Bản án 46/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 3

[1]. Về thủ tục tố tụng: Bị đơn ông Nguyễn Phú H, bà Dương Thị T đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt lần thứ hai không có lý do. Theo quy định tại khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là loại việc tranh chấp về hợp đồng (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự và loại việc tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk theo quy định tại Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung: Ông Huỳnh Quang K, bà Đặng Thị Hồng L yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông Nguyễn Phú H, bà Dương Thị T phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 194 (tách từ thửa số 63), tờ bản đồ số 85, diện tích 568,9m2 (diện tích thực tế 575,7m2 theo kết quả đo đạc của Công ty cổ phần đo đạc Duy Bình thực hiện tháng 12/2025), giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 223403 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 10/12/2021 đứng tên ông Nguyễn Phú H, toạ lạc tại thôn E, xã P, tỉnh Đắk Lắk, theo đúng thoả thuận trong Giấy sang nhượng ngày 29/01/2016. Ông K, bà L chấp nhận hoàn trả cho ông H, bà T số tiền 15.000.000 đồng còn thiếu theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký theo quy định của pháp luật. Về phía bị đơn ông Nguyễn Phú H, bà Dương Thị T thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/01/2016 là đúng và ông H, bà T đã giao đất cho ông H, bà L quản lý, sử dụng từ ngày 29/01/2016, nhưng đến nay vẫn chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông K, bà L. Ông H, bà T cho rằng ông K, bà L vi phạm nghĩa vụ trả tiền dẫn đến ông bà bị thiệt hại do việc chậm trả tiền của ông K, bà L. Tuy nhiên quá trình giải quyết vụ án ông H, bà T không đưa ra số tiền cụ thể yêu cầu ông K, bà L phải bồi thường thiệt hại do chậm trả tiền là bao nhiêu. Hội đồng xét xử nhận định:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/01/2016 (thể hiện bằng hình thức Giấy sang nhượng), là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không tuân thủ về hình thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Khi thực hiện hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không thuộc trường hợp bị cấm chuyển nhượng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên đã giao trên 2/3 tiền chuyển nhượng và nhận bàn giao đất trên thực tế. Bên nhận chuyển nhượng là ông Huỳnh Quang K, bà Đặng Thị Hồng L đã quản lý, sử dụng đất từ thời điểm ký hợp đồng ngày 29/01/2016 cho đến nay, không có tranh chấp với ai. Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/01/2016 vi phạm về hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự. Tuy nhiên tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức quy định: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch dân sự thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 194 (tách từ thửa số 63), tờ bản 4 đồ số 85, diện tích 568,9m2, giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 223403 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 10/12/2021 đứng tên ông Nguyễn Phú H, toạ lạc tại thôn E, xã P, tỉnh Đắk Lắk, theo đúng thoả thuận trong Giấy sang nhượng ngày 29/01/2016.là có căn cứ cần chấp nhận.

2. Về yêu cầu nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại do trả chậm số tiền 15.000.000 đồng của bị đơn: Hội đồng xét xử nhận định: Giá trị hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 29/01/2016 là 252.000.000 đồng, ông K, bà L đã trả cho ông H, bà T số tiền 137.000.000 đồng, còn lại 15.000.000 đồng (tương ứng với 6% giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm ký hợp đồng), các bên thoả thuận khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất sẽ giao đủ. Do ông H, bà T không làm thủ tục sang tên QSDĐ nên ông K, bà L vẫn chưa giao số tiền 15.000.000 đồng còn lại. Quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông H, bà T không đưa ra số tiền cụ thể yêu cầu ông K, bà L phải bồi thường thiệt hại là bao nhiêu. Vận dụng điểm b.2, tiểu mục 2.3 mục 2 về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì cần buộc ông K, bà L phải hoàn trả cho ông H, bà T số tiền còn lại tương ứng với giá trị đất thị trường tại thời điểm xét xử. Giá thị trường thửa đất số 194 (tách từ thửa số 63), tờ bản đồ số 85, diện tích 568,9m2 (diện tích thực tế 575,7m2), theo biên bản định giá tài sản ngày 12/12/2025 của Hội đồng định giá xác định có giá là 2.100.000.000 đồng. Như vậy cần buộc ông K, bà L phải hoàn trả cho ông H, bà T số tiền 126.000.000 đồng tương ứng với số tiền chưa trả theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 29/01/2016 (126.000.000 đồng tương ứng với 6% giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm).

[3]. Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản số tiền 7.000.000 đồng; nguyên đơn ông Huỳnh Quang K, bà Đặng Thị Hồng L đã nộp tại Toà án và đã chi phí xong. Do yêu cầu được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu các khoản tiền chi phí tố tụng trên. Bị đơn ông H, bà T phải hoàn trả lại tiền chi phí tố tụng cho ông K, bà L trong giai đoạn thi hành án.

[4]. Về án phí: Do yêu cầu được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Ông K, bà L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền phải hoàn trả lại cho bị đơn là 6.300.000 đồng; khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí, nguyên đơn còn phải nộp 6.000.000 đồng án phí dân sự có giá ngạch. Bị đơn ông Nguyễn Phú H, bà Dương Thị T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.