Bản án 1568/2026/DSPTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 16 tháng 01 năm 2026, Tòa án nhân dân khu vực 8, Thành phố H đưa vụ án ra xét xử và ban hành Bản án số 73/2026/DSST. Ngày 16 tháng 01 năm 2026, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị B có đơn kháng cáo yêu câu hủy bản án sơ thâm. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điêu 273 Bộ Luật tô tụng dân sự 2015, thì kháng cáo của bà B còn trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

[2] Xét kháng cáo của bà Huỳnh Thị B yêu cầu hủy bản án sơ thẩm, công nhận các hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ năm 2008 đến năm 2022 là có hiệu lực. Hội đồng xét xử nhận thấy: Nguồn gốc phần đất tranh chấp có diện tích 555m2 thuộc các thửa 1466, 1467 tờ bản đồ số 11, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 3380 QSDĐ/HTH do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 15/12/2000 đứng tên ông Nguyễn Văn T. Ngày 31/01/2008, ông Nguyễn Văn T, bà Nguyễn Thị Kim A và ông Nguyễn Hoàng D lập giấy sang nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Xét, tại thời điểm giao kết, phần đất này thuộc khu vực hành lang an toàn lưới điện 500Kv, đã được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và thuộc diện hạn chế việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Các bên đều thừa nhận việc không thực hiện công chứng, chứng thực là do biết rõ phần đất không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyên nhượng theo quy định.

Do đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/01/2008 đã vi phạm quy định bắt buộc về hình thức và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005, nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố giao dịch này vô hiệu là có căn cứ. Xét, sau khi nhận chuyển nhượng bằng giấy tay từ ông Nguyễn Văn T, ông Nguyễn Hoàng D tiếp tục chuyển nhượng phần đất này cho bà Trương Thị B2; bà B2 chuyển nhượng cho ông Trần Văn R; ông R tiếp tục chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị B.

Tuy nhiên, các giao dịch nêu trên đều được xác lập trên cơ sở quyên sử dụng đất mà bên chuyển nhượng không có quyền định đoạt hợp pháp, đồng thời đều không thực hiện đúng trình tự, thủ tục chuyên nhượng theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, Tòa án cấp sơ thấm không chấp nhận yêu câu độc lập của bà Huỳnh Thị B vê việc công nhận các hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất là có căn cứ. Xét, đối với ý kiến của bà Huỳnh Thị B cho rằng các bên đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, ngay tình và đã thanh toán đầy đủ tiền chuyển nhượng, nên cần được công nhận quyền sử dụng đất, Hội đồng xét xử xét thấy: Việc sử dụng đất ôn định không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp khi việc nhận chuyên nhượng được thực hiện trái quy định của pháp luật. Mặt khác, bà B nhận chuyển nhượng thông qua nhiều giao dịch giấy tay, biết rõ phần đất chưa được sang tên, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất vẫn đứng tên ông Nguyễn Văn T.

Do đó, không có căn cứ xác định bà B là người thứ ba ngay tình đê được pháp luật bảo vệ theo quy định của Bộ luật Dân sự. Xét, đối với yêu cầu công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên từ năm 2008 đến năm 2022, Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận là phù hợp. Khi giao dịch ban đầu vô hiệu thì hậu quả pháp lý của giao dịch sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015; các bên có quyền khởi kiện bằng vụ án khác để yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh nếu có yêu cầu. Việc cấp sơ thẩm dành quyền khởi kiện này là bảo đảm quyền lợi của các bên đương sự. Đối với nghĩa vụ hoàn trả 40.000.000 đồng cho ông Nguyễn Hoàng D, buộc ông Trần Văn R giao trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn T và các quyết định khác của bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử xét thấy đã được giải quyết đúng quy định pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Huỳnh Thị B cũng như người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà B không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới làm thay đổi bản chất vụ án hoặc chứng minh Tòa án cấp sơ thấm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hay áp dụng pháp luật không đúng.

Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị B và lời đề nghị của luật sư về hủy bản án sơ thấm. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H tại phiên tòa đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị B, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận, nên bà Huỳnh Thị B phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên; Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;