Bản án 123/2026/DS-PTTranh chấp quyền sử dụng đất

, các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án thể hiện bà C5 (vợ ông C4) chết năm 1981; đến ngày 18/3/1994, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ các thửa đất tranh chấp mang tên ông Phùng C4. Từ thời điểm bà C5 chết đến khi ông C4 được cấp Giấy chứng nhận và quản lý, sử dụng đất không có tranh chấp hoặc khiếu nại của các con về quyền sử dụng đất, cũng không có tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất đã được xác lập cho bà C5 hoặc đã được phân chia cho các đồng thừa kế của bà C5.

Do đó, có căn cứ xác định nguồn gốc các thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0054266, số vào sổ 00066QSDĐ/HS ngày 18/3/1994 của ông Phùng C4, ông C4 là người trực tiếp quản lý và đứng tên trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng ông C4 không có quyền định đoạt toàn bộ diện tích đất, vì đất là tài sản chung của ông C4 và bà C5; sau khi bà C5 chết, phần quyền của bà C5 trở thành di sản thừa kế chưa chia là không có căn cứ. 17 [2.3]. Xét bản chất, hiệu lực và tính hợp pháp của giao dịch theo Giấy ủy quyền ngày 22/02/1998, giữa bà Phùng Thị B và ông Phùng C4, HĐXX thấy: Có đủ căn cứ xác định giữa ông C4 và bà B đã thực tế xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án bà B và ông M đều khai thống nhất về việc năm 1996 bà B giao cho ông C4 10.000.000 đồng để nhận nhà, đất; sau khi nhận tiền, ông C4 giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B. Mặc dù các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định nhưng lời khai của bà B, ông M phù hợp với lời khai của những người làm chứng cụ thể: ông Nguyễn Văn B1 khai ông C4 từng nói đã bán đất cho người em ở P và đã giao sổ đỏ cho bà B; ông Nguyễn Văn T1 xác nhận được ông C4 kể việc đã bán nhà, đất cho em gái; bà Đoàn Thị T2 khai khoảng năm 1996 chính ông C4 nói bán đất cho người em ở P với giá 10.000.000 đồng và mời vợ chồng bà cùng ông Nguyễn Cao Đ chứng kiến việc giao tiền. Sau thời điểm này, gia đình bà B chuyển đến quản lý, sử dụng nhà đất; ông C4 không tiếp tục quản lý và không có tài liệu thể hiện việc ông C4 hay các con của ông C4 yêu cầu gia đình bà B trả lại đất. [2.4]. Mặt khác, chính ông C4 lập “Giấy ủy quyền sử dụng đất”, trong đó có nội dung xác nhận ông Vũ Thế M được “vĩnh viễn” và “đầy đủ quyền quản lý và sử dụng” đất (Bút lục số 63), đối với các thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 18/3/1994. Trên thực tế, sau khi cụ Phùng C4 giao toàn bộ nhà đất, giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình cụ B quản lý; Gia đình cụ B chuyển đến sinh sống ổn định từ năm 1996, đăng ký hộ khẩu, quản lý, sử dụng liên tục, nộp thuế sử dụng đất, sửa chữa nhà, xây dựng nhà ở kiên cố, hiến một phần đất mở rộng đường giao thông và không ai tranh chấp trong thời gian rất dài. Những tình tiết này phù hợp về thời gian, diễn biến và hậu quả thực tế của việc chuyển giao đất. [2.5]. Về bản chất của Giấy ủy quyền ngày 22/02/1998: Mặc dù văn bản có tên là “Giấy ủy quyền sử dụng đất”, nhưng nội dung thể hiện ông M được “vĩnh viễn” và “đầy đủ quyền quản lý và sử dụng” đất. Văn bản này được lập sau năm 1996, khi bà B đã giao tiền cho ông C4, ông C4 đã bàn giao ngay đất và Giấy CNQSD đất, gia đình bà B đã tiếp nhận đất sử dụng từ đó. Điều 705 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận theo đó bên chuyển quyền giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận, còn bên nhận trả tiền cho bên chuyển quyền”. Đối chiếu quy định này với toàn bộ quá trình giao dịch, cho thấy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện: có thỏa thuận về đất và giá chuyển nhượng; bên nhận giao tiền; bên chuyển nhượng giao đất, giao giấy tờ về quyền sử dụng đất; bên nhận tiếp nhận và sử dụng đất.

Do đó, có cơ sở xác định Giấy ủy quyền ngày 22/02/1998 bản chất là hợp đồng chuyển nhượng 18 quyền sử dụng đất để hợp thức hóa giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa bà B và ông C4. [2.6]. Phía bị đơn cho rằng ông C4 chết năm 2002 thì “ủy quyền” đương nhiên chấm dứt là không phù hợp với bản chất giao dịch. Lập luận này chỉ đúng khi giao dịch thực sự là hợp đồng ủy quyền. Như đã phân tích ở trên, Giấy ủy quyền ngày 22/02/1998 bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thức hóa giao dịch chuyển nhượng QSD đất giữa bà B và ông C4. Gia đình bà B quản lý, sử dụng thửa nhà, đất trong gần ba mươi năm mà không vấp phải sự phản đối của cụ C4 thời điểm còn sống và các con của cụ C4 sau khi cụ đã chết.

Do đó, quyền của bà B, ông M phải được xem xét trên cơ sở giao dịch chuyển nhượng và quá trình thực hiện giao dịch, chứ không phải trên cơ sở hợp đồng ủy quyền. [2.7]. Về hình thức và hiệu lực của giao dịch: Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, việc chuyển nhượng phải làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật đất đai”. Như vậy, giao dịch giữa ông C4 và bà B chưa tuân thủ đầy đủ về hình thức và thủ tục chuyển quyền, nhưng theo tiểu mục 2.3 Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP “đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993, khi xem xét công nhận giao dịch phải đánh giá các điều kiện về năng lực chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung giao dịch, tình trạng pháp lý của đất, điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và hình thức của hợp đồng”. HĐXX thấy, tại thời điểm giao dịch, ông C4 là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 18/3/1994; không có chứng cứ cho thấy việc chuyển giao đất do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc nhằm mục đích trái pháp luật. Sau khi thỏa thuận, bà B đã giao tiền; ông C4 giao đất, giao Giấy chứng nhận; gia đình bà B tiếp nhận, quản lý, sử dụng đất; năm 1998 ông C4 tiếp tục lập văn bản xác nhận ông M được quản lý, sử dụng đất vĩnh viễn. Sau đó, ông M và gia đình tiếp tục quản lý, sử dụng công khai, xây dựng nhà ở, thực hiện nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài; trong thời gian còn sống ông C4 không có hành vi đòi lại đất. Các tình tiết này thể hiện ý chí tự nguyện của các bên và việc giao dịch đã được thực hiện trên thực tế, là căn cứ để xem xét công nhận giao dịch mặc dù thủ tục chuyển quyền chưa hoàn tất. [2.8]. Mặt khác, mặc dù giao dịch không tuân thủ đầy đủ quy định về hình thức theo pháp luật tại thời điểm xác lập, nhưng theo phân tích ở trên, căn cứ Điều 129 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, có đủ căn cứ xác định giữa ông Phùng C4 và bà Phùng Thị B đã có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc cấp sơ thẩm công nhận giao dịch và quyền sử dụng đất của ông M là phù hợp với bản chất giao dịch, quá trình thực hiện và quy định của pháp luật. 19 [2.9]. Về việc áp dụng thời hiệu: HĐXX thấy, việc xác định có hay không áp dụng thời hiệu phải căn cứ vào bản chất quan hệ tranh chấp và quyền đối với tài sản mà bị đơn yêu cầu bảo vệ. Trong vụ án này, bị đơn cho rằng quyền sử dụng đất là di sản của bà C5 chưa chia để yêu cầu đòi lại; tuy nhiên, tài liệu trong hồ sơ không đủ căn cứ xác định bà C5 có quyền sử dụng đối với các thửa đất tranh chấp. Bà C5 chết năm 1981, đến ngày 18/3/1994 toàn bộ các thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Phùng C4; không có tài liệu thể hiện quyền sử dụng đất đã được xác lập cho bà C5 hoặc các đồng thừa kế của bà C5. Mặt khác, như đã HĐXX đã nhận định ở trên, có căn cứ xác định ông C4 đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho bà B thông qua việc nhận tiền, giao đất, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình bà B đã tiếp nhận, quản lý, sử dụng đất. Tòa án sơ thẩm áp dụng thời hiệu để bác yêu cầu của bị đơn khi đương sự không có yêu cầu áp dụng thời hiệu thì nhận định đó là chưa chính xác; tuy nhiên, sai sót này không làm thay đổi bản chất và kết quả giải quyết, do đó cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[3]. Từ những nhận định nêu trên, HĐXX xét thấy bản án sơ thẩm đánh giá đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, làm rõ quá trình thực hiện giao dịch trên thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C4 và bà B, xem xét đầy đủ điều kiện công nhận hiệu lực giao dịch theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Bà T, ông C kháng cáo nhưng không đưa ra được căn cứ chứng minh, do đó cần bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4]. Các quan điểm tranh luận của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đã được Hội đồng xét xử phân tích như trên, nên không được chấp nhận.

[5]. Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên là có căn cứ chấp nhận.

[6]. Về án phí: Do kháng cáo của ông C, bà T không được chấp nhận, HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm, căn cứ Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông C, bà T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp.