Bản án 446/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Trọng H, ông Nguyễn Hoàng L và ông Hồ Văn P nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Về quyền khởi kiện và quan hệ pháp luật tranh chấp: Ông Phan Anh T là người được thi hành án, ông Đ là người phải thi hành án, căn cứ Thông báo số 497/TB-CCTHADS ngày 01-7-2024 của Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3 – Tây Ninh có cơ sở xác định ông T có quyền khởi kiện ông H; quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp liên quan đến tài sản tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự” quy định tại khoản 12 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm xác định chưa đầy đủ quan hệ pháp luật tranh chấp nhưng đưa người tham gia tố tụng đầy đủ nên cấp phúc thẩm chỉ bổ sung quan hệ pháp luật cho đầy đủ mà không cần sửa bản án sơ thẩm. Ông H, ông P cho rằng ông T không có quyền khởi kiện là không có căn cứ.

[2] Xét kháng cáo của ông L, ông H, ông P, Hội đồng xét xử thấy rằng: [2.1] Xét Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ, bà Y với ông L: Tại phiên tòa, ông Đ và ông L đều xác định giữa hai bên có giao dịch vay số tiền theo thỏa thuận tại “Giấy cầm sổ hồng (sổ đỏ) nhà đất” lập ngày 30/6/2022, cụ thể nội dung thỏa thuận “Trong vòng 3 tháng nếu bên A ông Huỳnh Ngọc Đ, Nguyễn Thị Y sai hẹn với bên B là ông Nguyễn Hoàng L thì bên B có quyền chuyển nhượng thu hồi vốn, lãi”. Cùng ngày, hai bên ký hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo đó, ông Đ, bà Y ủy quyền cho ông L toàn quyền chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố ..... quyền sử dụng đất là thửa đất diện tích 2.504 m2 thửa số 252, tờ bản đồ số 21 (nay là thửa 472, tờ bản đồ số 23) tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh. Ông L trình bày sau khi hết thời hạn 3 tháng, ông không liên hệ được với ông Đ nên chuyển nhượng QSDĐ cho ông H để thu hồi nợ theo thỏa thuận. Khi chuyển nhượng, ông L không trao đổi với ông Đ nên các bên chưa giao nhận tài sản chuyển nhượng. Căn cứ lời thừa nhận của ông L và ông Đ, có cơ sở xác định việc ông Đ, bà 9 Y ủy quyền cho ông L chuyển nhượng QSDĐ là có thật, không phải là hợp đồng giả tạo che giấu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay che giấu hợp đồng vay tiền giữa ông L và ông Đ. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vô hiệu do giả tạo, che giấu hợp đồng vay tài sản là không đúng.

Tuy nhiên, ông Đ xác định tài sản chuyển nhượng nêu trên không phải của riêng ông mà còn có nhà, đất của các anh em ông chưa tách giấy chứng nhận QSDĐ, do khó khăn nên ông tự ý ký hợp đồng ủy quyền cho ông L chuyển nhượng đất để trả nợ. Kết quả thẩm định thực tế thể hiện trên thửa số 252 có 03 căn nhà, có 09 nhân khẩu sinh sống gồm cha, anh, chị em, cháu của ông Đ gồm: ông Huỳnh Ngọc Đ1, bà Nguyễn Thị Kim H1 (cha mẹ ông Đ), bà Huỳnh Thị G, ông Huỳnh Văn T2, Huỳnh Thành L1, Huỳnh Thị Phượng H2, bà Huỳnh Thị Ngọc V (anh, chị, em ruột của ông Đ); bà Lê Thị T3 (vợ ông T2); Lê Huỳnh Diễm S (con ông T2).

Do đó, việc ông Đ, bà Y ủy quyền cho ông L chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có ý kiến của những người có tài sản gắn liền với đất là vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự. Hơn nữa, ông L chỉ là người nhân danh ông Đ, bà Y thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất, thực hiện công việc được ủy quyền vì lợi ích của người ủy quyền là ông Đ bà Y. Cụ thể: tại Điều 5 của hợp đồng ủy quyền, hai bên thỏa thuận ông L có nghĩa vụ thông báo cho ông Đ về công việc được ủy quyền, giao cho ông Đ bà Y tài sản đã nhận và những lợi ích thu được khi thực hiện ủy quyền nhưng ông L không thông báo cho ông Đ bà Y về chuyển nhượng QSDĐ cho ông H và chuyển nhượng giá thấp so hơn với giá thị trường.

Do đó, có căn cứ xác định ông L vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. [2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông L và ông H, thấy rằng: Ông H thừa nhận khi chuyển nhượng QSDĐ từ ông L thì biết nhà, đất của ông Đ, bà Y đã ủy quyền cho ông L chuyển nhượng; khi xem đất ông H biết có nhiều căn nhà và nhiều người sinh sống trên đất, những người này không đồng ý giao đất cho ông H, nhưng ông H không không tìm hiểu rõ tài sản trên đất của ai, không có ý kiến hay tranh chấp gì đối với ông Đ và tiếp tục chuyển nhượng QSDĐ cho ông P; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông L và ông H thể hiện nội dung chuyển nhượng QSDĐ không có tài sản gắn liền với đất là không đúng với thực tế. Như nhận định tại đoạn [2.1] thì trên đất có 03 căn nhà, 09 nhân khẩu.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Đ, bà Y (do ông L đại diện) và ông H vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Mặt khác, tại phiên tòa, ông L trình bày giá chuyển nhượng QSDĐ cho ông H là 870.000.000 đồng và cung cấp biên nhận tiền, người đại diện hợp pháp của ông H thừa nhận giá chuyển nhượng như ông L trình bày.

Tuy nhiên, xét thấy tại cấp sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của ông H trình bày giá chuyển nhượng là 10 2 tỷ đồng nhưng ghi trong hợp đồng giá 500 triệu đồng, như vậy, lời trình bày của người đại diện hợp pháp của ông H có mâu thuẫn, do đó, có căn cứ xác định việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Đ, bà Y (do ông L đại diện) và ông H còn giả tạo về giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự. [2.3] Xét hợp đồng chuyển nhượng được ký kết giữa ông Nguyễn Trọng H với ông Hồ Văn P, thấy rằng: Ông P và người đại diện hợp pháp của ông H cho rằng ông P nhận chuyển nhượng thửa đất trên từ ông H với giá 2,5 tỷ đồng, đã giao tiền cho ông H. Ông P thừa nhận khi nhận chuyển nhượng ông biết trên đất có nhiều người sinh sống; ông H nhận chuyển nhượng đất từ ông L nhưng ông H chưa nhận đất do những người sinh sống trên đất có tranh chấp. Như vậy, ông P biết rõ việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và Đ, bà Y chưa hoàn thành, ông H chưa được bàn giao QSDĐ, trên đất có tài sản của người khác nhưng vẫn nhận chuyển nhượng nên ông P không được xác định là người thứ ba ngay tình. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông P và ông H cũng bị vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Cấp sơ thẩm tuyên bố vô hiệu Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đ, bà Y với ông L; vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Đ, bà Y do ông L đại diện và ông H, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông P đối với thửa đất số 252, tờ bản đồ số 21 (nay là thửa 472, tờ bản đồ số 23) đất tọa lạc tại xã H, tỉnh Tây Ninh, là có căn cứ. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, hợp đồng vay tài sản, các đương sự đều không yêu cầu giải quyết nên Tòa án không xem xét. Các đương sự có quyền khởi kiện giải quyết ở vụ án khác theo quy định, không cần thiết tuyên quyền khởi kiện của đương sự trong phần quyết định.

[3]

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông L, ông H (do ông N đại diện kháng cáo) và ông P; giữ nguyên bản án sơ thẩm như ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phúc thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.