Bản án 722/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Đơn kháng cáo của Ngân hàng thương mại cổ phần Q nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. [1.2] Bị đơn là Công ty T7 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông T4 đã được Tòa án niêm yết hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Văn phòng công chứng có liên quan có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này.

[2] Xét kháng cáo của Ngân hàng, Hội đồng xét xử nhận thấy: [2.1] Ngày 11/7/2016, bà T và Công ty T7 ký kết văn bản có tiêu đề “Hợp đồng đặt cọc”.

Tuy nhiên, căn cứ vào nội dung của văn bản này thì thể hiện ngoài nội dung đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, hai bên còn thoả thuận về thời hạn thanh toán và nghĩa vụ bàn giao quyền sử dụng đất thực tế của bên bán. Các thỏa thuận này thể hiện đầy đủ nội dung của hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 9 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (luật áp dụng tại thời điểm giao kết hợp đồng) và Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi thực hiện thỏa thuận thì bà T đã thanh toán cho Công ty T7 tổng cộng 300.000.000 đồng qua hai đợt. Công ty T7 đã bàn giao đất trên thực tế vào tháng 7/2016. Ngay sau đó, bà T đã xây dựng nhà ở, kinh doanh ổn định, công khai từ năm 2016 cho đến nay mà không có sự phản đối nào từ phía Công ty T7 hay cơ quan quản lý nhà nước cũng như phía ông T4. Như vậy, chứng minh ý chí thực tế của các bên là thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Mặc dù hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực, nhưng bà T đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán và bên bán đã thực hiện nghĩa vụ giao đất, tức là đã thực hiện được ít nhất trên 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; bà T yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng này, căn cứ Điều 129, Điều 688 của Bộ luật Dân sự 2015 Toà án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch này là có căn cứ. Về người ký kết hợp đồng: Thời điểm ký hợp đồng, bên chyển nhượng là Công ty T7 do ông Nghĩa L1 người đại diện theo pháp luật, nhưng chữ ký bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Duy Đ.

Tuy nhiên, hiện nay ông Đ là người đại diện theo pháp luật của công ty T7, do đó, không cần thiết đưa ông N1 tham gia tố tụng trong vụ án. [2.2] Xét giao dịch giữa Công ty T7 và ông Nguyễn Ngọc T4, Hội đồng xét xử nhận thấy: sau khi đã xác lập giao dịch chuyển nhượng cho bà T và bàn giao đất thực tế vào năm 2016, Công ty T7 không còn quyền chiếm hữu và định đoạt thực tế đối với thửa đất này. Việc Công ty T7 tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 196 (được tách ra từ thửa 100) cho ông T4 vào năm 2021 là vi phạm điều cấm của pháp luật. Hơn nữa, công ty T7 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T4 với giá thấp hơn giá bán cho bà T trước đó là điều không hợp lý. Tại thời điểm ông T4 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty T7, trên đất đã có nhà ở kiên cố của gia đình bà T được xây dựng từ năm 2016 và đang hoạt động kinh doanh. Việc ông T4 nhận chuyển nhượng QSDĐ và ngay sau đó thế chấp ngân hàng để vay tiền mà không kiểm tra thực tế và không yêu cầu bên bán giao tài sản, không trực tiếp quản lý, sử dụng từ khi chuyển nhượng thể hiện đây là một giao dịch giả tạo nhằm tạo lập hồ sơ pháp lý để vay vốn ngân hàng, không phải giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Toà án cấp sơ thẩm xác định giao dịch này vô hiệu theo Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ. [2.3] Ngân hàng yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng với ông T4, cho rằng Giấy chứng nhận QSDĐ đối với tài sản thế chấp đã đứng tên ông T4, việc thẩm định tài sản thế chấp, ký kết hợp đồng 10 thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đều thực hiện đúng các quy định của pháp luật, ngân hàng là bên thứ ba ngay tình, ngân hàng chỉ nhận thế chấp QSDĐ không nhận thế chấp tài sản trên đất, ông T4 cam kết toàn bộ tài sản thế chấp là của ông T4 và pháp luật không bắt buộc ngân hàng phải hỏi ý kiến người đang quản lý tài sản thế chấp.

Xét thấy, tại Chứng thư thẩm định giá số CTSG7760521 ngày 28/5/2021, Ngân hàng đã xác định rõ trên đất có công trình nhà ở và cửa hàng kinh doanh “Phát Đạt”, tình trạng tài sản đang cho thuê. Tại phiên toà, người đại diện hợp pháp của ngân hàng trình bày người thuê tài sản thời điểm ngân hàng thẩm định là bà Trần Thị T6 tuy nhiên, phía nguyên đơn, bà T không thừa nhận, ngân hàng không cung cấp được chứng cứ chứng minh có các giao dịch này.

Xét thấy, bà T đã quản lý, sử dụng đất ổn định, công khai từ năm 2016, ngân hàng xác định chỉ nhận thế chấp QSDĐ, không nhận thế chấp tài sản trên đất; đồng thời, ngân hàng cũng biết rõ tài sản trên đất do người khác đang quản lý, sử dụng nhưng Ngân hàng không làm rõ ý chí của người đang thực tế quản lý, sử dụng tài sản gắn liền với đất để xác định tài sản trên đất có thuộc quyền sở hữu của chủ sử dụng đất thế chấp hay của người khác. Ngân hàng thực hiện thẩm định giá tài sản thế chấp vào tháng 5/2021, trong khi đến tháng 10/2021 ông T4 mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty T7, tháng 11/2021 mới được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; nhưng ngân hàng không tiến hành thẩm định lại. Điều này cho thấy Ngân hàng đã chấp nhận rủi ro khi thẩm định tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên vay tại thời điểm thẩm định. Căn cứ khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và hướng dẫn tại Công văn 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao thì trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết người khác đang quản lý, sử dụng tài sản hoặc có thẩm định nhưng không có tài liệu chứng cứ chứng minh người đang quản lý, sử dụng tài sản biết việc thế chấp tài sản thì ngân hàng không được coi là người thứ ba ngay tình. Ngân hàng cho rằng, theo quy định trường hợp Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và ông T4 thì phải hỏi ý kiến của các bên về việc yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng Toà án cấp sơ thẩm không hướng dẫn cho ngân hàng để yêu cầu giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Xét thấy, hợp đồng thế chấp là biện pháp bảo đảm cho giao dịch vay tài sản giữa ngân hàng và ông T4, không phải là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Giao dịch bảo đảm bị tuyên bố vô hiệu thì khoản vay của ông T4 tại ngân trở thành khoản vay không có bảo đảm. Ngân hàng cho rằng ông T4 và Công ty T7 phải cùng chịu trách nhiệm đối với hậu quả của giao dịch thế chấp vô hiệu, phải có nghĩa vụ đối với khoản vay của ông T4 tại ngân hàng là không có cơ sở chấp nhận. 11

[3]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng không có căn cứ nên không được chấp nhận; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên tòa đề nghị huỷ bản án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của ngân hàng là không có cơ sở.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo của Ngân hàng không được chấp nhận nên Ngân hàng phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.