Bản án 881/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Dư Mạnh T1 và bà Nguyễn Thị L được nộp trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Q, bà H và phản tố, kháng cáo của bị đơn ông T1 và bà L: - Nguyên đơn yêu cầu ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L trả lại nhà và diện tích 465,6m2 đất sau khi đã được xử lý nội nghiệp ngày 18-11-2025 thuộc thửa đất mới là 338 ( thửa đất cũ số 76 tờ bản đồ số 09), tờ bản đồ số 115 phường L, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu nay là phường L, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Q, bà H. Buộc ông T1, bà L di dời nhà kho và các cây trồng của ông T1, bà L trên đất. Căn nhà ở trên đất buộc ông T1, bà L trả theo thửa đất vì căn nhà do ông Dư Mạnh Đ2 xây dựng. 11 Yêu cầu Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai số 32, thành phố Hồ Chí Minh chỉnh lý lại diện tích đất này ra khỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR 923526 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp cho ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L ngày 20-6-2019. - Bị đơn ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L có yêu cầu phản tố đề nghị: Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất 465,6 m2 thuộc Giấy chứng nhận V 144341 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp cho ông Dư Văn Đ1, bà Nguyễn Thị K ngày 27-02-2003 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bà Rịa chỉnh lý biến động sang tên ông Nguyễn Đức Q và bà Trần Thị H ngày 22-4- 2019, từ điểm từ 25a, 16a, 9, 9a theo sơ đồ đo vẽ ngày 18-11-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh.

[3] Do các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất và yêu cầu chỉnh lý biến động, hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (về bản chất là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp).

Do đó, Tòa án sơ thẩm đưa Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan là đúng. Vụ án thụ lý từ ngày 01/10/2020, đến ngày 29/12/2025 xét xử sơ thẩm. Quá trình giải quyết vụ án thì Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa đã có văn bản phúc đáp và cung cấp hồ sơ thể hiện như sau: Theo tài liệu, hồ sơ cấp giấy chứng nhận lưu trữ: Ngày 25-4-2001, ông Nguyễn Văn L3 được Ủy ban nhân dân thị xã B cấp giấy chứng nhận số R 438200 đối với diện tích 3.988 m2, gồm: thửa 70 – diện tích 3.720 m2, thửa 76 diện tích 268 m2 , thửa số 43 – diện tích 865m2 cùng tờ bản đồ số

15. Thửa 311 diện tích 620m2 tờ bản đồ số 14, đều là đất màu có thời hạn sử dụng đến năm 2021, tổng diện tích được cấp giấy chứng nhận là 4.070,0m2 tọa lạc tại xã L thị xã B, (bản đồ đo đạc năm 1998). Trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08-01-2003 giữa ông Nguyễn Văn L3 với ông Dư Văn Đ1, UBND thị xã B chấp thuận giải quyết ngày 01-01-2003 và cấp giấy chứng nhận số V 144341 ngày 27-01-2003 mang tên Dư Văn Đ1 đối với diện tích 3.988 m2 gồm thửa 70/3.720 m2 và thửa 76/268 m2 tờ bản đồ số 15 (mới là 09) phường L thể, ranh giới diện tích đất 3.988 m2 được xác định theo sơ đồ vị trí ngày 08-01-2003. Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dư Văn Đ1 với ông Nguyễn Đức Q, bà Trần Thị H ngày 22-4-2019 thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố đã thực hiện chỉnh lý biến động sang tên ông Q, bà H. Theo tài liệu, hồ sơ cấp giấy chứng nhận lưu trữ thấy: ngày 12-01-2006, ông Phạm Văn L2, bà Nguyễn Thị H1 với bà Lê Thị Hiệp T2 (năm 2006) và giữa bà Lê T hiệp Thạch với ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L (năm 2019) ngày 20-6-2019. Sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận QSD đất số CR 923526 mang tên ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L đối với diện tích 12 1.782,1 m2 được xác định theo sơ đồ vị trí tại giấy chứng nhận số CR 923526 ngày 20-6-2019. Đối chiếu giữa sơ đồ vị trí ngày 06-02-2007 thửa 58/3.720 m2 (cũ 70) mang tên ông Dư Văn Đ1, sau này là ông Nguyễn Đức Q, bà Trần Thị H với sơ đồ vị trí ngày 01-7-2005 thửa 179/1.782,1 m2 (mới 76) mang tên ông Nguyễn Văn L5 sau này là ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L và kết hợp đối chiếu với sơ đồ vị trí ngày 15-10-2019 do Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên môi trường trích đo phục vụ giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của Tòa án. Nay, Ủy ban nhân dân nhận thấy: Trong diện tích tranh chấp 653,8 m2 có 2,7 m2 thuộc thửa 863 thuộc đường giao thông do Nhà nước quản lý; 5,1 m2 thuộc thửa 59 tức thuộc thửa 70/3.720 m2 và 646 m2 thuộc một phần diện tích thửa 70/3.720 m2 cũng thuộc một phần thửa 76/1.782,1m2 tờ bản đồ số 09, phường L

Do đó, cần đưa ông Nguyễn Văn L5 với bà Lê Thị Diệp T5 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để làm rõ quá trình sử dụng đất và ranh giới đất giữa thửa 70/3.720 m2 với thửa 76/1.782,1 m2. Trên cơ sở đó, xem xét tính hợp pháp của các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 144341 ngày 27-01-2003, số CR 923526 ngày 20-6-2019 để quyết định theo thẩm quyền quy định tại Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 và xem xét giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

[4] Như vậy, Ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa đã xác nhận có việc cấp giấy chứng nhận chồng lấn diện tích đất của một phần thửa 70 cũng thuộc một phần thửa 76 tờ bản đồ số 15 phường L Cấp sơ thẩm đã đưa ông L5, bà T2 tham gia tố tụng nhưng không lấy được lời khai; ông Đ2 có lời khai nhưng là người nhận chuyển nhượng của ông L3 02 thửa đất/04 thửa đất ông L3 được cấp giấy chứng nhận. Đồng thời cấp sơ thẩm đã gửi văn bản nhiều lần cho Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh để yêu cầu bổ sung ranh giới địa chính, điều chỉnh sơ đồ vị trí nhưng kết quả chưa rõ ràng cụ thể, có 3/5 lần kết quả khác nhau. Chưa xác định được nguyên nhân, quá trình sử dụng và biến động dẫn đến chồng lấn và diện tích chính xác là bao nhiêu m2, nên chưa đủ căn cứ giải quyết vụ án, cụ thể như sau: [4.1] Việc cấp giấy chứng nhận chồng lấn diện tích 02 thửa liền kề: nội dung này thuộc về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân thị xã B là cơ quan cấp giấy chứng nhận lần đầu cho ông Nguyễn Văn L3, kể cả phần diện tích đất cấp giấy chứng nhận lần đầu cho ông Phạm Văn L2 thì cũng có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn L3 và vợ là bà Ngô Thị K1.

Do đó, cấp sơ thẩm phải có văn bản yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận lần đầu (ủy ban nhân dân thành phố Bà Rịa, nay là Ủy ban nhân dân phường L) cung cấp, xác định lý do, giải trình quá trình sử dụng, đăng ký, chỉnh lý. Việc 13 Ủy ban nhân dân giao cho đơn vị chuyên môn nào cung cấp xác định là chức năng nhiệm vụ quản lý chung. Theo đó, cần làm rõ các nội dung như: ông L3 được cấp giấy chứng nhận lần đầu là thửa 70,76,43 cùng tờ bản đồ 15 và thửa 179 tờ bản đồ 15 cấp cho ông L5 thì cũng là của ông L3 chuyển nhượng cho ông L5 theo giấy viết tay ngày 20/4/1992, thể hiện: miếng đất phía đông giáp nhà ông Ba N2, Tây giáp Ao cá tập đoàn Quyết Thắng, Nam giáp mương thủy lợi, Bắc giáp ông Tư C. Trên tờ bản đồ số 15 có thể hiện thửa 70,76,179 liền kề nhau không? Thửa 179 có tiếp giáp tứ cận như tờ sang nhượng đất của ông L3 hay không? Ghép 3 thửa này để xác định vị trí chồng lấn? - Diễn giải về biến động diện tích đất tại trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 30/5/2002 đến ngày 25/3/2003 cấp cho ông L3 thì tổng diện tích có khớp với diện tích cấp ban đầu là 4.070,0m2 hay không? Nếu tăng thì lý do gì, phần diện tích tăng vị trí nào của tờ bản đồ. - Diễn giải về biến động diện tích đất của Ông L3 chuyển nhượng cho ông L5 từ giấy viết tay không có diện tích, chỉ có xác định hướng tiếp giáp Đông – Tây – Nam – Bắc với Đơn ngày 28/12/2004 xin cấp giấy chứng nhận của ông L5 là 1513m2; sơ đồ đo vẽ ngày 01/7/2005 của phòng tài nguyên và môi trường thì diện tích là 1782,1m2 (đo vẽ theo yêu cầu của ông L5, có tham khảo bản đồ địa chính đo vẽ năm 1998). Như vây, cả giấy chứng nhận cấp lần đầu cho ông L3 và ông L5 đều có nguồn gốc đất của ông L3 khai phá sử dụng, được chính quyền địa phương lập bản đồ địa chính đo vẽ năm 1998 nên phải lấy gốc từ bản đồ này để xác định diện tích chồng lấn, diện tích hợp pháp của các bên được sử dụng. [4.2] Về nội dung cần xác minh người làm chứng biết về quá trình sử dụng đất, thì Ủy ban nhân dân theo chức trách nhiệm vụ giao thực hiện: lấy ý kiến của ông Ba N2 về thửa đất liền kề của ông L3 đã chuyển nhượng cho ông L5, ông L5 chuyển nhượng cho bà T2, bà T2 chuyển nhượng cho ông T1; để xác định quá trình sử dụng đất, đối chiếu với bản đồ địa chính thì quan điểm của Ủy ban nhân dân về việc đã cấp giấy chứng nhận cho ông L3 và những người chuyển nhượng sau này là đúng hay sai, nếu sai thì sai ở lần cấp giấy chứng nhận hay điều chỉnh biến động nào? Việc nguyên đơn yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn, bị đơn yêu cầu hủy giấy chứng nhận của nguyên đơn thì quan điểm của Ủy ban thế nào? [4.3] Tại cấp phúc thẩm các bên đương sự trình bày diễn giải cho thấy nguồn gốc đất ban đầu và cấp giấy chứng nhận của các bên thì đều dư, nên phải được kiểm tra, rà soát, xác minh tổng thể các thửa đất như nhận định trên mới có căn cứ giải quyết vụ kiện một cách chính xác, toàn diện.

[5] Từ những nhận định trên, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Dư Mạnh T1, bà Nguyễn Thị L, hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo quy định của pháp luật. 14 Khi thụ lý lại cấp sơ thẩm cần hướng dẫn cho nguyên đơn, bị đơn về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng tố tụng (sơ thẩm nguyên đơn yêu cầu chỉnh lý biến động giấy chứng nhận của bị đơn là không thực hiện được nếu yêu cầu được chấp nhận; bị đơn yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận của nguyên đơn cũng không đúng vì giấy chứng nhận chỉ có một thửa đất nên không thể hủy một phần nếu yêu cầu được chấp nhận).

[6] Quan điểm của đại diện Viện công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên ông T1, bà L không phải chịu.