Bản án 1078/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết và xác định quan hệ tranh chấp là đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn thấy rằng: [2.1] Nguyên đơn và bị đơn xác lập “Giấy chuyển Nhượng đất ruộng” ngày 17/09/2019 nhưng không công chứng, chứng thực. Tuy nhiên bị đơn đã trả hơn 2/3 giá trị hợp đồng nên căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì không bị vô hiệu về hình thức. [2.2] Về nội dung: Ông Phạm N, bà M có nhận chuyển nhượng của ông T, ông O, ông H phần đất khoảng 3,5 công tầm cấy theo đo đạc thực tế phần xác định diện tích đất tranh chấp thuộc một phần thửa 94, diện tích 2.523m2 và một phần thửa 92, diện tích 3.373,8m2, giá 55.000.000 đồng/01 công, tổng số tiền chuyển nhượng là 214.500.000 đồng. Bị đơn đã giao cho ông T, ông H, ông O số tiền 180.000.000 đồng, còn lại 34.500.000 đồng chưa thanh toán với lý do khi nào ông T làm thủ tục sang tên thì bị đơn sẽ thanh toán và bên bị đơn đã nhận đất sử dụng.

Xét thấy, phần đất chuyển nhượng không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn mà do người khác đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chưa thực hiện nhưng vẫn thỏa thuận chuyển nhượng cho bị đơn, nên đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện vi phạm điều cấm của pháp luật.

Do đó, cấp sơ thẩm tuyên bố “Giấy chuyển Nhượng đất ruộng” ngày 17/09/2019 vô hiệu là có căn cứ. [2.3] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Xét về lỗi: Về nguồn gốc phần đất tranh chấp tại 02 thửa nguyên đơn có thỏa thuận việc đổi đất với ông B, bà Phạm H nhưng các bên chưa làm các thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nguyên đơn biết rõ tình trạng pháp lý của phần đất tranh chấp chưa là người sử dụng hợp pháp nhưng nguyên đơn lại 6 thỏa thuận chuyển nhượng cho bị đơn, dẫn đến đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được do vi phạm điều cấm của pháp luật, để rồi chính nguyên đơn là người khởi kiện bị đơn để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trong khi bị đơn đang canh tác đất chuyển nhượng.

Do đó, lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc hoàn toàn về lỗi của nguyên đơn. Nguyên đơn phải trả lại tiền đã nhận và phải bồi thường toàn bộ tiền chênh lệch giá của giá đất tại thời điểm chuyển nhượng và giá trị thực tế theo thị trường hiện nay của phần đất chuyển nhượng. Theo chứng thư thẩm định giá ngày 02/10/2024 thì diện tích 5.612,6m2 x 80.000 đồng/m2 = 449.008.000 đồng – 214.500.000 đồng = 235.508.000 đồng là giá trị quyền sử dụng đất chênh lệch. Ông Nguyễn N, bà M đã thanh toán cho ông T, ông H, ông O tại thời điểm chuyển nhượng là 180.000.000 đồng, tương ứng với 83,916% giá trị tại thời điểm chuyển nhượng. Như vậy thiệt hại giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử là = 235.508.000 đồng x 83,916% = 197.628.893 đồng. Do đó buộc ông T, ông H, ông O có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn N, bà M với số tiền 197.628.893 đồng.

[3]

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, xét thấy có căn cứ để chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn nên sửa bản án sơ thẩm.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Đương sự không phải chịu.