Bản án 237/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thủ tục tố tụng: Ngày 11/12/2025 bị đơn là ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T kháng cáo; ngày 09/01/2026 nguyên đơn là ông Phạm Xuân L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Đoan T kháng cáo bản sơ thẩm. Các đơn kháng cáo được nộp trong thời hạn luật định, nên Hội đồng xét xử xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của ông Phạm Xuân L, bà Phan Thị T, ông Nguyễn Thanh Đ, bà Lê Thị Đoan T: [2.1] Nguồn gốc tài sản tranh chấp là nhà, đất tại thửa đất số 87, tờ bản đồ 22 toạ lạc tại số 19 N, phường X, thành phố Huế do vợ chồng ông Phạm Xuân L, bà Lê Thị Đoan T nhận chuyển nhượng và được cấp GCNQSDĐ tháng 6/2002. Vợ chồng ông Phạm Xuân L, bà Lê Thị Đoan T và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T có giao dịch chuyển nhượng nhà, đất là thửa đất số 87, tờ bản đồ 22 toạ lạc tại số 19 N, phường X, thành phố Huế. Do tình hình dịch bệnh Covid-19, hai bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức văn bản.

Tuy nhiên, vợ chồng ông Phạm Xuân L yêu cầu từ tháng 5/2019 vợ chồng bà Phan Thị T phải lập một sổ tiết kiệm mang tên bà Phan Thị T với số tiền gửi tiết kiệm là tiền chuyển nhượng nhà đất 19 N 1.600.000.000 đồng (Một tỷ sáu trăm triệu đồng), người giữ sổ tiết kiệm là ông Phạm Xuân L (em trai của ông Phạm Xuân L) và sẽ ký kết hợp đồng khi vợ chồng ông L, bà T về Việt Nam; đồng thời, vợ chồng ông Đ, bà T sẽ giao số tiền 1.600.000.000 đồng cùng tiền lãi phát sinh từ số tiền gốc cho vợ chồng ông L. Phía bị đơn bà Phan Thị T đã tiến hành lập vi bằng đối với toàn bộ nội dung tin nhắn giữa ông L và bà T có liên quan đến việc chuyển nhượng nhà, đất tại 19 N (Vi bằng 110/2022/VB-TPL ngày 18/4/2022 ). [2.2] Quy định của pháp luật: Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Khoản 1 Điều 119 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “1.Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể…”. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà, đất giữa vợ chồng ông Phạm Xuân L và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Đ là hợp đồng thể hiện bằng lời nói (thông qua các tin nhắn giữa ông L và bà T). 8 Khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …”. Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này ...”. Khoản 2 Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “…2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Hợp đồng dân sự giữa vợ chồng ông Phạm Xuân L và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Đ có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất và nhà ở, pháp luật quy định phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất giữa vợ chồng ông Phạm Xuân L và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Đ đối với nhà và đất tại thửa đất số 87, tờ bản đồ 22 toạ lạc tại số 19 N, phường X, thành phố Huế là vi phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định pháp luật.

Do đó, Toà án cấp sơ thẩm xác định giao dịch dân sự này vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật. [2.3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, các đương sự đã được nghe giải thích về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Nguyên đơn cho rằng, việc giao dịch mua bán nhà đất qua mạng xã hội là không có hiệu lực, vô hiệu; yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, buộc vợ chồng bị đơn ông Nguyễn Thanh Đ và bà Phan Thị T trả lại nhà, đất toạ lạc tại địa chỉ: số 19 N, phường X, thành phố Huế. Vợ chồng ông L, bà T sẽ thanh toán lại giá trị mà phía bị đơn đã bỏ chi phí để xây dựng, 9 sửa chữa trong quá trình ở. Bị đơn ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T cho rằng, việc yêu cầu trả lại nhà, đất sẽ gây ra nhiều thiệt hại, nếu buộc phải trả lại thì yêu cầu vợ chồng nguyên đơn bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Do đó, Toà án cấp sơ thẩm đã căn cứ Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015, buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có căn cứ, đúng pháp luật, cụ thể: Buộc bị đơn ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T trả lại cho nguyên đơn nhà và đất toạ lạc tại địa chỉ: số 19 Bis N, phường X, thành phố Huế. Buộc ông Phạm Xuân L và bà Lê Thị Đoan T phải có trách nhiệm liên đới bồi thường cho ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T số tiền 3.189.196.796 đồng. Buộc ông Phạm Xuân L trả lại cho bị đơn bà Phan Thị T sổ tiết kiệm số AC 00025684572 mang tên bà Phan Thị T có số tiền gốc là 1.600.000.000 đồng và toàn bộ số tiền lãi phát sinh từ số tiền gốc 1.600.000.000 đồng từ ngày bắt đầu gửi tiết kiệm 02/5/2019 đến ngày bà Phan Thị T nhận lại sổ tiết kiệm nêu trên. [2.4] Về mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Theo yêu cầu của nguyên đơn, ngày 9/5/2019 bị đơn đã hoàn thành về hình thức thanh toán là gửi sổ tiết kiệm số tiền 1.600.000.000 đồng và giao sổ tiết kiệm cho ông Phạm Xuân L giữ (ông L đã thừa nhận có giữ sổ tiết kiện này). Như vậy, bị đơn (bên nhận chuyển nhượng) đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ do vợ chồng nguyên đơn yêu cầu về hình thức thanh toán số tiền chuyển nhượng nhà, đất 1.600.000.000 đồng. Các bên không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng hình thức văn bản theo quy định là do phía nguyên đơn (bên chuyển nhượng) chưa thể về Việt Nam để thực hiện vì tình hình dịch bệnh.

Tuy nhiên, đến năm 2022, vợ chồng nguyên đơn ông Phạm Xuân L đã thay đổi ý định, không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng (khoảng thời gian gần 03 năm kể từ khi bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ vào tháng 5/2019), việc hợp đồng chuyển nhượng không thể tiếp tục thực hiện là do lỗi của nguyên đơn nhiều hơn dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Đối với bị đơn đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ mà nguyên đơn yêu cầu và hiện nay bị đơn vẫn mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, bị đơn đã thực hiện việc nhận chuyển nhượng nhà, đất thông qua hợp đồng bằng miệng mà chưa tìm hiểu rõ về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, nên bị đơn cũng có một phần lỗi nhỏ dẫn đến hợp đồng vô hiệu. 10 Toà án cấp sơ thẩm đã định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do phía nguyên đơn (Bên chuyển nhượng-Phạm Xuân L, Lê Thị Đoan T) là 70% và bị đơn (Bên nhận chuyển nhượng-Nguyễn Thanh Đ, Phan Thị T) là 30% là có căn cứ, đúng pháp luật. [2.5] Về thiệt hại do hợp đồng vô hiệu: Toà án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào Biên bản hòa giải, nội dung các đương sự thống nhất về giá trị các tài sản trên thửa đất tranh chấp, kết quả định giá quyền sử dụng đất. Từ đó, căn cứ vào lỗi của các bên đương sự đã xác định thiệt hại là 4.100.000.000 đồng (5.700.000.000 đồng - 1.600.000.000 đồng) và sau khi đối trừ trách nhiệm bồi thường theo mức độ lỗi, buộc ông Phạm Xuân L và bà Lê Thị Đoan T phải có trách nhiệm liên đới bồi thường cho ông Nguyễn Thanh Đ và bà Phan Thị T số tiền 3.189.196.796 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật. [2.6] Về quyền lưu cư: Hiện nay bị đơn ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T đang cư trú tại nhà, đất tranh chấp tại số 19 N, phường X, thành phố Huế và không có nhà đất nào khác trên địa bàn. Toà án cấp sơ thẩm đã quyết định cho bị đơn được lưu cư trong thời hạn 06 tháng để ổn định chỗ ở kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật là có căn cứ, đúng pháp luật. [3.]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Xuân L, bà Phan Thị T, ông Nguyễn Thanh Đ, bà Lê Thị Đoan T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Xuân L, bà Lê Thị Đoan T phải chịu theo quy định của pháp luật. Ông Nguyễn Thanh Đ, bà Phan Thị T là người cao tuổi nên được miễn (không phải chịu).

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.