Bản án 805/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa;

Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ ý kiến của các bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Xét về quan hệ pháp luật tranh chấp: Tranh chấp giữa các đương sự là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 2 – Cần Thơ theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự như án sơ thẩm xác định là phù hợp.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: Nguyên đơn cho rằng khi thỏa thuận vay tiền của ông Trần P số tiền 70.000.000 đồng thì có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin, có thỏa thuận đóng lãi mỗi tháng 1.400.000 đồng. Sau đó, nguyên đơn với ông Trần P chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T1 để chuyển số nợ 70.000.000 đồng từ ông Trần P cho ông T1 làm chủ nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm đã được nguyên đơn, bị đơn và ông Trần P, ông T thừa nhận sự việc này. Xét, lời khai của nguyên đơn, bị đơn, ông Trần P và ông T phù hợp với nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/12/2022 và ngày 30/6/2023 nên có cơ sở xác định các bên có xác lập giao dịch dân sự về hợp đồng vay tài sản là có thật. Tại cấp phúc thẩm, đại diện bị đơn cho rằng có nhận chuyển nhượng phần đất thực tế với nguyên đơn thỏa thuận giá trị hợp đồng là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) nhưng bị đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Do vậy, cấp sơ thẩm căn cứ vào lời trình bày của các đương sự và chứng cứ có trong hồ sơ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập giữa các 12 nguyên đơn và bị đơn vô hiệu là có cơ sở.

Do đó, khi giao dịch bị vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

[2] Xét nội dung kháng cáo của Ngân hàng A, Hội đồng xét xử thấy rằng: Ngân hàng và ông T1 có xác lập Hợp đồng cho vay kiêm giấy nhận nợ số 177744.07938/2023/HĐCV ngày 07/8/2023: Số tiền vay: 300.000.000 đồng; Thời hạn vay: 420 tháng. Để đảm bảo cho các khoản vay, ông T1 đã ký kết với Ngân hàng hợp đồng thế chấp số 01/4808292/2023/BĐ ngày 07/8/2023, tại Văn phòng công chứng Đ và được đăng ký giao dịch đảm bảo tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận N, thành phố Cần Thơ. Tài sản bảo đảm là: thửa đất số 2042 diện tích 331,9m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp ngày 18/9/2018 cho ông T và chỉnh lý sang tên cho ông T1 ngày 10/7/2023.

Xét thấy, thời điểm Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm có xem xét hiện trạng tài sản được thể hiện tại Biên bản khảo sát hiện trạng tài sản ngày 03/8/2023, ghi nhận hiện trạng sử dụng là đất trống không có tài sản, vật kiến trúc trên đất và phần đất đang thuộc quyền sử dụng của ông T1 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông T1 trực tiếp có mặt tại buổi khảo sát nên Ngân hàng không thể biết được thửa đất này của nguyên đơn. Cấp sơ thẩm cho rằng việc xem xét hiện trạng thửa đất không có sự chứng kiến của nguyên đơn để xác định hợp đồng thế chấp không ngay tình là không phù hợp với điều kiện và diễn biến thực tế quá trình thẩm định tài sản.

Do đó, trong trường hợp này có đủ cơ sở để xác định Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình nên hợp đồng thế chấp ngày 07/8/2023 có hiệu lực. Do hợp đồng thế chấp có hiệu lực nên phần đất tại thửa 2042 được giao cho Ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự kê biên, phát mãi khi bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn khi tuyên vô hiệu không thể buộc bị đơn giao trả đất mà vẫn công nhận quyền sử dụng đất tại thửa 2042 thuộc quyền sở hữu của bị đơn, buộc bị đơn trả lại toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất tương ứng cho nguyên đơn. Đồng thời nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn số tiền vay 70.000.000 đồng mà ông Trần P đã chuyển giao qua cho ông T1 làm chủ nợ. Theo biên bản định giá tài sản ngày 26/6/2025 được Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện trong quá trình giải quyết vụ án xác định giá đất theo giá thị trường khảo sát tại địa phương là 700.000 đồng/m2, theo đó phần đất tranh chấp có diện tích 331,9m2 x 700.000 đồng = 232.330.000 đồng.

Do đó, buộc bị đơn có nghĩa vụ trả giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn với số tiền 232.330.000 đồng. 13

Xét thấy, trong vụ án này nguyên đơn đồng ý trả số tiền vay cho bị đơn, ông Trần P cũng có ý kiến là đã chuyển giao số tiền vay 70.000.000 đồng cho bị đơn, đồng thời không có yêu cầu gì trong vụ án nhưng cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn trả cho ông Trần P số tiền vay và lãi suất; và buộc ông Trần P trả số tiền 70.000.000 đồng và lãi suất cho ông T1 là không phù hợp. Ông Trần P và ông T1 nếu có tranh chấp về hợp đồng vay về số tiền nêu trên có quyền yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.

[3]

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn không cung cấp chứng cứ chứng minh được yêu cầu kháng cáo của mình là có cơ sở nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận. Đối với kháng cáo của Ngân hàng A là có căn cứ nên Hội đồng xét xử được chấp nhận.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về hướng giải quyết vụ án phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được Hội đồng xét xử chấp nhận. Tuy nhiên về xác định giá trị quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử xét thấy giá đất theo thẩm định của Ngân hàng là quy trình nghiệp vụ để Ngân hàng xem xét cấp tín dụng nên không có căn cứ để áp dụng khi giải quyết tranh chấp. Trong vụ án này Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định giá thị trường theo biên bản định giá tài sản ngày 26/6/2025.

Do đó, khi buộc bị đơn trả giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn phải theo giá đã thẩm định, định giá trong quá trình giải quyết vụ án.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: - Bị đơn phải chịu 300.000 đồng. - Ngân hàng A được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.