Bản án 624/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về hình thức, về nội dung và thời hạn kháng cáo được bà T thực hiện đúng quy định tại các Điều 272, 273 Bộ luật TTDS, đủ điều kiện để HĐXX xem xét kháng cáo của bà theo thủ tục phúc thẩm. Về thẩm quyền cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết đúng thẩm quyền theo quy định tại điều 26, 35 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Đối với yêu cầu đòi tiền thuê nhà của nguyên đơn: Tại tòa cấp sơ thẩm, ông V tự nguyện rút lại yêu cầu khởi kiện buộc bà T trả tiền thuê nhà từ ngày 08/8/2017 đến ngày 18/10/2023 số tiền 109.650.000 đồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm quyết định đình chỉ giải quyết đối với nội dung này là đúng pháp luật. Hội đồng xét xử phúc thẩm tiếp tục ghi nhận sự tự nguyện này và giữ nguyên quyết định đình chỉ.

[3] Xét kháng cáo của bà T: [3.1] Về tính hiệu lực của “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” đề ngày 19/5/2011: Ông V cho rằng việc lập giấy chuyển nhượng đất ngày 19/5/2011 chỉ mang tính chất hình thức, giả tạo để bà T mang đi khoe với bạn bè.

Tuy nhiên, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cho thấy, sau khi ký giấy chuyển nhượng, 5 ông V đã giao cho bà T giữ bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất chuyển nhượng, cùng với bản sao Giấy chứng minh nhân dân và Sổ hộ khẩu gia đình của ông V đều có chứng thực. Việc một người tự nguyện giao các giấy tờ pháp lý sở hữu đất và toàn bộ giấy tờ tùy thân của mình cho người khác quản lý là minh chứng rõ ràng thể hiện ý chí thực hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản có thật trên thực tế, chứ không đơn thuần chỉ nhằm mục đích “khoe bạn bè” như lời trình bày của nguyên đơn.

Do đó, lời khẳng định hợp đồng giả tạo của ông V không có cơ sở để chấp nhận. [3.2] Về quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ trong giao dịch chuyển nhượng đất: Sau khi ký nhận giấy chuyển nhượng vào năm 2011, bà T đã bỏ tiền xây dựng một căn nhà diện tích 4,5m x 10m trên phần đất tranh chấp để ở ổn định, sau đó đem cho thuê và trực tiếp quản lý, sử dụng cho đến nay. Việc xây dựng nhà kiên cố diễn ra công khai, sát cạnh nhà ông V, người xây dựng nhà chính là ông V, do bà T bỏ tiền ra thuê ông xây dựng, bà T nhận nhà ở, cho thuê trong suốt nhiều năm nhưng ông V không có bất kỳ phản đối, ngăn cản hay tranh chấp nào về quyền sở hữu tài sản. Về nghĩa vụ thanh toán, bà T khẳng định đã trả đủ số tiền 75.000.000 đồng cho vợ chồng ông V, bà N, tuy ông V không thừa nhận việc nhận tiền chuyển nhượng nhưng với việc ông pho tô giấy chứng nhận QSDĐ, CMND, sổ hộ khẩu gia đình và việc bà T cất nhà ở ổn định từ năm 2011 đến nay đã chứng minh bà T đã thanh toán xong tiền chuyển nhượng đất. [3.3] Về mặt hình thức pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng đất: Mặc dù “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” ngày 19/5/2011 chỉ được viết bằng giấy tay, không được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định, tuy nhiên, bà T đã thực hiện nghĩa vụ giao trả đủ số tiền 75.000.000 đồng nhận chuyển nhượng, đồng thời đã nhận bàn giao đất trên thực địa và xây cất nhà ở ổn định, liên tục từ năm 2011 cho đến khi phát sinh tranh chấp.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay giữa các bên tuy vi phạm điều kiện về hình thức nhưng các bên đã thực hiện hoàn thành nghĩa vụ (bên nhận đã trả đủ tiền, bên chuyển nhượng đã giao đất và giấy tờ liên quan), do đó giao dịch này phải được công nhận hiệu lực pháp luật. Về diện tích đất đôi bên chuyển nhượng 50m² là đất thổ cư, với diện tích này tại thời điểm chuyển nhượng chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, nhưng hiện nay theo điểm b, khoản 1, điều 4, Quyết định số 148/2026/QĐ-UBND ngày 20/6/2016 của UBND tỉnh C quy định về điều kiện, diên tích tối thiểu tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau, quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất khu vực các xã là 50m2 phù hợp với diện tích đất đôi bên chuyển nhượng, điều này bổ sung thêm điều kiện có hiệu lực đối với giao dịch chuyển nhượng đất của hai bên. Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và bà T vô hiệu là chưa đánh giá một cách khách quan, toàn diện chứng cứ cũng như thực tế sử dụng đất của các đương sự, xét thấy kháng cáo của bà T là có căn cứ được chấp nhận. 6 Tại phiên tòa ngày 29/7 ông V yêu cầu hoãn phiên tòa giám định lại chữ ký của bà T trong hợp đồng thuê nhà và ghi lời khai của ông H1 là cán bộ Ban quản lý dự án, sau đó ông xin rút yêu cầu giám định. Tòa án đã ghi ý kiến ông H1 ông cho rằng chỉ liên hệ lập hồ sơ giải tỏa bồi thường với ông V do ông V đúng tên giấy chứng nhận QSDĐ, không liên hệ với bà T, ban quản lý dự án không biết việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên, đến khi bồi thường thì bà T đến yêu cầu bồi thường cho bà nên đơn vị đã ngưng việc bồi thường cho đến nay để hai bên giải quyết tranh chấp. Lời khai này của ông H1 không phải là chứng cứ phủ quyết việc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông V và bà T. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực hợp đồng là hoàn toàn phù hợp với những nhận định của Hội đồng xét xử phúc thẩm.

[4] Về án phí phúc thẩm: Bà Võ Hồng T không phải chịu theo quy định tại Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do sửa bản án sơ thẩm nên án phí dân sự sơ thẩm được xác định lại: Yêu cầu khởi kiện của ông V không được chấp nhận, ông V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Đối trừ số tiền ông đã nộp tạm ứng 3.360.000 đồng, ông V được hoàn trả lại số tiền chênh lệch là 3.060.000 đồng. Yêu cầu phản tố của bà T được chấp nhận nên bà T không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả lại cho bà T số tiền bà đã nộp tạm ứng 300.000 đồng.

[5] Về chi phí tố tụng: Gồm chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ (5.238.783 đồng) và chi phí giám định chữ ký (5.691.000 đồng) tổng cộng là 10.929.783 đồng. Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên ông V và bà N phải có trách nhiệm chịu toàn bộ chi phí tố tụng này. Quá trình chuẩn bị xét xử, bà T đã nộp tạm ứng trước 10.000.000 đồng, ông V đã nộp tạm ứng thanh toán số tiền còn lại là 929.783 đồng.

Vì vậy, ông V và bà N có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bà T số tiền 10.000.000 đồng.

[6] Các phần khác của án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo luật định, Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét giải quyết.