Bản án 205/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Ngô Thế P và yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng T1 là vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn Ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 cư trú khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ nên Tòa án nhân dân khu vực 8 - Cần Thơ thụ lý, xét xử sơ thẩm theo quy định tại Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên toà, nguyên đơn vắng mặt có người đại diện tham gia phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Khưu Hồng Đ được triệu tập hợp lệ lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do; căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án vắng mặt nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trên.

[2] Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện theo diện tích đo đạc thực tế cụ thể buộc ông Khưu Ngọc T và bà Nguyễn Thị Hồng T1 giao trả lại cho Ông Ngô Thế P quyền sử dụng đất qua đo đạc thực tế diện tích 453,9m2 (trong phạm vi chỉ giới quy hoạch giao thông 89,5m2) thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ 301 (thay thế tờ 74), tọa lạc khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 756178, số vào sổ cấp GCN: CS15429 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh S cấp cho ông T, bà T1 vào ngày 02-03-2022 và đã được chỉnh lý vào các ngày 14- 04-2022, 11-10-2024 đúng theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24-8-2023 và “Biên nhận tiền” ngày 31-12-2024 và căn nhà gắn liền với thửa đất số

85.

Xét thấy, việc nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện như trên là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi yêu cầu trên theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Hồng T1 thay đổi yêu cầu phản tố cụ thể tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 và ông Ngô Thế P lập ngày 24-8-2023 và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; hủy chỉnh lý biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14-4-2022 và ngày 11-10- 2024.

Xét thấy, việc bị đơn thay đổi yêu cầu phản tố như trên là không vượt quá phạm vi phản tố ban đầu, Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi yêu cầu trên theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các đương sự thống nhất xác định quyền sử dụng đất qua đo đạc thực tế diện tích 453,9m2 (trong phạm vi chỉ giới quy hoạch giao thông 89,5m2) thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ 301 (thay thế tờ 74), tọa lạc khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ theo Sơ đồ đo đạc hiện trạng thửa đất do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất XX - thành phố Cần Thơ thực hiện ngày 15-5-2026. Trên phần đất trên có tài sản gồm nhà ở diện tích 114,64m2 kết cấu móng bê tông cốt thép, khung cột bê tông cốt thép, tường gạch 10, vì kèo xà gồ gỗ, mái tole xi măng; mái che nhà ở (nhà trước) diện tích 39,73m2 kết cấu nền xi măng, khung cột sắt tròn, tường gạch 10 (01 vách cao 1,03m – 3,19m); cây trồng trên đất gồm 01 cây sa kê, 02 cây đu đủ, 01 cây bưởi, 01 cây mãng cầu, 03 cây dừa lớn, 04 cây dừa nhở hiện do vợ chồng ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 đang trực tiếp quản lý, sử dụng theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 14-5-2026 và các đương sự thống nhất xác định giá trị tài sản tranh chấp thời điểm hiện nay áp dụng theo Chứng thư thẩm định giá số 156/2026/0175/CT.TAND-VFAMT ngày 02-6-2026 của Công ty TNHH T2 - Chi nhánh M tổng giá trị 599.000.000 đồng, gồm giá trị quyền sử dụng đất diện tích 453,9m2 là 378.816.000 đồng, công trình xây dựng (nhà, mái che) là 217.329.839 đồng, cây trồng 3.315.000 đồng. Quyền sử dụng đất trên đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 756178, số vào sổ cấp GCN: CS15429 cho ông T, bà T1 ngày 02-03-2022, ngày 11-10-2024 chỉnh lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngô Thế P. Hiện bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 756178 do Ông Ngô Thế P đang trực tiếp quản lý (không giao dịch với người khác). Chữ ký tên “Khưu Ngọc T” và “Nguyễn Thị Hồng T1” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề bên chuyển nhượng Khưu Ngọc T, Nguyễn Thị Hồng T1, bên nhận chuyển nhượng Ngô Thế P, ngày 24-8-2023 là đúng chữ ký của ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 và chữ ký tên “Khưu Ngọc T” trong “Biên nhận tiền” ngày 31-12-2024 là đúng chữ ký của ông Khưu Ngọc T. Trong vụ án này, ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 và bà Khưu Ngọc G tự thỏa thuận, không tranh chấp diện tích 453,9m2 (trong phạm vi chỉ giới quy hoạch giao thông 89,5m2) thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ 301 (thay thế tờ 74), tọa lạc khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ và không tranh chấp thỏa thuận vay (mượn) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 756178, số vào sổ cấp GCN: CS15429 cho ông T, bà T1 ngày 02-03-2022, nếu sau này các bên không thỏa thuận được thì sẽ khởi kiện vụ án khác theo quy định pháp luật.

Xét thấy, đây là sự thật được các đương sự thừa nhận và tự quyết định, định đoạt các nội dung như trên là tự nguyện, không trái quy định pháp luật, căn cứ Điều 5, Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử ghi nhận và xác định đây là tình tiết không phải chứng minh.

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của Ông Ngô Thế P tại đoạn

[2] và yêu cầu phản tố của bị đơn tại đoạn

[3], thấy rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề bên chuyển nhượng Khưu Ngọc T, Nguyễn Thị Hồng T1, bên nhận chuyển nhượng Ngô Thế P, ngày 24-8-2023 được chứng nhận tại Văn phòng C số: 2887 quyển số 08/2023 TP/CC-ACC/HĐGĐ có nội dung chuyển nhượng đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ số 74, diện tích 616m2, tọa lạc khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng, qua Biên nhận tiền đề ngày 31-12-2024 thể hiện nhận số tiền 350.000.000 đồng chuyển nhượng thửa đất trên.

Nhận thấy, mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên được lập thành văn bản và được công chứng, tuy nhiên nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đề cập việc chuyển nhượng căn nhà (xây dựng kiên cố) trên đất; việc nguyên đơn cho rằng có đến xem đất và có thỏa thuận việc chuyển nhượng căn nhà trên đất nhưng không lập thành văn bản; bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thừa nhận sự việc chuyển nhượng đất, nhà trên và nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh. Qua xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 14-5-2026 cũng như thừa nhận của các đương sự tại phiên tòa thể hiện quyền sử dụng đất diện tích 453,9m2 và tài sản trên đất gồm nhà ở (diện tích 114,64m2 kết cấu móng bê tông cốt thép, khung cột bê tông cốt thép, tường gạch 10, vì kèo xà gồ gỗ, mái tole xi măng), mái che (diện tích 39,73m2 kết cấu nền xi măng, khung cột sắt tròn, tường gạch 10), cây trồng (gồm 01 cây sa kê, 02 cây đu đủ, 01 cây bưởi, 01 cây mãng cầu, 03 cây dừa lớn, 04 cây dừa nhở) trên đất từ trước đến nay vốn do gia đình Ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng trên đất có nhà ở, tài sản gắn liền trên đất nhưng các bên không có thỏa thuận về căn nhà, tài sản gắn liền trên đất, do đó, theo nội dung các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thì đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình; đồng thời, thực tế trường hợp này quyền sử dụng đất và tài sản trên đất do các gia đình bị đơn trực tiếp quản lý, sử dụng, nguyên đơn không trực tiếp sử dụng.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự. Việc vợ chồng bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà G cho rằng các bị đơn xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24-8-2023 và Biên nhận tiền ngày 31-12-2024 trên nhằm che dấu hợp đồng vay tiền giữa bà G và nguyên đơn nhưng nguyên đơn không thừa nhận ngoài ra các bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà G không cung cấp được tài liệu chứng minh, tuy nhiên, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được nên có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 408, Điều 131 Bộ luật Dân sự; không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Khưu Ngọc T, bà Nguyễn Thị Hồng T1 giao trả lại cho Ông Ngô Thế P quyền sử dụng đất qua đo đạc thực tế diện tích 453,9m2 (trong phạm vi chỉ giới quy hoạch giao thông 89,5m2) thuộc thửa đất số 85, tờ bản đồ 301 (thay thế tờ 74), tọa lạc khu vực C, phường V, thành phố Cần Thơ và căn nhà gắn liền trên đất như đã phân tích.

[6] Xét về yêu cầu Tòa án xử lý hậu quả hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, căn cứ khoản 1, 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận […]

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường […]”; tại phiên tòa, người đại diện nguyên đơn trình bày trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24-8-2023 vô hiệu thì đề nghị xem xét xử lý hậu quả hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Xét Biên nhận tiền ngày 31-12-2024 thể hiện ông T nhận của nguyên đơn số tiền 350.000.000 đồng, việc các bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà G cho rằng bà G nhận từ nguyên đơn số tiền 200.000.000 đồng nhưng nguyên đơn nhập tiền lãi để tính thành số tiền 350.000.000 đồng nhưng nguyên đơn không thừa nhận và bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở Hội đồng xét xử chấp nhận. Xét về lỗi gây thiệt hại, thấy rằng các bên đều biết trên đất có nhà, cây trồng nhưng không thỏa thuận chuyển nhượng nên dẫn đến hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được nên đều có lỗi ngang nhau dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên phải chịu 50% thiệt hại thực tế xảy ra. Cụ thể, buộc các bị đơn liên đới hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận 350.000.000 đồng và bồi thường 50% thiệt hại giá trị quyền sử dụng đất thị trường hiện nay số tiền 14.408.000 đồng (378.816.000 đồng - 350.000.000 đồng/2); buộc nguyên đơn phải trả lại cho các bị đơn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bị đơn liên hệ cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên; trường hợp nguyên đơn không thực hiện giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì bị đơn có quyền, nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất tranh chấp theo quy định pháp luật; việc bà T1 yêu cầu hủy việc chỉnh lý biến động trong giấy chứng nhận QSDĐ ngày 14-4-2022, ngày 11-10-2024 là không cần thiết như đã phân tích.

[7] Trong vụ án này, bà G không yêu cầu về giao dịch vay giữa bà với nguyên đơn như bà trình bày và các bị đơn với bà G không tranh chấp gì với nhau nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét. Nếu bà G với ông P có tranh chấp liên quan giao dịch vay tiền như các bên trình bày trên và các bị đơn với bà G có tranh chấp giao dịch vay mượn quyền sử dụng đất như các bên trình bày trên nếu có tài liệu, chứng cứ chứng minh thì có quyền khởi kiện vụ án khác theo quy định pháp luật.

[8] Qua những phân tích như đã nêu trên, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn.

[9] Xét đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ Hội đồng xét xử chấp nhận.

[10] Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện không được Tòa án chấp nhận; bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản được Tòa án chấp nhận theo hướng dẫn tại điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[11] Nguyên đơn và các bị đơn cùng có nghĩa vụ chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản theo quy định tại Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự.