Bản án 832/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Bị đơn bà Đinh Thị Mai L kháng cáo cho rằng bà không ký tên trong “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/02/2008, không giao kết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Đình N, bà Cao Thị Đ; việc bà L nhận tiền của ông N, bà Đ là do ông V đưa và bà chỉ biết đây là tiền cho thuê đất hằng năm. Bà L cho rằng việc ông V tự mình xác lập giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng không có sự đồng ý của bà L thì giao dịch phải vô hiệu. Hội đồng xét xử xét thấy, đúng là “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/02/2008 chỉ thể hiện ông V là người trực tiếp lập giấy sang nhượng với ông N, không có chữ ký của bà L.

Tuy nhiên, việc xác định có hay không sự thống nhất của bà L đối với giao dịch không thể chỉ căn cứ duy nhất vào việc bà L có ký tên trên giấy sang nhượng hay không, mà phải xem xét toàn diện quá trình xác lập, thực hiện giao dịch; việc giao nhận tiền, giao nhận đất; quá trình quản lý, sử dụng đất và thái độ, hành vi của các bên trong suốt thời gian sau khi giao dịch được xác lập. Theo nội dung “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/02/2008, ông V ghi rõ sang nhượng cho ông N một lô đất diện tích một mẫu, xác định cụ thể tứ cận và ghi nhận ông N được toàn quyền sử dụng lô đất kể từ ngày 10/02/2008. Đặc biệt, tại Biên bản làm việc ngày 28/12/2016, chính ông V thừa nhận đã nhận của ông N, bà Đ số tiền 70.000.000 đồng, mặc dù ông V cho rằng số tiền này chỉ tương ứng với 3.000m² đất. Việc sau này ông V trình bày việc lập giấy sang nhượng chỉ nhằm tạo điều kiện cho ông N, bà Đ nhập khẩu và thực chất không có việc mua bán đất là không có cơ sở chấp nhận. Nếu hoàn toàn không có giao dịch chuyển nhượng thì không có căn cứ hợp lý để giải thích việc ông V lập văn bản có nội dung rõ ràng là “sang nhượng”, xác định cụ thể diện tích, tứ cận, giao cho ông N “toàn quyền sử dụng”, đồng thời lại thừa nhận đã nhận số tiền 70.000.000 đồng liên quan đến việc sang nhượng. Mặt khác, sau khi giao dịch được xác lập, ông N, bà Đ đã nhận đất và trực tiếp quản lý, sử dụng trong thời gian dài. Những người làm chứng gồm ông Phan Thế H3, bà Cao Thị T, ông Thái Xuân D, ông Đinh Thanh T1, ông Cao Thanh B đều xác nhận có biết việc vợ chồng ông V, bà L chuyển nhượng lô đất đang tranh chấp; sau khi nhận chuyển nhượng, ông N, bà Đ là người trực tiếp quản lý, sử dụng và trồng cà phê từ năm 2008 mà không có sự phản đối của vợ chồng ông V, bà L. Chính ông V, bà L cũng thừa nhận ông N, bà Đ đã trực tiếp canh tác trên diện tích đất này từ khoảng năm 2009 cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp. Như vậy, bà L là người cùng ông V quản lý tài sản của gia đình, sống cùng ông V và biết ông N, bà Đ trực tiếp quản lý, sử dụng một diện tích đất lớn trong một thời gian kéo 10 dài, nhưng bà L không hề có sự phản đối đối với việc giao đất hoặc yêu cầu ông N, bà Đ trả lại đất ngay sau khi giao dịch được xác lập. Bà L cho rằng số tiền bà nhận từ ông V là tiền cho ông N, bà Đ thuê đất hằng năm.

Tuy nhiên, ngoài lời trình bày của bà L, không có tài liệu, chứng cứ thể hiện giữa hai bên có giao dịch thuê quyền sử dụng đất, không có hợp đồng thuê đất, không xác định được giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán tiền thuê hoặc các chứng cứ khác thể hiện việc thanh toán tiền thuê đất định kỳ. Ông N, bà Đ cũng không thừa nhận có quan hệ thuê đất.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà L cho rằng chỉ vì bà không ký tên trong “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/02/2008 thì toàn bộ giao dịch chuyển nhượng giữa các bên đương nhiên vô hiệu.

[2] Ông V, bà L kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP không đúng quy định. Hội đồng xét xử nhận thấy, tại thời điểm chuyển nhượng, giao dịch giữa các bên chưa bảo đảm về hình thức và đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, hồ sơ thể hiện bên chuyển nhượng có nguồn gốc sử dụng đất; các bên tự nguyện xác lập giao dịch; đã thực tế giao tiền, giao đất và bên nhận chuyển nhượng đã quản lý, sử dụng đất ổn định trong thời gian dài mà bên chuyển nhượng không phản đối. Đây chính là những tình tiết thực tế mà cấp sơ thẩm đã xem xét khi đánh giá hiệu lực của giao dịch. Ông V, bà L cho rằng trên đất chỉ có nhà tạm, công trình phụ trợ chứ không phải nhà kiên cố, đồng thời cây cà phê, bơ là do ông V, bà L trồng, không làm thay đổi bản chất quan hệ chuyển nhượng, bởi căn cứ quyết định trong vụ án không chỉ là tình trạng công trình hoặc cây trồng trên đất mà còn là toàn bộ quá trình giao kết, thanh toán, giao nhận đất và quá trình quản lý, sử dụng đất sau khi chuyển nhượng. Mặt khác, kết quả đo đạc ngày 22/10/2025 xác định ông N, bà Đ đang thực tế sử dụng 7.065,8m² thuộc một phần thửa 54, tờ bản đồ số

95.

Vì vậy, cấp sơ thẩm công nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế này, chứ không công nhận toàn bộ 10.780,3m² ghi trong Giấy chứng nhận, là phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.

Do đó, không có cơ sở chấp nhận nội dung kháng cáo này của ông V, bà L.

[3] Về kháng cáo đối với giá trị quyền sử dụng đất và chứng thư thẩm định giá năm 2019: ông V, bà L cho rằng chứng thư thẩm định giá ngày 30/9/2019 đã hết thời hạn và giá đất hiện nay cao hơn nhiều so với thời điểm thẩm định.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết lại vụ án tại cấp sơ thẩm, các đương sự không yêu cầu Tòa án thẩm định giá lại tài sản tranh chấp mà đề nghị Tòa án sử dụng Chứng thư thẩm định giá của Công ty cổ phần T3 đã có trong hồ sơ làm căn cứ giải quyết 11 vụ án. Chứng thư xác định giá trị 10.000m² đất là 600.000.000 đồng. Như vậy, việc cấp sơ thẩm sử dụng kết quả thẩm định giá này không phải do Tòa án tự lựa chọn một mức giá đã hết hiệu lực để áp đặt cho các bên, mà xuất phát từ chính ý kiến của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án. Việc sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn viện dẫn bảng giá đất hoặc giá thị trường tại thời điểm khác để cho rằng giá đất tranh chấp khoảng 10 tỷ đồng không đủ căn cứ làm mất giá trị chứng minh của tài liệu mà chính các bên trước đó đã thống nhất đề nghị Tòa án sử dụng. Hơn nữa, giá đất trong vụ án được cấp sơ thẩm sử dụng để xác định phần nghĩa vụ thanh toán còn thiếu và khoản chênh lệch giá trị, chứ không phải định giá toàn bộ quyền sử dụng đất để buộc ông V, bà L chuyển giao tài sản với giá 600.000.000 đồng. Do ông V thừa nhận đã nhận 70.000.000 đồng trong giá chuyển nhượng 100.000.000 đồng nên còn 30.000.000 đồng, tương ứng 30% nghĩa vụ chưa thực hiện. Cấp sơ thẩm xác định phần chênh lệch giá trị là 500.000.000 đồng và buộc ông N, bà Đ thanh T2 30% phần chênh lệch là 150.000.000 đồng, cộng với 30.000.000 đồng còn thiếu, tổng cộng 180.000.000 đồng, là có căn cứ.

[4] Đối với kháng cáo của ông V, bà L cho rằng hợp đồng không thể hiện giá chuyển nhượng và bà L không xác nhận giá 100.000.000 đồng: Mặc dù “Giấy sang nhượng đất” không ghi cụ thể số tiền chuyển nhượng, nhưng lại thể hiện rõ nội dung “với giá cả đã thỏa thuận hai bên”. Đồng thời, ông V đã từng thừa nhận việc nhận 70.000.000 đồng. Đây là chứng cứ thể hiện giữa các bên có việc thỏa thuận giá và thực tế đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thanh toán. Việc bị đơn không thừa nhận mức giá 100.000.000 đồng không đồng nghĩa với việc giao dịch không có giá hoặc không tồn tại giao dịch. Cấp sơ thẩm đã đánh giá theo hướng có lợi hơn cho bị đơn khi chỉ xác định số tiền bị đơn thừa nhận đã nhận là 70.000.000 đồng và buộc nguyên đơn thanh toán phần còn lại 30.000.000 đồng cùng phần chênh lệch giá trị tương ứng.

Do đó, không có căn cứ cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định nguyên đơn đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ của hợp đồng chỉ dựa trên lời khai một phía của nguyên đơn.

[5] Về kháng cáo cho rằng diện tích theo Giấy chứng nhận là 10.780,3m² nhưng thực tế chỉ còn 7.065,8m² và Tòa án không đưa những người đang lấn chiếm phần diện tích đất còn thiếu vào tham gia tố tụng: Hội đồng xét xử nhận thấy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại thời điểm xét xử được xác định đối với diện tích đất thực tế đang quản lý, sử dụng là 7.065,8m² theo bản đo vẽ ngày 22/10/2025. Cấp sơ thẩm cũng chỉ công nhận cho ông N, bà Đ quyền sử dụng diện tích 7.065,8m² này. 12 Đối với phần đất bà Cao Thị L1 đang sử dụng, các đương sự đều xác định không có tranh chấp và không yêu cầu giải quyết nên cấp sơ thẩm không xem xét là phù hợp. Đối với phần diện tích chênh lệch còn lại, nếu không thuộc phạm vi diện tích 7.065,8m² mà nguyên đơn yêu cầu công nhận và việc giải quyết vụ án không xác định quyền, nghĩa vụ của người đang sử dụng phần đất đó, thì việc không đưa họ tham gia tố tụng không phải là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và không phải căn cứ để hủy bản án sơ thẩm.

[6] Đối với việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA 166432: Tài liệu trong hồ sơ thể hiện khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận năm 2016, ông N, bà Đ là những người đang trực tiếp quản lý, canh tác trên đất.

Tuy nhiên, cơ quan cấp giấy không xác minh đầy đủ người thực tế đang quản lý, sử dụng đất; một số người có tên trong việc lấy ý kiến khu dân cư cũng xác nhận họ không trực tiếp tham gia cuộc họp về nguồn gốc phần đất tranh chấp. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng giữa ông V với ông N đã được xác lập và thực hiện từ trước.

Vì vậy, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho ông V, bà L là có căn cứ.

[7] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông V, bà L với bà Đặng Thị Thu H1: Tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng cho bà H1, quyền sử dụng đất đang có tranh chấp và vụ việc đã được đưa ra giải quyết tại Tòa án.

Vì vậy, quyền sử dụng đất không bảo đảm điều kiện chuyển nhượng. Cấp sơ thẩm hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông V, bà L với bà H1 là phù hợp.

[8]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy các tài liệu, chứng cứ do ông V và bà L viện dẫn trong đơn kháng cáo không làm thay đổi bản chất vụ án và không chứng minh được Bản án sơ thẩm có sai lầm trong việc đánh giá chứng cứ hoặc áp dụng pháp luật đến mức phải sửa hoặc hủy án. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình N, bà Cao Thị Đ; công nhận hiệu lực của Giấy sang nhượng đất ngày 10/02/2008; công nhận quyền sử dụng diện tích thực tế 7.065,8m²; buộc ông N, bà Đ thanh T2 180.000.000 đồng; hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho ông V, bà L; hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông V, bà L với bà H1 và không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông V, bà L là người cao tuổi nên được miễn nộp.