Bản án 226/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được tranh tụng công khai tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Về sự vắng mặt của chị Nguyễn Thị H1 nhưng có đại diện tại phiên tòa.

Căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của chị Nguyễn Thị Kim H về yêu cầu công nhận 02 hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất cùng ngày 12/01/2023 và buộc anh Đồng Xuân D, chị Nguyễn Thị H1 thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: [2.1] Về hình thức của 02 Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất số 06/BS 447069/HĐMBTSGLĐ và số 07/CK940143/HĐMBTSGLĐ cùng ngày 12/01/2023: Hợp đồng thể hiện bên bán là ông Đồng Xuân D, bà Nguyễn Thị H1 và bên mua là bà Nguyễn Thị Kim H. Hai bên ký hợp đồng để chuyển nhượng thửa đất 56c tờ bản đồ 195B4 có diện tích 132,0m2, địa chỉ lô đất: Thôn A, xã A, huyện A, thành phố Hải Phòng và thửa đất 16A, tờ bản đồ 195-B-IV có diện tích 100m2, địa chỉ lô đất: Thôn K, xã A, huyện A, thành phố Hải Phòng.

Tuy nhiên, cả hai hợp đồng không được công chứng, chứng thực và chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa bàn giao đất trên thực địa nên không đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 117, Điều 119, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự; điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai. [2.2] Về việc thực hiện hợp đồng: Bên mua đã chuyển 1.000.000.000 đồng cho bên bán, nhưng bên bán chưa bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa bàn giao quyền sử dụng đất cho bên mua nên giao dịch dân sự chưa hoàn thành. [2.3] Ngoài ra, tại thời điểm ngày 12/01/2023, hai tài sản nêu trên đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP C2 - Chi nhánh K để đảm bảo cho khoản nợ của Công ty Cổ phần X nên việc các bên có thực hiện giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bất động sản đang được thế chấp để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác khi Ngân hàng không biết, không đồng ý là vi phạm điều cấm nên hợp đồng 8 chuyển nhượng không phát sinh hiệu lực đối với bên bán là ông Đồng Xuân D, bà Nguyễn Thị H1 và bên mua là bà Nguyễn Thị Kim H. [2.4] Bị đơn trình bày việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là để làm tin cho giao dịch vay mượn tiền giữa hai bên. Trên thực tế không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong vụ án này, bị đơn cung cấp sao kê của ngân hàng V chi nhánh K thể hiện bị đơn đã chuyển trả đến tài khoản 9808198668 chị Nguyễn Thị Kim H 400.000.000 đồng từ ngày 14/7/2023, có nội dung “Đồng Xuân D chuyển tiền thanh toán một phần khoản vay đảm bảo bằng hợp đồng bán đất”. Về việc này, chị H thừa nhận đã nhận từ tài khoản của anh D số tiền 400.000.000 đồng nhưng do anh D không nói nên không biết là tiền gì.

Xét thấy, các chứng cứ nêu trên, phù hợp với lời khai của anh D xác nhận thực tế không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên, việc ký hợp đồng bán tài sản là để đảm bảo cho khoản vay và che giấu việc vay tiền giữa anh D và chị H. Như vậy, việc chị H và anh D xác lập giao dịch dân sự về Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất số 06/BS447069/HĐMBTSGLĐ và số 07/CK940143/HĐMBTSGLĐ cùng ngày 12/01/2023 là để nhằm che giấu giao dịch vay tiền nên giao dịch về chuyển nhượng tài sản vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu là giao dịch vay tiền vẫn có hiệu lực. [2.5] Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất số 06/BS447069/HĐMBTSGLĐ và số 07/CK940143/HĐMBTSGLĐ cùng ngày 12/01/2023 giữa chị Nguyễn Thị Kim H với anh Đồng Xuân D, chị Nguyễn Thị H1 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nên các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Do đó, anh Đồng Xuân D, chị Nguyễn Thị H1 phải hoàn trả lại cho chị Nguyễn Thị Kim H 1.000.000.000 đồng.

[3] Đối với bồi thường thiệt hại và yêu cầu tính lãi: Việc hợp đồng vô hiệu do lỗi của cả hai bên nên các bên không phải bồi thường thiệt hại cho nhau. Anh Đồng Xuân D, chị Nguyễn Thị H1 cho rằng 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 12/01/2023 để che giấu giao dịch vay tiền giữa chị H và anh D nhưng chị H không thừa nhận có giao dịch vay tiền, không yêu cầu giải quyết giao dịch vay tiền nên không chấp nhận việc tính lãi trên số tiền 1.000.000.000 đồng của chị H như nhận định của cấp sơ thẩm. Nhưng ghi nhận sự tự nguyện của anh Đồng Xuân D và chị Nguyễn Thị H1 tự nguyện trả cho chị Nguyễn Thị Kim H 200.000.000 đồng tiền lãi đối với số tiền 1.000.000.000 đồng.

[4] Đối với yêu cầu độc lập của ông Trịnh Văn C, bà Nguyễn Thị H2: Ngày 11/7/2024, vợ chồng ông D, bà H1 và vợ chồng ông C, bà H2 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 56C, tờ bản đồ số 195B4, diện tích 132,0m2; địa chỉ: Thôn A, xã A, huyện A; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 940143, số vào sổ cấp GCN: CH 0533/AL ngày 16/11/2017 của Ủy ban nhân dân huyện A cấp cho ông Đồng Xuân D, bà Nguyễn Thị H1; giá chuyển nhượng: 300.000.000 đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C3, thành phố Hải Phòng ngày 12/7/2024, số công chứng: 12947/HĐCN/2024/C, Quyển số 05-TP/CC-SCC/HĐGD. 9

[5] Ngân hàng TMCP C2 Chi nhánh K xác nhận thửa đất số 56C, tờ bản đồ số 195B4, diện tích 132,0m2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CK 940143, trước đây đảm bảo cho nghĩa vụ của Công ty CP X, không còn thế chấp tại Ngân hàng, tài sản đã xuất kho ngày 08/7/2024.

Do đó, giữa vợ chồng ông D và vợ chồng ông C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không vi phạm điều cấm, hợp đồng có hiệu lực.

[6] Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông C và bà H2 đã giao đủ số tiền chuyển nhượng cho ông D và bà H1; vợ chồng ông D đã bàn giao tài sản (đất và bản gốc Giấy chứng nhận) cho vợ chồng ông C; đồng thời vợ chồng ông C đã quản lý, sử dụng tài sản từ khi chuyển nhượng; bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không tranh chấp, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của ông C và bà H2, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông D và vợ chồng ông C đối với thửa đất số 56C, tờ bản đồ số 195B4, công nhận vợ chồng ông C, bà H2 có quyền quản lý, sử dụng đối với thửa đất này là căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự.

[7] Đối với các nội dung kháng cáo khác của chị Nguyễn Thị Kim H không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án và các nội dung không có trong nội dung khởi kiện, các nội dung này cấp sơ thẩm chưa giải quyết nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp phúc thẩm. Tại phiên tòa, anh Đồng Xuân D và những người liên quan không đồng ý đối với yêu cầu rút đơn khởi kiện của chị Nguyễn Thị Kim H nên căn cứ vào Điều 299 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, không chấp nhận yêu cầu rút đơn khởi kiện của chị Nguyễn Thị Kim H.

[8]

Từ những phân tích trên, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim H. Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu tính lãi như nhận định của cấp sơ thẩm nên cần sửa bản án sơ thẩm.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu khởi kiện về việc tính lãi không được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị Kim H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Bản án sơ thẩm bị sửa về nghĩa vụ thanh toán đối với số tiền lãi nên án phí dân sự được tính lại cho phù hợp với nghĩa vụ thanh toán của anh Đồng Xuân D và chị Nguyễn Thị H1.

[10] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bản án sơ thẩm bị sửa nên bà Nguyễn Thị Kim H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.