Bản án 1417/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về hình thức: Đơn kháng cáo của ông Phạm Văn C trong hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận.

[2]. Về thủ tục: Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Phạm Thị A, Phạm Văn C1, Phạm Văn Q, Phạm Văn T2, Phạm Thị T3, Phạm Lý H2 có 5 đơn đề nghị xét xử vắng mặt, căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm vẫn tiến hành xét xử theo quy định.

[3]. Về nội dung: [3.1]. Đơn khởi kiện ghi ngày 01/10/2024, ông Nguyễn Thanh T trình bày “Đầu năm 2023, tôi – Nguyễn Thanh T nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Văn C 19.436m2, bao gồm:”, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng, theo đó ngày 25/4/2023 ông T trả 2.500.000.000 đồng, ngày 25/5/2023 trả 500.000.000 đồng. [3.2]. Đơn kháng cáo đề ngày 03/4/2026, bị đơn là ông Phạm Văn C cho rằng không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà thực chất quan hệ giữa đôi bên là vay nợ và cung cấp bản sao “Biên bản cam kết” ghi ngày 25/4/2023 có nội dung ông C vay của ông T số tiền là 2.500.000.000 đồng và “Biên bản cam kết” ghi ngày 25/5/2023 có nội dung ông C vay của ông T số tiền và 500.000.000 triệu đồng, thỏa thuận thời hạn vay 06 tháng và trả lãi hằng tháng, thế chấp tổng diện tích đất 19.436m², gồm phần đất 13.549m² (diện tích mới 12.277,8m²) đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất còn lại 7.158,2m² chưa được cấp giấy, tờ bản đồ số 26, thửa đất số 23-26, 29, 31 (cũ), tờ bản đồ số 49, thửa đất số 84 tại xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. [3.3]. Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của nguyên đơn xác nhận đã được tiếp cận “Biên bản cam kết” ghi ngày 25/4/2023 và ngày 25/5/2023 và cho rằng lúc đầu là vay tiền do sau đó ông C không có tiền trả nên đôi bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo biên bản cam kết ngày 04/4/2024, với diện tích đất là 7.158m2, còn đối với thửa đất đã chuyển nhượng nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết. [3.4].

Xét thấy, lời trình bày nêu trên của nguyên đơn không phù hợp với nội dung đơn khởi kiện và bản án sơ thẩm, cụ thể là không trình bày giao dịch giữa đôi bên xuất phát từ việc vay tiền có bảo đảm bằng quyền sử dụng đất như nội dung của 02 Biên bản cam kết ngày 25/4/2023 và ngày 25/5/2023 thể hiện; không cung cấp các chứng cứ thể hiện có thỏa thuận chuyển số tiền vay thành tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ cho rằng đã thanh toán tiền cho bị đơn vào ngày 25/4/2023 và ngày 25/5/2023 theo Biên bản cam kết ngày 04/4/2024 có nội dung: giữa nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 19.436m2, với giá là 3.000.000.000 đồng. [3.5]. Các biên bản cam kết ngày 25/4/2023 và ngày 25/5/2023 là chứng cứ quan trọng nhằm xác định bản chất thực sự của giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn mà tại Tòa án cấp sơ thẩm chưa được xem xét, đánh giá vì là chứng cứ do phía bị đơn nộp sau khi xét xử sơ thẩm kèm theo Đơn kháng cáo; nội dung của các biên bản cam kết do bị đơn nộp phù hợp với lời khai của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn về số tiền và thời điểm đưa tiền nên cần phải xem xét quan hệ thất chất giữa các đương sự. [3.6]. Hơn nữa, hợp đồng ủy quyền ngày 25/4/2023 có nội dung ông C ủy 6 quyền cho ông T thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất có diện tích 13.549m2, trên cơ sở này ông T với tư cách là bên được ủy quyền đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng với ông Đỗ Thiết H1 và bà Lê Thị Huyền T1 theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/11/2023, chứ không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn. Mặc dù trong vụ án này, nguyên đơn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết phần diện tích còn lại là 7.158m2, nhưng Hợp đồng ủy quyền ngày 25/4/2023 và Biên bản cam kết ngày 04/4/2024 và các chứng cứ, tài liệu khác được xem là chứng cứ để xác định có phải giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa đôi bên là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 hay không? Trong trường hợp có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn còn phải xem xét nghĩa vụ nộp thuế trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Đây là tình tiết làm thay đổi căn bản nội dung, bản chất của vụ án so với nhận định của cấp sơ thẩm. [3.7]. Ngoài ra, bà Trần Thị L là vợ của bị đơn đã chết nên cần xác định quyền, nghĩa vụ của các thừa kế đối với phần đất là tài sản chung và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (nếu có) theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 183749, số vào sổ cấp GCN: CH-01855 ngày 01/11/2024 của Ủy ban nhân dân huyện X thể hiện ông Phạm Văn C chỉ là người đại diện cho những người thừa kế nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn theo Biên bản cam kết ngày 04/4/2024 là chưa đủ căn cứ. [3.8].

Xét thấy, chứng cứ mới và các tình tiết nêu trên cần xác minh, điều tra là những vấn đề về thu thập, đánh giá chứng cứ, lời khai của các đương sự, xác định bản chất giao dịch, liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của các bên đương sự mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể bổ sung, khắc phục, cần được thu thập và xem xét, giải quyết lại để bảo đảm nguyên tắc hai cấp xét xử.

Do đó, có căn cứ để hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[4]. Đối với kháng cáo của bị đơn về vô hiệu giấy ủy quyền ngày 25/4/2023, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/11/2023, giấy cam kết ngày 04/4/2024, yêu cầu nguyên đơn, những người có liên quan giao trả thửa đất đã chuyển nhượng và việc xem xét việc vay nợ là yêu cầu mới.

Do đó, bị đơn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự sau khi vụ án được thụ lý, giải quyết lại tại Tòa án cấp sơ thẩm.

[5]. Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về nội dung vụ án là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[6]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.