Bản án 833/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét kháng cáo của ông Bùi Đức T và bà Hà Thị H2. [1.1] Về số tiền 1.500.000.000 đồng: Tài liệu có trong hồ sơ thể hiện ngày 30/11/2016, ông Nguyễn Anh T1 giao cho bà Hà Thị H2 số tiền 1.500.000.000 đồng trong tổng giá chuyển nhượng hai thửa đất là 2.950.000.000 đồng; số tiền còn lại 1.450.000.000 đồng được thỏa thuận thanh toán vào ngày 15/12/2016. Mặc dù Biên bản giao nhận tiền ngày 30/11/2016 có nội dung nếu ông T1 không giao số tiền còn lại thì mất 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc, nhưng ngay ngày hôm sau, ngày 01/12/2016, ông T và bà H2 đã cùng ông T1 ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 013592 đối với thửa 607 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 013593 đối với thửa 606 tại Văn phòng C4. Như vậy, mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng của khoản tiền đặt cọc đã được thực hiện; các bên đã chuyển sang giai đoạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cấp sơ thẩm xác định khoản tiền 1.500.000.000 đồng không thể tiếp tục được xử lý độc lập như tiền đặt cọc để từ đó tuyên ông T1 mất toàn bộ khoản tiền này là có căn cứ. [1.2] Bên cạnh đó, hành vi của chính ông T và bà H2 sau ngày 15/12/2016 cũng thể hiện các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không chấm dứt giao dịch. Sau thời hạn ngày 15/12/2016, là thời hạn ông T1 phải thanh toán phần tiền còn lại, ông T và bà H2 không có hành vi thể hiện việc chấm dứt giao dịch ngay, cũng không yêu cầu hoàn trả quyền sử dụng đất trên cơ sở xử lý tiền đặt cọc. Ngược lại, ngày 02/02/2017 và ngày 03/02/2017, ông T, bà H2 ký giấy ủy quyền cho ông Võ Đình T5 đòi ông T1 số tiền còn thiếu 1.450.000.000 đồng. Chính ông T cũng thừa nhận tại biên bản đối chất về việc ông T, bà H2 đã ký giấy ủy quyền cho ông T5 đòi khoản nợ này. Việc bên chuyển nhượng sau thời điểm vi phạm nghĩa vụ thanh toán vẫn tiếp tục yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán phần giá chuyển nhượng còn thiếu là căn cứ thể hiện các bên vẫn tiếp tục duy trì và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Đây không còn là tình huống giao dịch chưa được xác lập để chỉ xử lý theo cơ chế phạt cọc, mà là quan hệ hợp đồng đã phát sinh quyền, nghĩa vụ và đã được các bên tiếp tục thực hiện trên thực tế. Từ ngày 29/3/2017 đến ngày 08/8/2019, ông T1 và những người chuyển tiền thay ông T1 đã chuyển tổng cộng 278.000.000 đồng vào tài khoản của ông T5. Cấp sơ thẩm đã xem xét toàn bộ chứng từ chuyển khoản và xác định khoản 22 tiền này là khoản ông T1 tiếp tục thanh toán nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng là có cơ sở. Việc ông T5 chưa giao lại khoản tiền đã nhận từ ông T1 cho ông T, bà H2 là quan hệ giữa người ủy quyền và người được ủy quyền, không làm thay đổi bản chất việc ông T1 đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho người được chính ông T, bà H2 ủy quyền thu nợ. Cấp sơ thẩm cũng đã dành quyền cho ông T, bà H2 khởi kiện ông T5 bằng vụ án khác nếu có yêu cầu.

Do đó, lập luận kháng cáo cho rằng ông T1 vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên phải mất toàn bộ số tiền 1.500.000.000 đồng và từ đó phải hủy toàn bộ các giao dịch tiếp theo là không phù hợp với diễn biến thực tế thực hiện hợp đồng. [1.3] Về yêu cầu hủy hai hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/12/2016. Hội đồng xét xử nhận thấy, hai Hợp đồng chuyển nhượng số 013592 và 013593 đã được các bên trực tiếp ký kết tại tổ chức hành nghề công chứng; sau khi ký hợp đồng, quyền sử dụng đất đã được đăng ký biến động sang tên ông Nguyễn Anh T1. Khi ông T1 không thanh toán đủ tiền đúng ngày 15/12/2016, ông T và bà H2 vẫn yêu cầu ông T1 tiếp tục thanh toán tiền chuyển nhượng thông qua việc ủy quyền cho ông T5 thu khoản tiền còn thiếu. Như vậy, hành vi thực tế của chính các bên thể hiện hợp đồng tiếp tục được thực hiện. Việc ông T1 chậm thanh toán phần giá chuyển nhượng còn lại là vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, trong trường hợp cụ thể này, căn cứ toàn bộ quá trình thực hiện giao dịch, cấp sơ thẩm buộc ông T1 tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán, đồng thời chịu lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ, thay vì hủy hợp đồng, là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên chuyển nhượng. Sau khi khấu trừ số tiền 278.000.000 đồng ông T1 đã thanh toán thông qua ông T5, cấp sơ thẩm xác định ông T1 còn phải thanh toán số tiền gốc: 1.450.000.000 đồng – 278.000.000 đồng = 1.172.000.000 đồng. Đồng thời buộc ông T1 chịu khoản tiền lãi chậm thanh toán tính đến ngày xét xử sơ thẩm là 992.944.444 đồng, tổng cộng 2.164.944.444 đồng. Như vậy, quyền lợi về tài sản của ông T, bà H2 đối với phần giá chuyển nhượng chưa được thanh toán đã được cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo yêu cầu hủy hai hợp đồng chuyển nhượng số 013592 và 013593. [1.4] Đối với các giao dịch giữa ông Nguyễn Anh T1, ông Hồ H3 và ông Đoàn Ngọc T2. Sau khi hai hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T, bà H2 với ông T1 được công chứng và quyền sử dụng đất được đăng ký biến động sang tên ông T1, về mặt hồ sơ địa chính ông T1 đã trở thành người đứng tên quyền sử dụng đất. Việc ông T1 còn nghĩa vụ thanh toán tiền cho ông T, bà H2 là nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng giữa các bên, không làm cho quyền sử dụng đất đã được đăng ký biến động đương nhiên quay trở lại cho bên chuyển nhượng. Hợp đồng ủy quyền số 013594 ngày 01/12/2016 giữa ông Nguyễn Anh T1 và ông Hồ H3 đã được công chứng. Trên cơ sở ủy quyền này, ông H3 đại diện 23 ông T1 ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 02198 và 02199 ngày 25/01/2017 với ông Đoàn Ngọc T2. Ông T2 đã nhận chuyển nhượng, thực hiện nghĩa vụ tài chính và được cơ quan đăng ký đất đai cập nhật biến động ngày 01/11/2017. Hồ sơ vụ án không thể hiện căn cứ đủ để xác định các hợp đồng này vô hiệu hoặc việc đăng ký biến động cho ông T2 là trái pháp luật. Việc ông T1 còn nợ một phần tiền chuyển nhượng đối với ông T, bà H2 là nghĩa vụ thanh toán giữa các bên của hợp đồng trước, không đương nhiên làm vô hiệu giao dịch chuyển nhượng tiếp theo. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận các yêu cầu hủy Hợp đồng ủy quyền số 013594, tuyên vô hiệu Hợp đồng số 02198, 02199, hủy cập nhật biến động sang tên ông Đoàn Ngọc T2 và buộc ông T2 giao trả hai bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ. Không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của ông T, bà H2 về nội dung này.

[2] Đối với kháng cáo của ông Huỳnh Văn T4. Ông T4 cho rằng phần diện tích 1.479m² thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hồ Văn Đ, sau đó chuyển nhượng qua ông Hồ Văn N, ông Bùi Đức T, ông Nguyễn Anh T1 và ông Đoàn Ngọc T2 đã chồng lấn lên đất của ông.

Xét thấy, tại Công văn số 6758/UBND-TNMT ngày 09/12/2024 của UBND huyện H xác định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1014.QSDĐ/Q6 ngày 03/12/2001 cấp cho ông Huỳnh Văn T4 cấp trùng với Giấy chứng nhận số 863.QSDĐ/1999 ngày 07/5/1999 đã cấp trước cho hộ ông Hồ Văn Đ; đồng thời xác định ông Hồ Văn Đ có quá trình kê khai, đăng ký, quản lý sử dụng đất qua các thời kỳ và việc cấp Giấy chứng nhận năm 1999 cho ông Đ bảo đảm trình tự, thủ tục. Ông T4 đăng ký kê khai phần đất tranh chấp năm 2001, tức sau thời điểm hộ ông Hồ Văn Đ đã được cấp Giấy chứng nhận. Về nguồn gốc đất, theo lời trình bày của bà Huỳnh Thị Á tại phiên tòa sơ thẩm xác định đất có nguồn gốc do cha mẹ cho các con bằng lời nói theo hướng người nào sử dụng được thì người đó lấy. Trong khi đó, việc kê khai của ông Huỳnh Văn T4 đối với thửa 490 được thực hiện vào ngày 06/6/2001, tức sau thời điểm hộ ông Hồ Văn Đ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài nội dung tự kê khai, ông T4 không xuất trình được tài liệu, chứng cứ đủ sức chứng minh việc ông trực tiếp, liên tục quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp từ năm 1976. Mặt khác, lời khai cho rằng ông T4 sử dụng đất liên tục để trồng lúa nhưng đến năm 2020 mới phát hiện có người khác cắm bảng bán đất là có sự mâu thuẫn. Biên bản xem xét, đo vẽ ngày 12/11/2019 cũng ghi nhận khu đất không xác định được ranh giới, cây mọc um tùm, không thể hiện tình trạng đang được ông T4 trực tiếp canh tác liên tục như trình bày.

Do đó, chỉ căn cứ việc ông T4 được cấp Giấy chứng nhận năm 2001 không đủ để bác bỏ quá trình đăng ký, quản lý sử dụng và 24 Giấy chứng nhận đã được cấp cho hộ ông Hồ Văn Đ từ năm 1999.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông T4.

[3]

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy cấp sơ thẩm đã xem xét các tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất; quá trình giao kết và thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng; việc thanh toán tiền; các giao dịch tiếp theo và yêu cầu độc lập của ông T4. Các tài liệu, chứng cứ do những người kháng cáo viện dẫn không làm phát sinh tình tiết mới có khả năng làm thay đổi kết quả giải quyết vụ án.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Bùi Đức T, bà Hà Thị H2 và ông Huỳnh Văn T4; cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: ông Bùi Đức T, bà Hà Thị H2 và ông Huỳnh Văn T4 là người cao tuổi nên được miễn nộp. Bottom of F