Bản án 142/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn Lê Thị Bé T khởi kiện yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

[2] Về thẩm quyền xét xử: Bị đơn Nguyễn Thị Ngọc A có địa chỉ cư trú ở ấp C, xã T, thành phố Cần Thơ. Căn cứ Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2025, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 13 – Cần Thơ.

[3] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Phước A, Nguyễn Phước E, Nguyễn Thị D vắng mặt nhưng đã 4 đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: [4.1] Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất trình bày: Ngày 23/10/2022, nguyên đơn Lê Thị Bé T và bị đơn Nguyễn Thị Ngọc A có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất chiều ngang 06 m, chiều dài 20 m, diện tích 120 m2, tọa lạc tại ấp C, xã T, thành phố Cần Thơ, giá chuyển nhượng là 180.000.000 đồng (một trăm tám mươi triệu đồng), khi chuyển nhượng có làm giấy viết tay, hai bên đã tiến hành bàn giao đất và nhận đủ tiền chuyển nhượng. Căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định đây những tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh và dùng làm chứng cứ để giải quyết vụ án. [4.2] Xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2022: [4.2.1] Về chủ thể giao kết hợp đồng:

Xét thấy, phần đất chuyển nhượng thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ số CX 0004 do Ủy ban nhân dân huyện P, tỉnh Hậu Giang (cũ) cấp ngày 03/7/2003, cấp cho hộ do bà Nguyễn Thị Ngọc A đại diện đứng tên. Căn cứ Công văn số 41/CAX-CSKV ngày 30/10/2026 của Công an xã T, thành phố Cần Thơ thì thởi điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất những thành viên trong hộ khẩu của bà A gồm: Nguyễn Thị Ngọc A và các con là Nguyễn Phước A, Nguyễn Phước E, Nguyễn Thị Diệu . Đối chiếu với quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì những thành viên này cũng đồng thời là “hộ gia đình sử dụng đất” do có quan hệ huyết thống và có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay ngày 23/10/2022 chỉ có bà Nguyễn Thị Ngọc A, ông Nguyễn Phước E, bà Nguyễn Thị D ký tên; ông Nguyễn Phước A là thành viên hộ gia đình có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nhưng không ký tên tham gia giao dịch là đã vi phạm điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 và điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Phước A có ý kiến thống nhất với việc chuyển nhượng, không có yêu cầu độc lập trong vụ án. Điều này thể hiện các đồng chủ sử dụng đất đã 5 biết và chấp nhận việc chuyển nhượng phần đất nêu trên. Áp dụng Án lệ số 04/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình nhưng khi chuyển nhượng chỉ có một hoặc một số thành viên ký tên, nếu các thành viên còn lại biết việc chuyển nhượng, không phản đối và cùng tham gia tố tụng thể hiện ý chí thống nhất thì cần xác định giao dịch không vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể. [4.2.2] Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên chỉ được lập bằng giấy viết tay, chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 là có vi phạm về mặt hình thức.

Tuy nhiên, sau khi giao kết hợp đồng nguyên đơn đã giao đủ tiền chuyển nhượng, bị đơn đã giao đất cho nguyên đơn; như vậy các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự việc vi phạm về hình thức này không phải là căn cứ làm vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng. [4.2.3] Về nội dung hợp đồng: Các bên thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích 120 m2.

Tuy nhiên, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 09/01/2026 các đương sự đã thống nhất chỉ ranh và xác định vị trí phần đất chuyển nhượng có diện tích thực tế là 115,6 m2, thuộc một phần thửa 710, loại đất trồng cây lâu năm, nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 0004 ngày 03/7/2003 do bị đơn đứng tên (theo Sơ đồ đo đạc hiện trạng thửa đất số 25/TK ngày 26/02/2026 của Công ty trách nhiệm hữu hạn Đ). Căn cứ Quyết định số 44/2025/QĐ-UBND ngày 11/12/2025 của Ủy ban nhân dân thành phố C thì diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất trồng cây lâu năm tại các xã trên địa bàn thành phố Cần Thơ là 300 m2. Như vậy, phần diện tích các bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ có 115,6 m² là không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất khi không bảo đảm điều kiện tách thửa đã làm phát sinh hệ quả pháp lý là không thể đăng ký, không thể cấp giấy chứng nhận riêng cho phần đất chuyển nhượng. Nội dung thỏa thuận này trái với quy định của pháp luật đất đai nên vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy viết tay) ngày 23/10/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. 6 [4.3] Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trong vụ án này, nguyên đơn đã giao cho bị đơn số tiền 180.000.000 đồng; bị đơn đã giao phần đất chuyển nhượng cho nguyên đơn sử dụng. Do hợp đồng vô hiệu, nên cần buộc bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 180.000.000 đồng đã nhận; nguyên đơn có nghĩa vụ giao trả lại phần đất nhận chuyển nhượng theo kết quả đo đạc thực tế là 115,6 m2 cho bị đơn. Đối với cây trồng trên đất: Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/01/2026 và tại phiên tòa, các đương sự đều thống nhất xác định 06 cây xoài loại A trên đất chuyển nhượng do phía nguyên đơn trồng và đại diện nguyên đơn thống nhất tự nguyện đốn hoặc di dời để giao trả lại đất cho nguyên đơn theo đúng hiện trạng ban đầu. Xét thấy đây là sự tự nguyện của đương sự nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Các đương sự không ai yêu cầu bồi thường thiệt hại nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[5] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6] Về chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.286.000 đồng để hoàn trả cho nguyên đơn.

[7] Về án phí: Bị đơn là người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm.

[8] Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo theo quy định.