số 8956/2001 do UBND Thành phố HC cấp ngày 30/05/2001, là không có căn cứ. [2.6] Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Minh T về buộc bà T1 trả quyền sử dụng đất đối với thửa đất số: 196; tờ bản đồ: 39, Diện tích: 88m² tọa lạc tại số 118, đường Điện Biên P, phường Đa K, Quận M (nay là phường Tân Đ), Thành phố HC; buộc bà T1 trả cho ông T số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) là tiền giá trị căn nhà trước đây bà T1 đã phá bỏ; buộc bà T1 phải trả cho ông T số tiền 1.100.000.000đ (là số tiền hoa lợi cho thuê nhà 110 tháng x 16 10.000.000 đ/1 tháng, tính từ thời điểm tháng 02/2016 cho đến tháng 04/2025, thấy rằng: Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện cho ông T thừa nhận rằng Hợp đồng ủy quyền ngày 13/01/2009 giữa ông T với bà T1 thể hiện đúng ý chí của ông T là bà bà T1 được tặng cho nhà đất số 118. Như vậy, bà T1 ký kết hợp đồng tặng cho nhà đất cho bà A3 là thuộc phạm vi ủy quyền giữa các bên. Bà T1 đã thực hiện xong công việc ủy quyền. Việc bà T1 được đứng tên trên giấy chứng nhận cũng như đang quản lý nhà đất tranh chấp là do nhận chuyển nhượng lại căn nhà số 118 của bà A3. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phát sinh hiệu lực, bà A3 hiện là chủ sử dụng hợp pháp đối với nhà đất tranh chấp.

Do đó, việc ông T yêu cầu bà A3 trả lại nhà đất, trả giá trị nhà, trả tiền thuê nhà, là không có căn cứ để chấp nhận. [2.7] Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông Ngô Minh T là ông Dương Hồng Q cho rằng cần hủy bản án dân sự sơ thẩm để đưa bà Trương Thị T3 (em ruột bà A3) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Tuy nhiên, xét thấy, việc mua bán nhà đất giữa bà A3 và bà T1 đã hoàn tất. Bà T1 đã nhận nhà đất và đang trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất. Việc giải quyết vụ án không liên quan cũng không ảnh hưởng đến quyền lợi của bà T, do đó không cần thiết phải đưa bà T vào tham gia tố tụng như nguyên đơn yêu cầu. [2.8]

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, Tòa án cấp phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét toàn diện các tài liệu, chứng cứ, xét xử đúng quy định của pháp luật.

Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Ngô Minh T; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông Ngô Minh T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.