Bản án 27/2026/DS-STTranh chấp quyền sử dụng đất

, việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu đã rút theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Theo đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung lập ngày 18/9/2023, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu các bị đơn Trần Văn V1 (khoảng 31m2), Nguyễn Quốc T1 (khoảng 31m2), Nguyễn Minh M (khoảng 31m2), Vương Thị N (khoảng 31m2), Phạm Hồng P (khoảng 31m2) trả lại tổng diện tích đất khoảng 155m2 thuộc một phần thửa số 503, 506 tờ bản đồ số 38 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh). Sau khi có kết quả đo đạc thực tế, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu các bị đơn Trần Văn V1 (52,2m2), Nguyễn Quốc T1 (23m2), Nguyễn Minh M (26m2), Vương Thị N và Phạm Hồng P (58,4m2) trả lại tổng diện tích đất 159,6m2 thuộc một phần thửa số 503, 506 tờ bản đồ số 38 tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh), là tăng so với yêu cầu khởi kiện ban đầu 4,6m2.

Tuy nhiên, do thời điểm khởi kiện, nguyên đơn chưa biết diện tích đất các bị đơn lấn chiếm cụ thể là bao nhiêu m2 nên chỉ xác định diện tích đất ước chừng (khoảng). Mặt khác, diện tích đất đo đạc thực tế nguyên đơn yêu cầu các bị đơn trả ít hơn so với tổng diện tích đất ban đầu nguyên đơn khởi kiện (434m2) là 274,4m2.

Do đó, việc nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu theo quy định tại Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ lập ngày 13/01/2025 và Biên bản định giá lập ngày 28/11/2025 thể hiện phần diện tích đất tranh chấp 159,6m2 (đối với các bị đơn Vương Thị N, Phạm Hồng P, Trần Văn V1, Nguyễn Quốc T1, Nguyễn Minh M) tại phường T, Thành phố Hồ Chí Minh có hướng Bắc giáp bức tường xây tô gắn khung sắt do nguyên đơn xây, hướng Nam giáp đất của các bị đơn. Trên đất có các tài sản: 12 - 01 hàng móng gạch cao khoảng 10cm; 01 hàng móng gạch cao khoảng 10cm, dài 4,5m (làm bồn trồng hoa); 01 hàng rào bằng tole, trụ sắt dài 3,99m và 01 hàng rào bằng gạch ống xây không tô cao khoảng 45cm, dài 3,77m (làm ranh đất), là tài sản của bà Vương Thị N và ông Phạm Hồng P. - 01 cây đu đủ, 01 bụi mía (không còn tại thời điểm định giá); 01 phần nền bê tông được xây xung quang bằng gạch ống; 01 hàng rào rào bằng gạch ống xây không tô cao khoảng 45cm, dài 3,77m và 01 hàng rào bằng gạch ống xây không tô cao khoảng 20cm, dài 3,88m (làm ranh đất) là tài sản của ông Trần Văn V1 và bà Lê Thanh N3. - 01 chuồng gà diện tích 5,8m2 có kết cấu mái tole, vách tole, lưới B40, trụ sắt, nền đất, 01 hàng móng gạch cao khoảng 20cm; 01 hàng rào bằng tole dài 3,88m và 01 hàng rào bằng tole dài 3,61m (làm ranh đất) là tài sản của ông Nguyễn Quốc T1. - 01 hàng móng gạch ống cao khoảng 1m, dài 4,07m và 01 hàng rào lưới B40, 01 hàng rào (bức tường) xây không tô bằng gạch ống cao khoảng 1m, dài 3,62m (làm ranh đất) là tài sản của ông Phạm Hồng P và bà Vương Thị N. - 01 chuồng gà có kết cấu được dựng bằng ván nhựa mêka và tole, trụ sắt đặt trên 03 xà gồ bằng sắt; 01 (hàng rào) bức tường xây bằng gạch ống cao khoảng 01m, dài 3,62m (làm ranh đất) là tài sản của ông Trần Văn V1 và bà Lê Thanh N3. - 01 chuồng gà diện tích 10m2, kết cấu mái tole, vách tole, nền bê tông; 01 hầm chứa nước thải bằng bê tông diện tích 10m2; 01 (hàng rào) bức tường xây không tô bằng gạch ống dài 3m (làn ranh đất) là tài sản của ông Nguyễn Minh M và bà Nguyễn Thị Minh H3. (Chiều dài của hàng rào (bức tường) xây bằng gạch ống và hàng rào bằng tole (để làm ranh đất) bằng với chiều rộng các cạnh của phần đất tranh chấp thể hiện tại Bản vẽ).

[6] Xét nguồn gốc diện tích đất tranh chấp [6.1] Theo hồ sơ cung cấp thông tin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 681682 ngày 06/11/2006 thể hiện nguyên đơn được Ủy ban nhân dân huyện T (nay là Ủy ban nhân dân phường T) cấp 04 thửa đất: số 136 có diện tích 454m2, số 137 có diện tích 718m2, số 503 có diện tích 2.331m2 và số 506 có diện tích 860m2 (BL 206). Theo kết quả đo đạc thực tế thì thửa đất: số 136 có diện tích 454m2, số 137 có diện tích 664m2 (giảm 54m2), số 503 có diện tích 2.363,3m2 (tăng 32,3m2) và số 506 có diện tích 607,8m2 (giảm 252,2m2). Như vậy, theo kết quả đo đạc thực tế thì thửa đất số 506 của nguyên đơn bị giảm diện tích lớn so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn có thực hiện đo đạc và được thực hiện đúng trình tự thủ tục quy định (theo Công văn số 23/PTNMT-ĐĐ ngày 10/3/2025 của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố T - BL 206). 13 [6.2] Tại Bản vẽ đo đạc do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T ban hành vào ngày 24/4/2025 thể hiện trong tổng diện tích đất tranh chấp 159,6m2 thì có 114,4m2 đất thuộc HLATLĐ và 1,4m2 thuộc lưới điện. Theo thông tin do Chi nhánh Văn phòng Đ4 và Công ty Lưới điện cao thế Thành phố L2 cung cấp thể hiện các thửa đất số 137, 503 và 506 của nguyên đơn có một phần đất thuộc lưới điện và hành lang an toàn lưới điện; còn các thửa đất của các bị đơn (số E, 605, 553, 555, 554, 738, 505, 598, 734, 597, 504, 520, 521 tờ bản đồ số 38) không có diện tích đất thuộc lưới điện và HLATLĐ; phần diện tích đất tranh chấp nằm ngoài bức tường, có chiều ngang 04m nằm trên con đường do hộ gia đình nguyên đơn tự mở là thuộc hành lang an toàn lưới điện (BL 935, 938). [6.3] Tại biên bản lấy lời khai ngày 06/02/2026, ông Châu Bảo T4 – Giám đốc Công ty TNHH S3 xác định phần đất tranh chấp có nguồn gốc là của gia đình nguyên đơn. Trước đây, cha của nguyên đơn bán cho Công ty TNHH S3 một phần đất nằm ở phía sau thửa đất đang tranh chấp. Do đất của Công ty không có lối đi nên cha của nguyên đơn đã chừa ra một phần đất có chiều ngang 04m (hiện nay là phần đất tranh chấp) để làm lối đi cho Công ty đi ra đường Đ. Khi Công ty đi vào hoạt động thì không sử dụng phần đất này làm lối đi mà đi bằng đường ĐT 747B (BL 215). Lời khai của ông Châu Bảo T4 phù hợp với thông tin do ông Đỗ Thành Đ3 – Trưởng khu phố L cung cấp (BL 179) và phù hợp với lời khai của ông Hoàng Năng Đ - Chủ cũ của thửa đất số 733, 734 tờ bản đồ số 28 (BL 853) . [6.4] Tại phiên tòa, các bị đơn ông Trần Văn V1, ông Vương Văn L, ông Nguyễn Quốc T1, ông Nguyễn Minh M và bà Vương Thị N đều thừa nhận diện tích đất tranh chấp có chiều ngang 04m tính từ bức tường của nguyên đơn là do cha của nguyên đơn chừa ra để làm lối đi; phần đất này không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bị đơn, đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Do đó, có căn cứ xác định, phần diện tích đất tranh chấp 159,6m2 không thuộc quyền sở hữu của các bị đơn. [6.4] Đối chiếu với số hiệu đỉnh thửa, tọa độ thể hiện tại Bản vẽ đo đạc thì từ đỉnh 1 đến đỉnh 2 (Khu A) có chiều dài 3,99m, từ đỉnh 5 đến đỉnh 6 (Khu B) có chiều dài 4,17m, là phù hợp với chiều ngang của lối đi 04m (tính từ bức tường của nguyên đơn) như sự thừa nhận của các bị đơn và lời trình bày của đại diện nguyên đơn. [6.5]

Từ những phân tích và căn cứ nêu trên, có cơ sở xác định phần đất tranh chấp diện tích 159,6m2 là thuộc một phần thửa đất số 503, 506 có nguồn gốc thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai. [6.6] Mặt khác, tại buổi xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc vào ngày 13/01/2025, các bị đơn không đồng ý cho cán bộ đo đạc thực hiện việc đo đạc phần đất của các bị đơn (thửa đất số 1009 và 738 của ông Trần Văn V1, thửa số 505 của ông Vương Văn L, thửa số 1008 của ông Nguyễn Quốc T1, thửa số 520 14 và 521 của ông Nguyễn Minh M, thửa số 605 và 554 của bà Vương Thị N, ông Phạm Hồng P) nên không có cơ sở để đối chiếu với diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bị đơn, được xem các bị đơn đã từ bỏ nghĩa vụ chứng minh để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Xét quá trình quản lý, sử dụng diện tích đất tranh chấp [7.1] Như phân tích tại mục [6.2], [6.3], [6.4], nguyên nhân gia đình nguyên đơn không xây dựng bức tường bao quanh phần đất tranh chấp là do trước đây gia đình nguyên đơn thỏa thuận mở một lối đi cho Công ty TNHH S3 đi ra đường giao thông, phù hợp quy định tại Điều 254 của Bộ luật Dân sự. Mặt khác, phần đất tranh chấp có chiều ngang 04m nằm trong lưới điện và hành lang an toàn lưới điện nên nguyên đơn không xây dựng công trình trên đất là thực hiện đúng quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 62/2025/NĐ-CP ngày 04/3/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Điện lực về bảo vệ công trình điện lực và an toàn trong lĩnh vực điện lực. Chính người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH S3 thừa nhận Công ty không quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp làm lối đi từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất (năm 2005) và đồng ý trả lại đất cho chủ đất cũ. Tại phiên tòa các bị đơn cũng thừa nhận «không có ai đi lại trên diện tích đất tranh chấp», phù hợp thông tin do Ủy ban nhân dân phường K cung cấp tại Công văn số 1026/UBND-KT ngày 05/06/2025: «Phần đất tranh chấp không thuộc đất công do Nhà nước quản lý». Như vậy, quyền lợi của Công ty TNHH S3 đối với phần đất tranh chấp được chấm dứt từ năm 2005 theo quy định tại khoản 1 Điều 237 và khoản 3 Điều 256 của Bộ luật Dân sự; Điều 29 Luật Đất đai nên nguyên đơn lấy lại phần đất này để quản lý, sử dụng là đúng quy định pháp luật. Tại Điều 19 của Bộ luật Dân sự quy định: «Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến …. lợi ích hợp pháp của người khác». Đối chiếu quy định viện dẫn nêu trên thì việc nguyên đơn không xây dựng công trình, trồng cây trên diện tích đất tranh chấp đó là quyền của nguyên đơn, không đồng nghĩa với việc nguyên đơn từ bỏ quyền sở hữu, quản lý của mình đối với quyền sử dụng đất. [7.2] Các bị đơn thừa nhận biết phần đất tranh chấp không phải là đất của mình, biết đất thuộc hành lang an toàn lưới điện nhưng vẫn cố ý xây dựng công trình, trồng cây trên đất để lấn chiếm đất là thuộc trường hợp chiếm hữu không ngay tình theo quy định tại Điều 180 của Bộ luật Dân sự, vi phạm quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai. [7.3] Từ những căn cứ và phân tích nêu trên, có cơ sở chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc các bị đơn Trần Văn V1, Nguyễn Quốc T1, Nguyễn Minh M, Vương Thị N, Phạm Hồng P trả lại tổng diện tích đất 159,6m2 (114,4 thuộc HLATLĐ và 1,4m2 thuộc lưới điện) thuộc một phần thửa đất số 503, 506 tờ bản đồ số 38 tại phường T, Thành phố Hồ Chí Minh. 15

[8] Các bị đơn cho rằng cha của nguyên đơn (ông S2) tự nguyện chừa ra 04m ngang đất để làm lối đi chung cho các hộ dân giáp đường ĐT 747B nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh. Mặt khác, các hộ dân giáp đường ĐT 747B đã sử dụng đường ĐT 747B để đi lại và trên thực tế không có hộ dân nào sử dụng phần đất tranh chấp làm lối đi nên lời trình bày của các bị đơn là không phù hợp.

[9] Đối với tài sản trên diện tích đất tranh chấp 159,6m2 Tại phiên tòa, các bị đơn thừa nhận tài sản có trên diện tích đất tranh chấp là do vợ chồng các bị đơn tạo lập khi chưa được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan quản lý điện lực và chính quyền địa phương nên các bị đơn sẽ tháo dỡ, di dời. Đồng thời, nguyên đơn cũng yêu cầu vợ, chồng của các bị đơn liên đới tháo dỡ, di dời tài sản có trên đất tranh chấp để trả lại đất cho nguyên đơn.

Do đó, cần buộc các bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (là vợ, chồng) của các bị đơn phải tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản có trên đất để trả lại đất cho nguyên đơn nhằm giải quyết triệt để vụ án và đảm bảo thi hành án theo quy định tại điểm g khoản 4 Điều 189 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời, nguyên đơn không phải bồi hoàn giá trị tài sản trên đất cho các bị đơn.

[10] Đối với Công ty TNHH S3 Quá trình giải quyết vụ án, người đại diện thep pháp luật của Công ty TNHH S3 (địa chỉ trụ sở: tổ E, khu phố L, phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là khu phố T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) thừa nhận, từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến nay, Công ty không quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp có chiều ngang 04m, quyền lợi của Công ty đối với phần đất này đã chấm dứt từ năm 2005.

Vì vậy, Tòa án xác định việc giải quyết vụ án không liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của Công ty nên không đưa Công ty vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do người đại diện theo pháp luật của Công ty biết nguồn gốc phần đất tranh chấp nên Tòa án đưa Công ty vào tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng theo quy định tại Điều 77 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[11] Đối với ông Mai Hoàng S2 (cha của nguyên đơn) Tại phiên tòa, đại diện của nguyên đơn và các bị đơn đều khai nhận ông S2 không sinh sống tại phần đất tranh chấp và không biết ông sinh sống ở đâu. Đồng thời thừa nhận, ông S2 đã chết cách đây khoảng 02 năm, do đại diện nguyên đơn không liên hệ được với nguyên đơn nên không cung cấp được giấy chứng tử của ông S2 cho Tòa án.

Xét thấy, sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do vậy, Tòa án không có cơ sở để làm việc với ông S2.

[12] Tại phiên tòa ngày 30/01/2026, các bị đơn ông Vương Văn L và bà Vương Thị N xác định ông Hà Văn H7 (sinh năm 1964; địa chỉ thường trú: tổ E, khu phố T, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) là người biết rõ nguồn gốc phần đất tranh chấp.

Vì vậy, ngày 06/02/2026, đại diện Tòa án kết hợp cùng với 16 trưởng khu phố Tân Hóa K đến nhà ông H7 để làm việc với ông về nguồn gốc diện tích đất tranh chấp.

Tuy nhiên, ông H7 từ chối cung cấp thông tin nên Tòa án không có căn cứ để đưa ông H7 vào tham gia vụ án với tư cách người làm chứng.

[13] Quan điểm giải quyết vụ án đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 17 - Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp nên được chấp nhận.

[14] Về chi phí tố tụng: các bị đơn phải chịu tương ứng với phần nghĩa vụ các bị đơn phải thực hiện theo quy định tại Điều 157 và 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[15] Về án phí dân sự sơ thẩm: Các bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận theo quy định của pháp luật.