Bản án 740/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà M và chị T nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn yêu cầu Toà án xét xử vắng mặt.

Căn cứ vào Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Xét kháng cáo của bà M, chị T, Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.1] Bà M, chị T kháng cáo yêu cầu tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích 11m ngang thuộc thửa 467 và 410, trả lại cho bà M phần đất nêu trên.

Xét thấy, đối với yêu cầu khởi kiện của bà M: bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với phần diện tích ngang 11m (là 10,82 m theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không có 9 đất thổ cư và yêu cầu giải quyết hậu quả theo quy định pháp luật, bà yêu cầu được nhận lại diện tích đất nêu trên và căn nhà gắn liền với đất. Như vậy, bà M yêu cầu xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H, bà N với ông S, bà C1 và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà M với ông S. [2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H, bà N với ông S, bà C1 lập nhày 19/5/2023 thấy rằng: Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà N và ông S, bà C1 được lập thành văn bản và có công chứng nên đảm bảo về mặt hình thức đúng quy định tại Điều 401 của Bộ luật Dân sự. Về nội dung: Ngày 19/5/2023, ông S, bà C1 chuyển nhượng phần đất diện tích 6.504,6 m2 tại thửa 410, 193, 194, 409, 206, 205, tờ bản đồ số 39, tọa lạc tại ấp N, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh cho ông H, bà N với giá 700.000.000 đồng (giá chuyển nhượng thực tế là 2.700.000.000 đồng). Cùng ngày 19/5/2023, ông H phát hiện trên phần đất chuyển nhượng có căn nhà thì ông S cam kết trong thời hạn 03 tháng sau kể từ ngày cấp GCNQSDĐ thì giao đất cho ông H, bà N. Tuy nhiên do ông S không giao đất như cam kết. Ông S, bà C1 cho rằng trong diện tích chuyển nhượng cho ông H, bà N có diện tích 11m ngang giáp đường và căn nhà là đất của bà M nhờ vợ chồng ông chuyển nhượng và trả lại bà M số tiền 1.400.000.000 đồng. Do việc thanh tiền giữa bà M và anh S chưa thống nhất nên bà M không đồng ý dọn nhà, do đó, ông S không giao đất được cho ông H đối với thửa 467 và 410.

Tuy nhiên, tại cấp sơ thẩm, ông H, ông S đồng ý hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ông S giao đất lại cho bà M đối với phần có căn nhà bà M đang sử dụng 379,2 m2.

Xét thấy, việc Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tuyên hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông S bà C1 và ông H bà N mà không tuyên hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà M với ông S bà C1 là chưa giải quyết triệt để yêu cầu khởi kiện của đương sự. Về phần diện tích đất và vị trí đất bà M được giao lại theo bản án sơ thẩm thể hiện: theo bản vẽ hiện trạng các thửa đất chuyển nhượng, thửa đất có căn nhà của bà M nằm trên một phần diện tích đất (91,2 m2) căn nhà thuộc thửa 405; một phần sân xi măng thuộc thửa 404 nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ thửa 405, 404 thuộc quyền sử dụng của ai, có nằm trong diện tích đất bà M chuyển nhượng cho ông S bà C1 hay không. Tại cấp phúc thẩm, ông H xác định khi chuyển nhượng đất có xem đất thực tế và thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất bao gồm toàn bộ căn nhà của bà M, nhưng không biết căn nhà nằm trên thửa 404 và 405. Ông S cho rằng phần nằm trên thửa 405 trước đây có tranh chấp với chủ sử dụng đất giáp ranh, chưa cập nhật vào phần của ông nhưng thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H, bà N toàn bộ bao gồm thửa 405. Lời trình bày của hai bên không thống nhất và không đúng với thực tế, bởi lẽ, phần căn nhà 10 của bà M theo biên bản thẩm định tại chỗ thể hiện nằm trên thửa 409 nay là thửa 467 nhưng Sơ đồ đo đạc thể hiện căn nhà của bà M nằm trên thửa 467, 404 và 405 là có sự mâu thuẫn giữa các tài liệu chứng cứ Tòa án thu thập nhưng cấp sơ thẩm chưa làm rõ thửa 404, 405 thuộc quyền sử dụng của ai, chưa làm rõ thời điểm chuyển nhượng hai bên có kiểm tra hiện trạng đất hay không để xác định đối tượng chuyển nhượng có thể thực hiện được hay không, từ đó mới xác định được hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H, bà N với ông S, bà C1 đối với thửa đất số 467, 410. Do vậy, việc cấp sơ tuyên giao cho bà M được quyền sử dụng căn nhà và đất thuộc một phần thửa 467 là không phù hợp với hiện trạng. Phần đất Toà án cấp sơ thẩm tuyên giao cho ba Mùn không có sơ đồ đo đạc xác định vị trí nhà, đất giao cho bà M, vị trí đất theo tứ cận đã tuyên trong bản án sơ thẩm không xác định được trên sơ đồ đo đạc. Hơn nữa, theo Công văn trả lời của Văn phòng Đ khu vực B thì chưa thể hiện rõ nội dung xác định phần đất 11 m hoặc 5.82 m chiều ngang có tách thửa được hay không nhưng cấp sơ thẩm tuyên giao cho bà M là chưa đủ căn cứ.

[3] Xét kháng cáo của bà T: Theo đơn khởi kiện, bà T cho rằng quyền sử dụng đất chuyển nhượng giữa ông S, bà M là di sản của cha bà là ông ….Ri để lại nên bà yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông S, bà M, và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông S với vợ chồng ông H. Sau đó, bà T rút yêu cầu khởi kiện đối với hợp đồng CNQSDĐ giữa ông H, ông S.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không xem xét hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng ông S với bà M, nhưng lại tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T do phía nguyên đơn đồng ý trả phần đất diện tích có căn nhà cho bà M là chưa xem xét đúng và đầy đủ yêu cầu khởi kiện của bà T. Tại cấp sơ thẩm và phúc thẩm, ông S đều thừa nhận phần đất ông nhận chuyển nhượng từ bà M có nguồn gốc của cha là ông R, còn việc vì sao bà M kê khai thừa kế thì ông không biết. Đồng thời, ông S bà C1 cũng thừa nhận trong diện tích đất mà bà M chuyển nhượng cho ông S bà C1, có 11 m đất chiều ngang giáp lộ trên đất có căn nhà của bà M là tài sản của bà M do ông đứng tên dùm do đất không tách thửa được. Như vậy, cần phải thu thập các tài liệu chứng cứ và xem xét, đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông S và bà M để xác định bà M có quyền sử dụng đất hợp pháp để chuyển nhượng cho ông S hay không nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ nên toà án cấp phúc thẩm chưa có cơ sở xem xét.

[4]

Từ những phân tích nêu, Hội đồng xét xử xét thấy: việc thu thập chứng cứ của Tòa án cấp sơ thẩm không đầy đủ mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm 11 xét xử lại như ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu tại phiên toà.

[5] Về án phí: Án phí dân sự sơ thẩm: Được xác định lại khi vụ án được xét xử lại. Án phí phúc thẩm các đương sự không phải chịu, chị T được trả lại tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.