Bản án 06/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về sự có mặt của các đương sự: Tại phiên tòa: Bị đơn ông Phạm Thành T; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm: chị Phạm Thị Mỹ T1, anh Phạm Quốc T2, ông Nguyễn Văn T, bà Võ Thị Bích N - vắng mặt tại phiên tòa mặc dù đã được triệu tập hợp lệ hai lần; bà Trương Thị Trúc P - vắng mặt nhưng có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất số 546 (cũ), tờ bản đồ số 05, diện tích 300m2 (tại Khối H, xã BT nay thuộc thị trấn P): Nguyên thửa đất này từ trước năm 1980 là do vợ chồng ông Phạm Thành T, bà Hồ Thị T4 quản lý, sử dụng, đã xây dựng 01 ngôi nhà cấp 4 trên đất và sống ở đó. Đến năm 1994 đã thực hiện kê khai và được cấp cho hộ ông Phạm Thành T (theo Giấy chứng nhận QSD đất số vào sổ 00777/QSDĐ do UBND huyện Tây Sơn cấp ngày 09/5/1998). Ngày 12/8/2005 ông Phạm Thành T ký hợp đồng chuyển nhượng 149m2 đất thổ cư nằm trong thửa đất số 546, tờ bản đồ số 05 cho vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Võ Thị Bích N. Hợp đồng đã được UBND xã BT chứng thực ngày 12/8/2005; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện xác nhận kết quả thẩm tra ngày 24/10/2005; UBND huyện Tây Sơn ký xác nhận hợp đồng và cấp Giấy chứng nhận QSD đất số AD 509228 ngày 24/10/2005 cho vợ chồng ông bà Nguyễn Văn T, Võ Thị Bích N thành thửa đất số 1560, tờ bản đồ số 07, diện tích 149m2 loại đất: đất ở nông thôn. Đến tháng 6/2021 vợ chồng ông T bà N chuyển nhượng thửa đất số 1560, tờ bản đồ số 07, diện tích 149m2 trên cho bà Trương Thị Trúc P (thông qua người môi giới), hai bên đã làm đầy đủ các thủ tục, giao nhận đủ tiền; chị P đã được UBND huyện Tây Sơn (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA66602 ngày 16/6/2021 thành thửa đất số 1538, tờ bản đồ số 07, diện tích 149m2. Đến năm 2022 bà P chuyển nhượng thửa đất này cho ông Trương Quốc H (theo hồ sơ số 000772), đã được Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tây Sơn xác nhận biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 17/5/2022, ông H chuyển nhượng thửa đất số 1538 trên cho anh Nguyễn T3, (do có yêu cầu hợp đồng này đã bị hủy bỏ theo Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2023/DS-ST ngày 20/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện Tây Sơn cũ (đã có hiệu lực pháp luật). Từ lần chuyển nhượng đầu tiên cho đến nay thì tất cả những người nhận chuyển nhượng đều không được giao nhận đất trên thực tế mà đất vẫn do ông Phạm Thành T quản lý, sử dụng. Đây là các tình tiết mà cả nguyên đơn, bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đều thừa nhận, không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của BLTTDS nên Hội đồng xét xử công nhận. 6

[3] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 12/8/2005: Nguồn gốc thửa đất này là đất ông bà để lại, do ông Phạm Thành T, bà Hồ Thị T4 quản lý từ trước, đã xây dựng nhà cấp 4 từ khoảng năm 1970. Đến năm 1997 được xét cấp cho hộ ông Phạm Thành T và bà Hồ Thị T4 (thửa đất số 546, tờ bản đồ số 05, diện tích 310m2 đất, trong đó: 300m2 đất và 10m2 đất trồng cây hàng năm khác). Đất ở được cấp ban đầu là 300m2 là đất ông bà để lại (các bên đương sự đều thừa nhận) nên thuộc quyền sử dụng riêng của vợ chồng ông T, bà T4. Ông T đã chuyển nhượng 149m2 đất ở (<1/2 diện tích 300m2). Các bên chuyển nhượng đã lập Hợp đồng đúng quy định, nội dung, hình thức Hợp đồng phù hợp quy định tại các Điều 500, 501, 502 của Bộ luật Dân Sự. Hợp đồng đã được chứng thực theo quy định. Bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua đã giao đủ tiền nhưng chưa được nhận đất. Trong suốt quá trình chuyển nhượng, các con của ông T cũng đều biết sự việc và không có ý kiến phản đối gì. Căn cứ các quy định tại các Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân Sự thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/8/2005 giữa ông Phạm Thành T với vợ chồng bà N, ông T đối với 149m2 đất ở thuộc thửa đất 546 (cũ), tờ bản đồ số 05 là có hiệu lực. Do vậy, các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất này vào tháng 6/2021 giữa ông T, bà N với bà P và năm 2022 giữa bà P với ông H cũng đều có hiệu lực. Ông H đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ của mình, mặc dù nhiều lần yêu cầu nhưng bên ông T vẫn không trả lại tài sản (quyền sử dụng đất) cho ông H là vi phạm các quy định của pháp luật. Do vậy, yêu cầu của ông H về việc đòi ông T và những người đang quản lý phải giao trả đối với thửa đất số 1538, tờ bản đồ số 07, diện tích 149m2, đo đạc thực tế là 155,2m2 (thôn HS, xã BP, tỉnh Gia Lai) là phù hợp với các quy định tại Điều 163, 164, 166 BLDS nghị nên chấp nhận. Diện tích đất tăng là do sai số đo đạc. Khi thỏa thuận chuyển nhượng, trên đất đã có 01 phần ngôi nhà cấp 4 cũ (xây dựng từ năm 1970, đã hết giá trị, diện tích 20,2m2), một số cây cối trên đất, các bên giao dịch chuyển nhượng đều biết và thừa nhận sự việc nhưng không ghi vào Hợp đồng.

Tuy nhiên, ngôi nhà đã hết giá trị (0 đồng), anh H yêu cầu tháo dỡ phần ngôi nhà này để giao trả đất đã nhận chuyển nhượng là phù hợp với thực tế, do vậy cần buộc ông T phải tháo dỡ phần nhà này, tháo dỡ tường rào và cùng những người trong hộ giao lại cho ông H thửa đất số 1538 (có sơ đồ bản vẽ kèm theo). Đối với các chậu cây cảnh thuộc sở hữu ông T, cần buộc ông T di dời.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Khoản 1 Điều 147, áp dụng Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, cần buộc bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm, với số tiền 300.000đ.

[7] Về chi phí định giá tài sản, đo vẽ: Nguyên đơn tự nguyện chịu số tiền 4.000.000đ - đã nộp xong.

[8] Lời phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 4- Gia Lai tại phiên tòa là phù hợp với nhận định của HĐXX. Vì các lẽ trên, 7