Bản án 715/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Đơn kháng cáo của ông H, bà M2 nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Việc thay đổi nội dung kháng cáo của nguyên đơn không vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu nên Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi kháng cáo của nguyên đơn. [1.2] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đều có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn, thấy rằng: [2.1] Ông H và ông T ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 30/8/2016 với số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phần đất diện tích 246 m2 thuộc một phần thửa số 25, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp C, xã P, huyện C, tỉnh Long An (nay là xã P, tỉnh Tây Ninh). Thời hạn đặt cọc thoả thuận là thời điểm ông H có tiền để thanh toán số tiền chuyển nhượng còn lại là 200.000.000 đồng.

Tuy nhiên, vào ngày 16/01/2017, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức giấy tay, trong đó, xác định giá chuyển nhượng không thay đổi, số tiền đưa trước là 100 triệu đồng, số tiền còn lại thoả thuận cho trả thành nhiều đợt và đã thanh toán xong vào 05/4/2019. Ông H, ông T xác định đã thực hiện xong việc giao tiền và giao tài sản chuyển nhượng nghĩa là hai bên đã thực hiện xong toàn bộ hợp đồng về mặt thực tế.

Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 30-8-2016 đã chấm dứt hiệu lực và thực tế cũng không có việc giao tiền cọc tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc. Tại mục [2.2] phần nhận định của của bản án, Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã nhận định: “[2.2] Do hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức giấy tay năm 2017, kéo theo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng 13 đất giữa ông T và chị A, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị A có người đại diện là ông M và bà M1 là có hiệu lực. Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H liên quan đến hai hợp đồng này” nhận định này của Hội đồng xét xử không rõ ràng, tuy nhiên, phần quyết định đã tuyên chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 30-8-2016, 16/01/2017.

Xét thấy, như đã nhận định ở trên, hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt hiệu lực nên việc cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không chính xác. [2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lập ngày 16/01/2017 giữa ông T và vợ chồng ông H, bà M2, các bên đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng tuy nhiên, chưa thực hiện đúng về hình thức, chưa được công chứng, chứng thực. Về nội dung, các bên đều thừa nhận việc không thể hoàn tất về hình thức, thủ tục theo quy định là do không đủ diện tích tách thửa; qua việc đo đạc, thẩm định, xác định 01 phần diện tích đất chuyển nhượng thuộc đất công, do đó, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vi phạm điều cấm của pháp luật, dẫn đến việc các bên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc vi phạm này, các bên đều xác định khi chuyển nhượng không biết. Cấp sơ thẩm nhận định lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thuộc về cả hai bên là có căn cứ. [2.3] Xét kháng cáo của ông H yêu cầu tuyên vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông T và chị A, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị A và bà M1 đối với phần diện tích đất ông T đã chuyển nhượng cho ông H, thấy rằng: ông T, chị A thừa nhận việc ông T tặng cho chị A thửa đất số 25 thực tế là để chị A giúp ông T làm thủ tục tách thửa đất, thời điểm tặng cho, các bên đều biết ông T đã chuyển nhượng một phần thửa 25 cho ông H và ông H đã cất nhà sinh sống.

Do đó, việc tặng cho bao gồm phần đã chuyển nhượng cho ông H là vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được. Tương tự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà M1 và chị A cũng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Toà án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của các giao dịch này là không xem xét đầy đủ, toàn diện, khách quan các tình tiết, sự kiện trong vụ án. Từ đó, chưa giải quyết triệt để hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu giữa ông T và ông H là thiếu sót. [2.4] Xét kháng cáo của ông H về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, thấy rằng: Tại thời điểm tranh chấp, toàn bộ thửa đất số 25 đã có thông báo thu thu hồi thực hiện dự án dự án khu dân cư do Liên doanh Vinhomes-VIG làm chủ đầu tư tại xã P, tỉnh Tây Ninh, đã và đang thực hiện chi trả tiền đền bù giá trị đất và tài sản gắn liền với đất. Diện tích đất chuyển nhượng theo hợp đồng có 01 phần thuộc dự án nêu trên nên không cần thiết buộc ông H giao đất lại cho ông T. Hơn nữa, tài sản gắn liền với đất là căn nhà của ông H đã được kiểm tra hiện trạng, có bảng chiết tính giá trị bồi thường nhưng chưa có quyết định bồi thường cho ông H. Để đảm bảo quyền lợi của các bên và thuận tiện khi thi hành án, cần giao cho ông H được quyền nhận tiền đền bù giá trị QSDĐ tương đương 126 m2 thuộc 01 phần thửa đất số 25 với số tiền 1.515.402.000 đồng 14 là phù hợp. Phần diện tích còn lại ngoài thửa 25 là đất công, nên ông T có nghĩa vụ trả lại cho ông H 300 triệu đồng tiền chuyển nhượng đất đã nhận. Nguyên đơn yêu cầu ông T chịu tiền lãi đối với số tiền này là không có cơ sở. [2.5] Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông T và chị A, giữa chị A và bà M1 liên quan đến diện tích 126 m2 tách ra giải quyết ở vụ án khác khi đương sự có yêu cầu.

[3] Các nội dung không có kháng cáo nhưng có liên quan đến kháng cáo: Xét thấy tại phần nhận định và quyết định của bản án sơ thẩm (mục 5.2), Toà án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu 01 phần hợp đồng thế chấp QSDĐ đối với diện tích 126 m2 thuộc một phần thửa 25 nhưng tuyên toàn bộ số tiền bà M1 được bồi thường từ việc thu hồi thửa 25 được sử dụng để thanh toán cho ngân hàng là chưa rõ, cần điều chỉnh cho phù hợp với nhận định tại đoạn [2.4] tuyên trừ số tiền thu hồi đất tại vị trí A diện tích 126 m2 theo Quyết định số 6291/QĐ-UBND ngày 21/5/2025 về việc phê duyệt phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ tái định cư và các văn bản sửa đổi, bổ sung (nếu có). Tại phiên toà, người đại diện hợp pháp của ngân hàng cũng thống nhất bổ sung nội dung này trong bản án cho thống nhất giữa mục 5.2 và 5.3 phần quyết định của bản án sơ thẩm.

[4]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ, sửa một phần bản án sơ thẩm. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm là không có cơ sở.

[5] Về chi phí đo đạc, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ tài sản 31.900.000 đồng do ông H nộp tạm ứng. Hội đồng xét xử buộc ông T có trách nhiệm bồi thường cho ông H do giao dịch dân sự vô hiệu nên ông Nguyễn Phước T có trách nhiệm trả lại cho ông Huỳnh Nguyễn Thiên H là 19.950.000 đồng.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông H, bà M2 liên đới chịu án phí là 300.000 đồng do yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng không được chấp nhận. Tạm ứng án phí, ông H đã nộp số tiền là 1.200.000 đồng theo biên lai thu số 0013307 ngày 18/9/2024 tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7, tỉnh Tây Ninh trước đây là Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc chuyển sang án phí. Ngân hàng, chị A mỗi bên phải chịu án phí là 300.000 đồng do vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp, hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngân hàng đã nộp tạm ứng là 61.244.000 đồng theo biên lai thu số 0002230 ngày 05/8/2025 tại Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7, tỉnh Tây Ninh chuyển sang án phí. Trả lại cho Ngân hàng tiền tạm ứng còn thừa là 60.944.000 đồng. Bà Nguyễn Thị Tuyết M1 chịu án phí trả nợ Ngân hàng là 122.727.660 đồng. Ông Nguyễn Phước T được miễn án phí do thuộc trường hợp người cao tuổi có đơn xin miễn án phí. 15

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Do chấp nhận kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm nên các đương sự không phải chịu.

[8] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.