Bản án 84/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định: Về thủ tục tố tụng:

[1] Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Phạm Thanh H3 kháng cáo trong hạn luật định, được xem xét theo trình tự phúc thẩm. 6

[2] Đại diện theo uỷ quyền của người kháng cáo cho rằng người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Cải T1 là chồng chị H3 mới chết, đề nghị hoãn phiên toà đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của anh T1 tham gia tố tụng.

Xét thấy, Toà án đã thực hiện tống đạt giấy triệu tập phiên toà cho anh T1 02 lần, anh T1 đều ký nhận, không có tài liệu nào xác định việc anh T1 đã chết. Bên cạnh đó, anh T1 không kháng cáo, chị H3 kháng cáo đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H với chị H3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T1, chị T với anh H1 và giữa anh H1 với anh H đã được Toà án cấp sơ thẩm giải quyết các bên không kháng cáo, đã có hiệu lực pháp luật, Toà án cấp phúc thẩm không xem xét.

[3] Về yêu cầu chỉ định tổ chức thẩm định giá độc lập để thẩm định giá tài sản: Tại cấp sơ thẩm, các đương sự không thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản. Toà án cấp sơ thẩm đã quyết định thành lập Hội đồng định giá để định giá tài sản. Sau khi định giá, các đương sự không có ý kiến gì về kết quả định giá tài sản. Do kết quả định giá tài sản thấp hơn giá trị các bên giao dịch, Toà án cấp sơ thẩm đã áp dụng mức giá các bên giao dịch thực tế là phù hợp. Về nội dung:

[4] Tại Văn bản thoả thuận ngày 08/4/2021, giữa chị T với anh H1 có nội dung: Tôi T có thửa đất số 163, tờ bản đồ số 3, diện tích 192,6m2 đất thổ cư chuyển nhượng cho anh Hà Huy H1 với số tiền là 500.000.000 đồng. Hai bên có thống nhất thoả thuận trong vòng 08 (tám) tháng kể từ ngày 08/4/2021 thì tôi T có quyền mua lại mảnh đất trên. Bên anh H1 trong thời gian giữ đất thì không được mua bán chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Nếu trong vòng 08 tháng nếu tôi không trả đủ tiền thì anh H1 có chuyển nhượng thửa đất trên cho bất kỳ ai.

[5] Ngày 22/9/2021, chị T, anh H1, anh Hà Huy H lập Biên bản thoả thuận về việc nhờ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn hộ tại ngân hàng; nội dung thoả thuận: Tôi T đồng ý để anh Hà Huy H đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Nguyễn Thị T, Nguyễn Cải T1. Anh H có trách nhiệm vay vốn ngân hàng giúp chị T số tiền là 500.000.000 đồng. Thời hạn vay tiền là 3 tháng tính từ ngày thoả thuận 22/9/2021. Anh H không được quyền chuyển nhượng, mua bán tặng cho, cầm cố thế chấp dưới mọi hình thức đối với thửa đất số 163, tờ bản đồ số

3. Sau khi đến hạn trả nợ thì tôi T phải có trách nhiệm trả hết nợ để ông H lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về.

[6] Ngày 26/9/2021, chị T, anh H, anh H1 lập Bản cam kết thống nhất trong thời gian 8 tháng từ ngày 22/9/2021 thì bà T có trách nhiệm giao đủ số tiền 500.000.000 đồng, ông H1 và ông H có trách nhiệm bàn giao và chuyển nhượng lại thửa đất. Ngày 02/12/2022, chị T và anh H1 lập Biên bản thoả thuận về việc gia hạn nhờ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay hộ vốn tại ngân hàng, nội dung đến ngày 08/5/2023 chị T có trách nhiệm trả hết số tiền 500.000.000 đồng cho ngân hàng để ông H1 lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. 7 Ngày 13/7/2023, anh H1 viết Giấy hẹn với nội dung: Ngày 13/7/2023, anh H1 anh trai của H (người cầm bìa đỏ của chị T) vay tiền của Công ty T2 ngoài 1.250.000.000 đồng. Anh H1 sẽ có trách nhiệm rút bìa và trả tài sản cho chị T trong vòng 2 tháng kể từ ngày viết giấy hẹn.

[7] Lời khai của chị T phù hợp với nội dung các văn bản thoả thuận, phù hợp với lời khai của anh H1, anh H. Có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 163, tờ bản đồ số 3, phường T (nay là phường Q, tỉnh Thái Nguyên), diện tích 192,6m2 giữa chị T, anh T1 với anh Hà Huy H1 và giữa anh H1 với anh H là hợp đồng giả tạo để đảm bảo và che dấu hợp đồng vay tiền, Toà án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu là có căn cứ.

[8] Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 163, tờ bản đồ số 3, diện tích 192,6m2, giữa anh Hà Huy H với chị Phạm Thanh H3: Sau khi thoả thuận đứng tên hộ để vay tiền Ngân hàng, anh H đã thế chấp quyền sử dụng thửa đất của chị T cho Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H (H6) để vay 1.200.000.000 đồng. Do không có tiền trả lãi cho Ngân hàng, nên Ngân hàng đưa anh H vào nợ xấu và yêu cầu đáo hạn, anh H1 đã trao đổi với Công ty T2, để Công ty T2 đưa tiền vào Ngân hàng H6 trả nợ cho anh H và lấy bìa đỏ ra. Năm 2022, anh H lấy được bìa đỏ từ H6 ra đã đưa cho Công ty T2. Ngày 02/6/2022, anh H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 163, tờ bản đồ số 3 cho chị Phạm Thanh H3 với giá 1.250.000.000 đồng. Như vậy, anh H đã thoả thuận, cam kết đứng hộ tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 163 để vay tiền hộ cho chị T, anh H1, thửa đất số 163 không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh H. Nếu chị T, anh H1 là người nhờ anh H đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng không đưa tiền cho anh H để trả lãi và gốc, thì Ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, anh H không có quyền định đoạt tài sản nêu trên cho người khác. Việc anh H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đứng tên hộ là vi phạm điều cấm của pháp luật. Chị Phạm Thanh H3 là người nhận chuyển nhượng thửa đất số 163 trong khi nhà đất chị T, anh T1 vẫn đang quản lý tài sản, nên chị H3 không phải là người thứ ba ngay tình. Toà án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 163, giữa anh H với chị H3 vô hiệu, buộc anh H trả cho chị H3 số tiền thoả thuận chuyển nhượng 1.250.000.000 đồng là có căn cứ.

Tuy nhiên, khi tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Toà án cấp sơ thẩm không tuyên buộc chị H3 phải giao nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký biến động mang tên anh H cho Chi nhánh V đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho chị T là thiếu sót. Toà án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[9] Trong vụ án này, anh H1 khai nhận toàn bộ số tiền anh H thế chấp thửa đất số 163 để vay Ngân hàng đều đưa cho anh H1 sử dụng, anh H có quyền yêu cầu anh H1 phải trả toàn bộ số tiền đã nhận, nếu có tranh chấp anh H có quyền khởi kiện bằng vụ án khác. 8

[10]

Từ những phân tích nêu trên thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của chị Phạm Thanh H3; giữ nguyên bản án sơ thẩm. Án phí phúc thẩm:

[11] Kháng cáo của chị H3 không được chấp nhận, chị H3 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào tạm ứng án phí phúc thẩm.

Từ những phân tích nêu trên;