Bản án 37/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về việc vắng mặt đương sự: Bị đơn bà Đỗ Bích N và ông Lương Quốc T đã được Toà án triệu tập hợp lệ tham gia phiên toà đến lần thứ hai nhưng vắng mặt, không có lý do. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: [2.1] Ngày 24/9/2022, bà Lương Thị Đ có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Đỗ Bích N và ông Lương Quốc T một phần đất thuộc thửa số 191 và 369 với tổng diện tích 2.250m², giá chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán số tiền 685.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.415.000.000 đồng hai bên thỏa thuận sẽ thanh toán trong vòng 01 tháng kể từ ngày 24/9/2022. Đến ngày 10/10/2022, các bên chính thức ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân xã Hòa Tú 2 chứng thực. Sau khi ký hợp đồng, bà Đ đã giao bản chính 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T và bà N giữ để làm thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, đến nay bị đơn chưa thanh toán số tiền còn lại 1.415.000.000 đồng và cũng không hoàn trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và buộc bị đơn trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5 [2.2] Hội đồng xét xử xét thấy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 458, diện tích 1.879,2m² (thuộc một phần thửa số 191) và thửa đất số 455, diện tích 305,6m² (thuộc một phần thửa số 369), được ký kết giữa bà Lương Thị Đ với bà Đỗ Bích N, ông Lương Quốc T ngày 10/10/2022, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã Hòa Tú 2 là giao dịch dân sự hợp pháp về hình thức theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo điểm c khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn để làm thủ tục sang tên; phía bị đơn đã thanh toán một phần tiền chuyển nhượng là 685.000.000 đồng nhưng chưa thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận. Tại Điều 2 của Hợp đồng, các bên tự thỏa thuận về phương thức thanh toán và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc thanh toán. Mặc dù không ghi cụ thể thời hạn thanh toán trong hợp đồng công chứng, nhưng nguyên đơn trình bày có thỏa thuận thanh toán toàn bộ số tiền trong vòng 01 tháng kể từ ngày 24/9/2022. Tính đến thời điểm khởi kiện và xét xử, bị đơn chưa thanh toán số tiền còn lại 1.415.000.000 đồng, làm cho việc giao kết hợp đồng không đạt được. [2.3] Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Việc bị đơn không thanh toán số tiền còn lại trong thời gian dài kể từ khi ký hợp đồng là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nguyên đơn.

Do đó, yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/10/2022 là có căn cứ, phù hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3] Về Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng: [3.1] Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự thì: Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết; các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Khoản 3 Điều này cũng quy định bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường. Trong vụ án này, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/10/2022 bị hủy bỏ nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể, nguyên đơn đã nhận của bị đơn số tiền 685.000.000 đồng theo thỏa thuận chuyển nhượng, do đó nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bị đơn số tiền 685.000.000 đồng. [3.2] Đối với quyền sử dụng đất, xét thấy việc chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và bị đơn chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực tế quyền sử dụng đất vẫn đứng tên nguyên đơn và nguyên đơn vẫn là người quản lý, sử dụng đất.

Do đó, sau khi hủy hợp đồng, nguyên đơn tiếp tục có quyền quản lý, sử dụng phần đất này theo quy định của pháp luật. 6 [3.3] Đối với bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên đơn đã giao cho bị đơn giữ để thực hiện thủ tục sang tên. Nay hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 886003, số vào sổ cấp giấy chứng nhận 11.H, do Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 18/12/2007 cho bà Lương Thị Đ, đối với thửa đất số 191, tờ bản đồ số 4, địa chỉ ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú 2, huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú, thành phố Cần Thơ và 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI 317000, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS00892 ngày 30/11/2017 do Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng cấp cho bà Lương Thị Đ tại thửa đất số 369, tờ bản đồ số 4, địa chỉ đất ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú 2, huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú, thành phố Cần Thơ. [3.4] Hiện nay trên thửa đất số 455 (01 phần thửa 369), thửa số 458 (01 phần thửa 191), địa chỉ đất ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú 2, huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú, thành phố Cần Thơ, gồm các tài sản sau do ông Lương Quốc T và bà Đỗ Bích N xây dựng gồm: Một căn nhà diện tích 24,22m2, kết cấu khung cột sắt, nền xi măng, vách tol, vì kèo + sà gồ sắt, mái tol, xây dựng vào năm 2022; 09 cây cột khung bê tông cốt thép, kích thước 20 x 20, cao 2,4m, 02 cây trụ khung sắt chưa đổ BTCT; 49 cây trụ khung BTCT, kích thước 20x20, cao 2,4m; 01 cây cột đèn khung BTCT 04m + sắt 02m, xây dựng năm 2022. Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn đồng ý nhận các tài sản này và đồng ý trả giá trị tài sản cho các bị đơn. Xét thấy những tài sản trên đất nếu buộc các bị đơn tháo dỡ di dời thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Do đó, Hội đồng xét xử thống nhất theo ý kiến của đại diện nguyên đơn, ổn định cho bà Lương Thị Đ được quyền sở hữu các tài sản trên đất nêu trên. Đồng thời, buộc bà Đ hoàn trả giá trị tài sản cho các bị đơn với số tiền 25.223.416 đồng theo như kết quả định giá tài sản tại Chứng thư thẩm định giá số 156 ngày 05/3/2026 của Chi nhánh Miền Tây – Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam.

[4] Xét về lỗi của việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Chứng thư thẩm định giá số 156 ngày 05/3/2026 của Chi nhánh miền tây – Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, giá trị tài sản thẩm định giá quyền sử dụng đất tại thửa số 458 (thửa 191) có diện tích 1.879,2m2, thửa số 455 (thửa số 369) có diện tích 305,6m2 cùng tờ bản số 4, đất tọa lạc tại ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú 2, huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp Hữu Cận, xã Hòa Tú, thành phố Cần Thơ có tổng giá trị là 1.485.664.000 đồng, là thấp hơn giá trị khi chuyển nhượng (2.100.000.000 đồng), phần chênh lệch là 614.336.000 đồng là do lỗi của các bị đơn do không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên các bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn giá trị chênh lệch này.

[5] Như vậy, nguyên đơn có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bị đơn số tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 685.000.000 đồng. Nguyên đơn có trách nhiệm hoàn trả giá trị tài sản trên đất cho các bị đơn là 25.223.416 đồng. Bị đơn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền 614.336.000 đồng do lỗi không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khấu trừ số tiền các bên giao nhận thì cuối cùng là nguyên đơn có trách nhiệm trả cho các bị đơn số tiền 95.897.416 đồng. 7

[6] Về chi phí tố tụng: Tổng chi phí thẩm định giá tài sản là 15.000.000 đồng. Căn cứ khoản 1 Điều 157 Bộ luật Tố tụng dân sự, đương sự có yêu cầu được Tòa án chấp nhận thì bên phải thực hiện nghĩa vụ theo bản án phải chịu chi phí tố tụng tương ứng. Trong vụ án này, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận; việc hủy hợp đồng xuất phát từ lỗi vi phạm nghĩa vụ thanh toán của các bị đơn.

Do đó, bà Đỗ Bích N và ông Lương Quốc T phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng đã phát sinh. Nguyên đơn bà Lương Thị Đ đã nộp tạm ứng toàn bộ chi phí tố tụng trước đó, vì vậy bà N và ông T có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà Đ số tiền 15.000.000 đồng.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần nghĩa vụ tài sản phải thực hiện theo bản án. Trong vụ án này, nguyên đơn bà Lương Thị Đ có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn số tiền 95.897.416 đồng, nên về nguyên tắc phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền này.

Tuy nhiên, bà Lương Thị Đ sinh năm 1963, là người cao tuổi (trên 60 tuổi) và có đơn đề nghị miễn án phí, thuộc trường hợp được miễn nộp án phí theo điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm theo quy định. Đối với bị đơn bà Đỗ Bích N và ông Lương Quốc T, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.