Bản án 285/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định: 5

[1] Xét kháng cáo của bị đơn ông Dương Văn H1 và kháng cáo của nguyên đơn bà Phan Thị H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: [1.1] Về nguồn gốc, kê khai đăng ký quyền sử dụng đất: Năm 1994, ông Phạm Ngọc B làm đơn xin đắp hồ tôm, được Hợp tác xã N3 và UBND xã T xác nhận. Ngày 02/01/1997, hộ ông Phạm Ngọc B được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 930827 đối với 4.250m² tại thửa đất số 170, tờ bản đồ số 30, mục đích sử dụng ao tôm, thời hạn sử dụng đến tháng 8/2016. [1.2] Về quá trình quản lý, sử dụng đất: Nguyên đơn cho rằng gia đình ông B trực tiếp sử dụng đất nuôi tôm đến năm 2003 mới cho ông Dương Văn H1 mượn, nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh. Ngược lại, có căn cứ xác định ông Dương Văn H1 đã thuê nhân công đắp bờ ao từ năm 1996 đến năm 2001, được ông Nguyễn T1 (người trực tiếp thi công) và các hộ có ao tôm liền kề là ông Dương Văn T2, ông Nguyễn Ngọc T3 xác nhận; tài sản, vật kiến trúc trên đất được ghi nhận tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 30/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Núi Thành đều do ông H1 tạo lập. [1.3] Về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Ngọc B với ông Dương Văn H1: Ngày 07/02/2001, ông Phạm Ngọc B lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 4.250m² thuộc thửa đất số 170, tờ bản đồ số 30 cho ông Dương Văn H1, được UBND xã T xác nhận thẩm tra ngày 09/6/2003. Tại thời điểm xác lập, hợp đồng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại UBND huyện theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993, Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995, đồng thời chưa có ý kiến bằng văn bản của bà Phan Thị H và các con là những đồng sử dụng đất trong hộ ông Phạm Ngọc B theo quy định tại Điều 118, khoản 2 Điều 233 Bộ luật Dân sự năm 1995, Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000.

Tuy nhiên, xét toàn bộ quá trình thực hiện hợp đồng trên thực tế, thấy rằng: Ông Dương Văn H1 đã giao đủ 4.500.000 đồng cho ông Phạm Ngọc B theo đúng thỏa thuận; đã nhận đất, trực tiếp đắp bờ ao từ năm 1996 đến năm 2001, quản lý, sử dụng, nuôi trồng thủy sản liên tục, công khai, ổn định trong suốt hơn 20 năm, không bị ai tranh chấp, khiếu nại. Như vậy, ông Dương Văn H1 đã thực hiện đầy đủ, vượt mức 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất, đã khai thác, sử dụng ổn định lâu dài). Về việc bà Phan Thị H và các con có biết việc chuyển nhượng hay không: bà H và các con sinh sống tại cùng địa phương, cách thửa đất tranh chấp khoảng 01km; việc đắp bờ ao là công trình có quy mô, thực hiện công khai, kéo dài 05 năm, không thể không được người dân trong khu vực, trong đó có gia đình bà H, biết đến. Ông Phạm Ngọc B tiếp tục sinh sống cùng gia đình sau thời điểm chuyển nhượng cho đến khi chết năm 2023 mà không phát sinh khiếu nại, tranh chấp nội 6 bộ liên quan đến việc chuyển nhượng đất; việc khởi kiện chỉ được thực hiện sau khi ông B đã qua đời, tức sau hơn 20 năm kể từ ngày xác lập giao dịch. Những tình tiết nêu trên là cơ sở để nhận định bà Phan Thị H và các con đã biết hoặc buộc phải biết về việc chuyển nhượng và không có ý kiến phản đối trong suốt thời gian dài, nên chưa đủ căn cứ vững chắc để chấp nhận lời khai của nguyên đơn về việc gia đình hoàn toàn không biết, không đồng ý với việc chuyển nhượng. Về việc áp dụng án lệ: Tình huống pháp lý của vụ án tương tự với tình huống đã được giải quyết tại Án lệ số 55/2022/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức (được công bố theo Quyết định số 364/QĐ-CA ngày 01/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao). Theo nội dung án lệ, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, có khiếm khuyết về hình thức hoặc bị một số đồng sử dụng đất phản đối, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ trở lên (đã thanh toán tiền, đã nhận đất), thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của đương sự, các bên không phải thực hiện lại thủ tục công chứng, chứng thực. Xét thấy tình tiết vụ án đang giải quyết có nhiều điểm tương đồng với án lệ nêu trên, nên cần áp dụng tinh thần án lệ, kết hợp quy định tại khoản 2 Điều 129, Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 về áp dụng pháp luật đối với giao dịch dân sự xác lập trước ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực nhưng vẫn đang được các bên tiếp tục thực hiện trên thực tế, để công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/02/2001 giữa ông Phạm Ngọc B và ông Dương Văn H1.

Do đó, có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Dương Văn H1 về nội dung này. [1.4] Về hậu quả pháp lý: Do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận hiệu lực nên không đặt ra việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 1995. Ông Dương Văn H1 tiếp tục được quản lý, sử dụng diện tích 4.404m² đất thuộc thửa đất số 170 (nay là thửa đất số 50), tờ bản đồ số 30 (nay là tờ bản đồ số 10) tại thôn L, xã N, thành phố Đà Nẵng, được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, không phải thực hiện lại thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Từ đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị H về tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; không có căn cứ buộc bà Phan Thị H và các thành viên trong hộ ông Phạm Ngọc B phải trả tiền cho ông Dương Văn H1 như Bản án sơ thẩm đã tuyên. Kháng cáo của bà Phan Thị H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị S, bà Phạm Thị Hải D, ông Phạm Ngọc Đại D1 không được chấp nhận. 7 [1.5] Xét yêu cầu hủy quyết định hành chính cá biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 930827: Ông Dương Văn H1 cho rằng UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận cho ông B trong khi ông H1 đang sử dụng đất là không đúng, nhưng chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Dương Văn H1 ký năm 2001 đã thừa nhận ông B được UBND huyện N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng pháp luật.

Do đó, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số I 930827 do UBND huyện N cấp cho hộ ông Phạm Ngọc B ngày 02/01/1997. Kháng cáo của ông Dương Văn H1 về nội dung này không được chấp nhận.

[2] Quan điểm của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm đề nghị không chấp nhận kháng cáo của các đương sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm là chưa phù hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử phúc thẩm về nội dung công nhận hiệu lực hợp đồng, nên không được chấp nhận toàn bộ.

[3] Về án phí: Do sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bà Phan Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu không được chấp nhận nên nghĩa vụ án phí được xác định lại. Do kháng cáo của ông Dương Văn H1 được chấp nhận một phần nên ông H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; kháng cáo của bà Phan Thị H, bà Phạm Thị S, bà Phạm Thị Hải D, ông Phạm Ngọc Đại D1 không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Tuy nhiên, bà Phan Thị H là người cao tuổi nên được miễn.