Bản án 583/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Kháng cáo của Ngân hàng TMCP P2 (O) và bị đơn Lê Trung N, Nguyễn Thị Bích N là hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Đương sự vắng mặt có người đại diện tham gia tố tụng hoặc có văn bản yêu cầu xét xử vắng mặt nên Tòa án vẫn xét xử vụ án.

[2] Về nội dung: [2.1] Xét kháng cáo của bị đơn Lê Trung N, Nguyễn Thị Bích N. Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/6/2021 được công chứng tại Văn phòng C1 giữa bà Trương Thanh H, ông Đặng Ngọc D do anh Âu Bảo T đại diện ký với anh Lê Trung N (BL 105) không thể hiện anh N nhận chuyển nhượng nhà của bà X, ông P và nhà của anh D. Tại bản tự khai ngày 22/8/2025 (BL149), ông Đặng Ngọc D trình bày không biết về hợp đồng ngày 11/6/2021 nêu trên. Theo chứng cứ là các biên nhận (BL 594 -598) thể hiện ông Nguyễn Thanh P trả tiền cho phía bà H từ năm 2017 đến năm 2020. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/5/2016 giữa ông P, bà X với bà H cũng không thể hiện việc chuyển nhượng nhà. Thực tế, bên nhận chuyển nhượng không nhận tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ nhận tiền với số tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tương ứng tiền lãi của số tiền 80.000.000 đồng như ông P, bà X trình bày và bà H không phản đối. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn rất nhiều giá trị tài sản trên đất với tổng giá trị nhà theo định giá là 304.856.642 đồng. Ông D là chồng bà H trình bày không biết việc chuyển nhượng có liên quan phần đất tranh chấp. Do vậy, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/5/2016 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên vô hiệu theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật dân sự. 9 Tại biên bản đối chất ngày 30/12/2025 (BL 628) ông P không thừa nhận việc cam kết chuộc lại đất và di dời tài sản. Tờ cam kết (BL 141) chỉ thể hiện sự cam kết của bà X trong khi quyền sở hữu nhà trên đất thuộc sở hữu chung vợ chồng và còn có căn nhà thuộc sở hữu của anh D. Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 13/5/2021 giữa anh N với bà H, ông D có liên quan đến người thứ ba đang có tài sản trên đất nhưng không có chứng cứ thể hiện những người này biết và đồng ý việc chuyển nhượng. Đồng thời, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/5/2021, anh N, chị N không nhận đất mà thế chấp để vay tiền Ngân hàng O. Do vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 13/5/2021 giữa anh N với bà H, ông D là vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và anh N, chị N không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 và Điều 408 của Bộ luật dân sự. [2.2] Xét kháng cáo của Ngân hàng TMCP P2 (O), Hội đồng xét xử xét thấy: Tại báo cáo khảo sát hiện trường và cung cấp thông tin ngày 15/10/2021 (BL88) không có chữ ký của cán bộ thẩm định giá và người phê duyệt. Hình ảnh kèm theo chỉ thể hiện bên ngoài nhà, không có nội thất bên trong. Tại văn bản cam kết ngày 20/10/2021, ông N, bà N cam kết là chủ sở hữu căn nhà cấp 4 diện tích sàn thực tế 100m2 (BL90) nhưng Ngân hàng không xem xét thẩm định và ghi nhận hiện trạng nhà. Đồng thời, hợp đồng thế chấp tài sản (BL58) tuy điểm b Điều 2 Hợp đồng có ghi nhận phần công trình, diện tích cải tạo, xây dựng... thuộc tài sản thế chấp nhưng không thể hiện cụ thể căn nhà trên đất. Quá trình giải quyết vụ án, xác định trên đất có hai căn nhà của bà X, ông P và con là anh D vẫn do những người này đang quản lý sử dụng đất, căn nhà và tài sản trên đất. Ngân hàng không có chứng cứ chứng minh phía bà X, ông P, anh D biết và đồng ý việc thế chấp tài sản. Do vậy, Ngân hàng đã không thực hiện đầy đủ các biện pháp nghiệp vụ khi ký kết hợp đồng thế chấp nên không phải là người thứ ba ngay tình, hợp đồng thế chấp vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó là vô hiệu như nhận định trên.

[3] Từ những nhận định và cơ sở pháp lý như trên, kháng cáo của Ngân hàng TMCP P2 (OCB) và kháng cáo của anh Lê Trung N, chị Nguyễn Thị Bích N là không có cơ sở chấp nhận. Quan điểm của Kiểm sát viên là phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận toàn bộ.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xét và có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên; 10