Bản án 84/2026/DSSTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tóm tắt nhanh
Trích nguyên văn đoạn đầu phần Quyết định
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Hồng T. 5 Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/12/2014 giữa bà Lê Thị Hồng T và ông Lê Văn T, bà Đinh Thị N. Bà Lê Thị Hồng T có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,9m2, đất trồng cây lâu năm, địa chỉ đất: 94/1 P, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai, thuộc thửa đất số 509, tờ bản đồ số 7 (cũ) nay là tờ…
Nhận định của Tòa án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả hỏi, tranh luận công khai tại phiên tòa, Tòa án sơ thẩm nhận định như sau:
[1] Về tố tụng: Bà T3 có đơn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Văn T và bà Đinh Thị N. Địa chỉ: 96 P, tổ 8, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai. Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 7- Gia Lai, tỉnh Gia Lai.
[2] Xét yêu cầu của nguyên đơn: Tại phiên hòa giải cũng như phiên tòa nguyên đơn thay đổi yêu cầu chỉ yêu cầu Tuyên công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 25/12/2014 giữa bà Lê Thị Hồng T và ông Lê Văn T, bà Đinh Thị N với diện tích 38,9m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 509, tờ bản đồ 7 cũ nay là tờ bản đồ số 183 theo Giấy chứng nhận số BV do UBND T1 phố Pleiku cấp ngày 24/11/2014. Địa chỉ 94/1 P, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai (yêu cầu công nhận diện tích nhỏ hơn so với giấy chuyển nhượng và yêu cầu khởi kiện ban đầu). Xét thấy việc thay đổi yêu cầu không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu nên được chấp nhận xem xét.
[3] Xét thấy việc ký “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/12/2014 giữa bà Lê Thị Hồng T và ông Lê Văn T, bà Đinh Thị N và bị đơn đã nhận đủ tiền, giao đất cho nguyên đơn làm nhà ở là có thật, điều này đã được bị đơn thừa nhận và trên thực địa Tòa án đã T1 lập hội đồng đi xem xét thẩm định thực tế có căn nhà cấp 04 mà nguyên đơn đã xây dựng để ở từ lúc nhận chuyển nhượng đầu năm 2015 đến nay. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức, chưa được công chứng chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao tiền đủ, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn xây nhà trên đất ở ổn định lâu dài từ năm 4 2015 đến nay không ai tranh chấp là các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.
[4] Xét đối với diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Gia Lai quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 146 Luật đất đai 2024 “Thửa đất đang sử dụng được hình T1 trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Vào thời điểm hai bên thực hiện chuyển nhượng đất ngày 25/12/2014 thì UBND tỉnh Gia Lai chưa quy định điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa nên không vi phạm quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Bên cạnh đó Tòa án đã có văn bản hỏi cơ quan quản lý đất đai về việc sử dụng đất có phù hợp với quy hoạch không thì được cung cấp tại văn bản số: 928/KTHTĐT ngày 14 tháng 4 năm 2026 của Phòng kinh tế hạ tầng và đô thị, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai cung cấp “Theo Quyết định số: 289/QĐ-UBND ngày 29/5/2025 của UBND tỉnh Gia Lai về việc phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng phường P, phường Hội Phú và một phần phường Trà Bá, phường Chi Lăng, thửa đất số 56, tờ bản đồ số 7 (nay là tờ bản đồ số 183) thuộc quy hoạch đất giao thông và đất nhóm nhà ở hiện trạng” BL
69. Mặt khác trước mặt thửa đất tranh chấp hiện trạng có con đường rộng 04 mét. Từ những căn cứ phân tích nêu trên đủ điều kiện để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
[5] Về chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản: PH chịu 11.000.000 đồng. Nguyên đơn tự nguyện chịu, nguyên đơn đã nộp đủ số tiền này.
[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn pH chịu 300.000 đồng nhưng nguyên đơn tự nguyện chịu cho bị đơn.
Quyết định
Căn cứ: khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 92; Điều 93; Điều 94; Điều 95; Điều 147; Điều 157; Điều 165; Điều 227; Điều 244; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng: Điều 116, Điều 119; khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 146 Luật Đất đai năm 2024; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Hồng T. 5 Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại “Giấy sang nhượng đất” ngày 25/12/2014 giữa bà Lê Thị Hồng T và ông Lê Văn T, bà Đinh Thị N. Bà Lê Thị Hồng T có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,9m2, đất trồng cây lâu năm, địa chỉ đất: 94/1 P, phường Pleiku, tỉnh Gia Lai, thuộc thửa đất số 509, tờ bản đồ số 7 (cũ) nay là tờ bản đồ số 183 theo Giấy chứng nhận số: BV do UBND T1 phố Pleiku cấp ngày 24/11/2014. Tứ cận của diện tích đất 38,9 m2 như sau: - Phía Đông giáp thửa 43 có chiều dài 10m; - Phía Tây giáp phần đất bà T3 đang sử dụng phần 2 và phần còn lại của thửa 509 có chiều dài 5m+ 0,36m+5,35m; - Phía Nam giáp đường hẻm có chiều dài 4m; - Phía Bắc giáp thửa đất 309 có chiều dài 3,68m. (Có trích lục kèm theo). Bà Lê Thị Hồng T có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất nên trên. * Về chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản: Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lê Thị Hồng T về việc tự chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản số tiền là 11.000.000 đồng, bà Lê Thị Hồng T đã nộp đủ. * Về án phí dân sự sơ thẩm: Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lê Thị Hồng T về việc tự chịu án phí số tiền là 300.000 đồng, được trừ số tiền đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số: 0005474 ngày 21 tháng 11 năm 2025 của thi hành án dân sự tỉnh Gia Lai. Bà Lê Thị Hồng T đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người pH thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,8 và Điều 36 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 34 Luật thi hành án dân sự 2025. * Quyền kháng cáo: Trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án nguyên đơn, bị đơn có quyền làm đơn kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Gia Lai xét xử phúc thẩm. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt thời hạn kháng cáo 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.