Bản án 569/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tóm tắt nhanh
Trích nguyên văn đoạn đầu phần Quyết định
1. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thể hiện tại "giấy bán đất" không ghi ngày) giữa người chuyên nhượng bà Hồ Thị T1 với người nhận chuyển nhượng bà Hồ Thị T là hợp đồng vô hiệu.
Nhận định của Tòa án
[1] Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thừa nhận bà T và bà T1 đã tự nguyện ký kết "Giấy bán đất", đối tượng trong hợp đồng này là thửa đất số 01, tờ bản đồ số 00, diện tích 7.850m? tại ấp B, xã L, huyện L, tỉnh Bình Phước (sau đây gọi tắt là thửa đất số 01), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) số phát hành AP338624, số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H 00532 do UBND huyện L cấp ngày 08/6/2009, với giá 1.200.000.000 đồng, ngày ký kết là ngày 04/12/2024. Nội dung hợp đồng thể hiện bà T đã trả cho bà T1 400.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận sau khi làm xong "sổ đất" thì bà T trả số tiền còn lại. Sau khi ký kết hợp đồng, bà T và bà T1 chưa giao nhận đất.
[2] Bị đơn bà Hồ Thị T1 và ông Hồ Đình P là vợ chồng. Ông P chết ngày 05/9/2021, không để lại di chúc. Tại Văn bản thỏa thuận phân chia di sản ngày 27/3/2025 đối với di sản ông P để lại thể hiện ông P và bà T1 là chủ sử dụng thửa đất số
01. Thời điểm bà T1 ký "Giấy bán đất" (ngày 04/12/2024) cho bà T thì thửa đất này không thuộc quyền sử dụng riêng của bà T1 mà đang thuộc quyền sử dụng của bà T1 và những người thừa kế của ông P.
[3] Việc bà T1 tự định đoạt (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung cho người khác nhưng không có sự tham gia, thống nhất của những người có chung quyền sử dụng và hợp đồng cũng không được công chứng, chứng thực là vi phạm các điều 101, 117 (khoản 2), 119, 212, 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 167 và Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013).
[4] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T và bà T1 giao kết ngày 04/12/2024 đối với thửa đất số 01 không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bà T và bà T1 cũng không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nên Tòa án cấp sơ thâm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên "Giấy bán đất" ngày 04/12/2024 giữa bà T với bà T1 là hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. 5
[5] Theo nội dung tại "Giấy bán đất" bà T và bà T1 đã giao kết thể hiện bà T đã trả cho bà T1 400.000.000 đồng, còn lại số tiền 800.000.000 đồng các bên thỏa thuận sau khi "làm xong sổ" thì bà T thanh toán đủ. Bà T1 cho rằng trong giấy thể hiện bà T đã trả 400.000.000 đồng nhưng thực tế bà không nhận số tiền này nên bà không đồng ý trả cho bà T.
Tuy nhiên, bà T1 không có chứng cứ nào thể hiện bà bị lừa dối hay buộc phải ký hợp đồng và hợp đồng này còn có người làm chứng là ông Nguyễn Di K.
Vì vậy, Tòa án cấp sơ thấm xác định bà T1 đã nhận của bà T 400.000.000 đồng và buộc bà T1 trả cho bà T số tiền này khi tuyên giao dịch vô hiệu là có cơ sở.
[6] Từ những nhận định trên, kháng cáo của bị đơn bà Hồ Thị T1 đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2026/DS-ST ngày 16/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 14- Đồng Nai theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được Hội đồng xét xử chấp nhận.
[7] Án phí dân sự sơ thấm: Yêu cầu của nguyên đơn bà Hồ Thị T được chấp nhận nên bị đơn bà Hồ Thị T1 phải chịu toàn bộ.
[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu. [91 Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai tại phiên tòa là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận.
Quyết định
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hồ Thị T1; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thấm số 05/2026/DS-ST ngày 16/3/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 14 - Đồng Nai. Căn cứ các điều 26, 39, 147 và 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quy ết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Áp dụng các điều 117, 119, 131, 400, 401, 500 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; các điều 167, 168 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013. 6 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị T.
1. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thể hiện tại "giấy bán đất" không ghi ngày) giữa người chuyên nhượng bà Hồ Thị T1 với người nhận chuyển nhượng bà Hồ Thị T là hợp đồng vô hiệu.
2. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc bà Hồ Thị T1 phải trả cho bà Hồ Thị T 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng)
3. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Hồ Thị T1 phải chịu 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng; Trả lại bà Hồ Thị T 10.000.000 (mười triệu) đồng tiền tạm ứng án phí bà T đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008427 ngày 18/11/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.
4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Hồ Thị T1 phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí bà T1 đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006161 ngày 19/3/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.
5. Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.
6. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.