Bản án 888/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Phan Văn G và bị đơn ông Dương Văn D được nộp trong thời hạn luật định, nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Phan Văn G, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Diện tích đất tranh chấp 426,5m2 thuộc thửa đất số 306, tờ bản đồ số 01, xã P, huyện N, tỉnh Đồng Nai có nguồn gốc từ một phần thửa đất số 42, tờ bản đồ số 02 cũ. Ngày 21/4/1997, Ủy ban nhân dân huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phan Tấn Đ đối với nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất số 42, diện tích 1.042m2. Sau đó, ông Phan Tấn Đ lập thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Phan Văn G; hợp đồng tặng cho được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Trên cơ sở hợp đồng tặng cho này, ông Phan Văn G được cấp giấy chứng 7 nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 306, diện tích 427m2, thực tế đo đạc là 426,5m2.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Phan Văn G là có căn cứ.

Tuy nhiên, xét quá trình sử dụng đất thấy rằng gia đình ông Dương Văn D đã cư trú trên phần đất tranh chấp thời gian dài, xây dựng nhà ở và công trình trên đất mặc dù sai mục đích sử dụng đất (đất hiện là CLN). Tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm bị đơn đều khai không có chỗ ở khác, nên để bị đơn thanh toán trả cho ông G giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền để vợ chồng ông D không phải tháo dỡ toàn bộ nhà, công trình trên đất.

Vì vậy, không chấp kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu buộc bị đơn tháo dỡ nhà, công trình trên đất để trả lại 426,5m2 đất.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn ông Dương Văn D, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy : Việc Ủy ban nhân dân huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phan Tấn Đ đối với thửa đất số 42 được thực hiện trên cơ sở đơn đăng ký kê khai của ông Đ, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã P và đúng trình tự, thủ tục pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp giấy. Sau khi ông Đ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Phan Văn G, cơ quan có thẩm quyền đã thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông G đối với thửa đất số 306 trên cơ sở hợp đồng tặng cho hợp pháp.

Do đó, không có căn cứ xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phan Tấn Đ và ông Phan Văn G là trái pháp luật. Bị đơn ông Dương Văn D cho rằng phần đất tranh chấp đã được ông Phan Tấn Đ cho từ năm 1980 và xuất trình một tờ giấy viết tay để chứng minh.

Tuy nhiên, tài liệu này không thể hiện rõ ngày, tháng, năm lập; không xác định cụ thể diện tích, vị trí, tứ cận, mốc giới phần đất được cho; không được chứng thực, chứng nhận theo quy định của pháp luật. Kết luận giám định chỉ có cơ sở xác định chữ ký đứng tên Phan Tấn Đ trên tài liệu cần giám định so với một số mẫu so sánh là do cùng một người ký ra, nhưng chữ viết đứng tên Phan Tấn Đ trên tài liệu cần giám định không phải do cùng một người viết ra.

Vì vậy, tài liệu này không đủ căn cứ pháp lý để xác định ông Phan Tấn Đ đã tặng cho hợp pháp quyền sử dụng đất cho ông Dương Văn D. Mặt khác, trong hồ sơ kê khai đất năm 2008, bà Nguyễn Thị G1 là vợ ông D lại kê khai nguồn gốc phần đất là do cha mẹ để lại trước năm 1975, không phải do ông Phan Tấn Đ tặng cho. Lời trình bày và tài liệu do phía bị đơn cung cấp có sự không thống nhất về nguồn gốc đất. Từ khi ông Phan Tấn Đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997, sau đó ông Phan Văn G được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2009, ông D không khiếu nại, tranh chấp đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ, ông G. Chỉ đến khi nguyên đơn khởi kiện thì bị đơn mới yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu, hủy các giấy chứng nhận 8 quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất cho ông Dương Văn D là có căn cứ.

[4] Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn yêu cầu định giá tài sản tranh chấp và đề xuất đơn vị định giá khác, bị đơn đề nghị Công ty Thẩm định giá Đồng Nai đã định giá ở cấp huyện. Tòa phúc thẩm đã liên hệ Công ty Thẩm định giá Đồng Nai định giá tài sản tranh chấp theo giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm để nguyên đơn ký chi trả kinh phí do có yêu cầu định giá lại, kết quả thẩm định giá theo Chứng thư thẩm định giá số 009/2026/082205 ngày 22/8/2026 của Công ty Cổ phần thẩm định giá Đồng Nai thì giá trị quyền sử dụng đất là 9.000.000 đồng/m2 x 426,5m2, có tăng hơn trước do thời điểm định giá lần đầu là ngày 05/4/2018 đến thời điểm xét xử sơ thẩm là 08 năm. Bị đơn cho rằng nguyên đơn không sử dụng đất thời gian dài thì phải bị thu hồi đất là không đúng vì nguyên đơn cho bị đơn mượn đất sử dụng, nguyên đơn vẫn kê khai sử dụng đất, đăng ký biến động và nộp thuế đất nông nghiệp hàng năm theo quy định. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng bị đơn không có nhu cầu mua quyền sử dụng đất để trả tiền cho nguyên đơn nhưng lại khẳng định không có chỗ ở nào khác như vậy là mâu thuẫn. Tại phiên tòa phúc thẩm có bà Dương Hoài T1 là con ông D khẳng định 02 ngôi nhà trên đất do bố mẹ xây dựng (ông D và bà G1). Qua xem xét bản đồ hiện trạng thì phần nhà và công trình vợ chồng ông D đã xây dựng, sử dụng gần hết phần diện tích đất 426,5m2.

Do đó, cần tạo điều kiện cho vợ chồng ông D được sử dụng toàn bộ diện tích đất và phải thanh toán bằng giá trị cho nguyên đơn, sau khi thanh toán xong thì vợ chồng ông D được quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất CLN thành đất ở theo quy hoạch, quy định của nhà nước, để bị đơn được công nhận sử dụng công trình trên đất là hợp pháp. Trường hợp vợ chồng ông D không đồng ý khi thi hành án thì vẫn có thể thỏa thuận thi hành án theo Luật thi hành án dân sự để trả lại đất cho nguyên đơn và tự phá dỡ công trình không hợp pháp trên đất. Cấp phúc thẩm nhận thấy, cần trích một phần công sức trông coi quản lý thửa đất 426,5m2 cho vợ chồng ông D theo tỷ lệ là 20% giá trị quyền sử dụng đất, được tính bằng tiền để trừ vào phần giá trị phải thanh toán cho nguyên đơn, như sau: 426,5m2 x 9.000.000 /m2 = 3.838.500.000 đồng x 20 % = 767.700.000 đồng. Như vậy, vợ chồng ông D còn phải thanh toán trả cho ông G là 3.070.800.000 đồng (tương đương 80% giá trị quyền sử dụng đất). Việc trích công sức trông coi quản lý thửa đất được xem là chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Từ những nhận định trên, sửa bản án sơ thẩm do giá trị tài sản tranh chấp thẩm định giá tính tại thời điểm xét xử sơ thẩm tăng, trích công sức cho vợ chồng ông D, cách tuyên của cấp sơ thẩm không rõ ràng, không khả thi cho việc thi hành án.

[5] Quan điểm của đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử. 9

[6] Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn chịu chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm là đúng quy định pháp luật. Chi phí thẩm định giá ở cấp phúc thẩm nguyên đơn phải chịu do có yêu cầu.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: ông G và ông D là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí, nên được miễn án phí.