Bản án 53/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 6

[1] Về thẩm quyền giải quyết và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn có nơi cư trú tại thôn 1, xã Q, tỉnh Đắk Lắk nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk theo khoản 3 Điều 26; Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên toà và đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Do đó, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại khoản 1 Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung vụ án:

Căn cứ vào lời khai của các đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa xác định được: Ngày 26/11/2025, giữa bà Nguyễn Thị Hoài T với ông Nguyễn Xuân V xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung bà T nhận chuyển nhượng của ông V quyền sử dụng đất thửa đất số 163, tờ bản đồ 45, diện tích 279,2m² tại xã C (nay là Q), tỉnh Đắk Lắk, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số AA 01298475, số vào sổ CN 6453 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cư M'gar, tỉnh Đăk Lăk cấp ngày 06/5/2025 cho ông Nguyễn Xuân V. Hợp đồng được Văn phòng công chứng Đ công chứng số 31206/2025/CCGD ngày 26/11/2025. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 700.000.000 đồng, giá thực tế hai bên thoả thuận là 1.800.000.000 đồng, bà T đã trả cho ông V số tiền 1.700.000.000 đồng. Ông V đã bàn giao giấy tờ cho bà T làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên không thực hiện được vì lý do ngày 02/12/2025 Toà án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2025/QĐ-BPKCTT “Cấm ông Nguyễn Xuân V chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với tài sản là: Quyền sử dụng đất thửa đất số 163, tờ bản đồ 45, diện tích 279,2m², số giấy chứng nhận AA 01298475 tại xã Q, tỉnh Đắk Lắk ngày 06/5/2025….”. [3.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều xác định đồng ý huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 26/11/2025 giữa bà T và ông V với lý do hợp đồng không thực hiện được vì thửa đất số 163 bị áp dụng biện pháp ngăn chặn. Hội đồng xét xử xét thấy: Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật nên đúng quy định về hình thức của hợp đồng. 7 Về nội dung: Theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/11/2025, ông V chuyển nhượng cho bà T quyền sử dụng đất thửa đất số 163, tờ bản đồ 45, diện tích 279,2m² tại xã Q, tỉnh Đắk Lắk. Tại thời điểm chuyển nhượng, thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Xuân V, đất không có tranh chấp. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, ép buộc, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Tại công văn số 1047/CNCM-DLTT ngày 08/7/2026 của Chi nhánh khu vực C – Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk cung cấp thông tin “Thửa đất số 163, tờ bản đồ 45, diện tích 279,2 m², Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 01298475, cấp ngày 06/5/2025 mang tên ông Nguyễn Xuân V. Địa chỉ thửa đất xã C cũ. Tại thời điểm cung cấp thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên chưa thấy biến động tại chi nhánh”.

Tuy nhiên, thửa đất số 163 bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2025/QĐ-BPKCTT ngày 02/12/2025 của Toà án nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk nên không được chuyển nhượng; bà T và ông V đều thống nhất đồng ý huỷ bỏ hợp đồng nên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Hoài T và ông Nguyễn Xuân V là phù hợp với quy định tại Điều 423; Điều 425 của Bộ luật dân sự. [3.2] Về giải quyết hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng. Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều xác định giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 700.000.000 đồng, giá thực tế hai bên thoả thuận là 1.800.000.000 đồng, bà T đã trả cho ông V số tiền 1.700.000.000 đồng, hình thức trả thông qua chuyển khoản từ tài khoản của bà Nguyễn Thị T1 chuyển tiền đến tài khoản vay của ông V tại Ngân hàng Bản Việt để thanh toán nợ của ông V tại Ngân hàng Bản Việt, ông V chưa bàn giao đất cho bà T nhưng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị huỷ bỏ nên căn cứ vào quy định tại Điều 427 Bộ luật dân sự, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; ông V có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 1.700.000.000 đồng, bà T có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V. Về bồi thường thiệt hại: Việc bà T và ông V xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 26/11/2025 và dược Văn phòng công chứng Đ công chứng là đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, thời điểm hồ sơ đăng ký biến động chuyển đến Chi nhánh khu vực C – Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh 8 Đắk Lắk thì không đăng ký được vì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chưa hoàn thành là do yếu tố khách quan, các bên không thực hiện được hợp đồng đều không có lỗi; các đương sự đều không có yêu cầu giải quyết về phần bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét. [3.3] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc dề nghị ghi nhận quyền ưu tiên trong thi hành án: Căn cứ các tài liệu thu thập được, Hội đồng xét xử xét thấy số tiền 1.700.000.000 đồng bà T trả cho ông V để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 163, tờ bản đồ số 45, đã được ông V dùng để tất toán khoản vay tại Ngân hàng Bản Việt và xoá đăng ký thế chấp đối với thửa đất số 163.

Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và ý kiến của bị đơn về việc ghi nhận quyền ưu tiên trong thi hành án đối với nghĩa vụ thanh toán số tiền 1.700.000.000 đồng cho bà T khi tiến hành các thủ tục thi hành án và xử lý tài sản của ông Nguyễn Xuân V.

[4] Về án phí và chi phí tố tụng: [4.1] Về án phí: Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự có giá ngạch trên tổng số tiền phải trả cho nguyên đơn là: 36.000.000 đồng + (1.700.000.000 đồng – 800.000.000 đồng) x 3% = 63.000.000 đồng. [4.2] Về chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.000.000 đồng và được hoàn trả cho nguyên đơn. Vì các lẽ trên: