Bản án 66/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

:

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên Tòa các đương sự đều vắng mặt. Trong đó, nguyên đơn – anh Mai Đức T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – chị Võ Thị L và người đại diện theo ủy quyền của anh T, chị L – anh Nguyễn Thái B đều đã có đơn xin xét xử vắng mặt gửi đến Tòa án; bị đơn – anh Mai Đức T1, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan – chị Trần Thị D và bà Nguyễn Thị N vắng mặt dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ 5 hai. Đại diện viện kiểm sát không đề nghị hoãn phiên Tòa.

Do đó, căn cứ vào Điều 227 và 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp.

[2] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: [2.1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn khởi kiện bị đơn, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập giữa hai bên vào năm 2023 là giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập. Do đó Hội đồng xét xử thấy có đủ cơ sở để xác định quan hệ tranh chấp cần giải quyết trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự. [2.2] Về thẩm quyền giải quyết: Tranh chấp dân sự quy định tại Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối tượng tranh chấp và các đương sự đều có địa chỉ tại xã T, tỉnh Lâm Đồng.

Do đó, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 16 - Lâm Đồng theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các đương sự xác lập theo “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất” ngày 15/5/2023 và phát sinh tranh chấp với nhau nên pháp luật được áp dụng để giải quyết tranh chấp trong vụ án là Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2023.

[4] Xét về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [4.1] Xét về yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu của nguyên đơn: Tuy vắng mặt tại phiên Tòa nhưng theo ý kiến đã trình bày, tại các bút lục số 06, 33, 34, 35, 36 và 37 có trong hồ sơ, các đương sự đều công nhận ngày 15/5/2023, vợ chồng anh Mai Đức T1 thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng anh Mai Đức T diện tích 3m ngang mặt tiền đường đất, chiều dài hết thửa đất tại xóm F, Thôn G, xã T, tỉnh Lâm Đồng (nay là xóm F, Thôn B, xã T, tỉnh Lâm Đồng) với giá 210.000.000 đồng, tương ứng 70.000.000 đồng/m ngang. Hai bên có lập “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất” cùng ngày 15/5/2023; vợ chồng anh T đã giao đủ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh T1, riêng diện tích đất chuyển nhượng thì hiện tại vẫn để trống, vợ chồng anh T không quản lý sử dụng. Đây là tình tiết các đương sự đã thừa nhận nên không cần phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự. Xét về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng: Theo “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất” ngày 15/5/2023 được lập giữa anh Mai Đức T1 với anh Mai Đức T thì nội dung thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa hai bên chỉ được thể hiện bằng giấy viết tay, chỉ có chữ ký của bên người bán và người mua; không được công chứng, chứng thực và chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền nên chưa tuân thủ hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Tuy bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng trong vụ án, chỉ có yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu chứ các bên không yêu cầu công nhận hiệu lực của 6 giao dịch dân sự vi phạm về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử không có căn cứ để công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự vi phạm về hình thức. Xét về nội dung của hợp đồng: Theo “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất” ngày 15/5/2023 lập giữa anh Mai Đức T1 với anh Mai Đức T thì anh T1 xác định thời điểm năm 2023, diện tích đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của anh T1 và anh T1 thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều công nhận phần diện tích đất mà anh T1 thỏa thuận chuyển nhượng cho anh T thuộc một phần diện tích của thửa đất số 01, tờ bản đồ số 12, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 331321 do UBND huyện T cấp ngày 14/6/2001 mang tên hộ Mai Đức T2; diện tích đất trên mới chỉ được ông T2, bà N cho vợ chồng anh T1 sử dụng trên thực tế chứ chưa làm thủ tục tách thửa, chuyển quyền sang tên theo quy định của pháp luật, về mặt pháp lý thì quyền sử dụng phần diện tích đất chuyển nhượng vẫn đang do ông T2 đứng tên trên giấy chứng nhận. Trong vụ án, vợ chồng anh T, chị D và bà N không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất trên cho anh T, anh T1 đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận cho anh T1 được quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất chuyển nhượng. Do vậy, thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T1 với anh T đã vi phạm điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 và Điều 501 Bộ luật dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa anh Mai Đức T1 với anh Mai Đức T đã vi phạm cả về nội dung lẫn hình thức ngay từ khi mới xác lập.

Do đó, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là giao dịch dân sự vô hiệu của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp với quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 nên chấp nhận. [4.2] Về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng anh Mai Đức T, chị Võ Thị L yêu cầu Hội đồng xét xử giải quyết hậu quả pháp lý khi tuyên bố giao dịch dân sự giữa anh Mai Đức T1 với anh Mai Đức T là vô hiệu; tuy nhiên, vợ chồng anh Mai Đức T1, chị Trần Thị D thì không đồng ý tuyên bố đó là giao dịch dân sự vô hiệu. Như nhận định tại mục [4.1] của bản án, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/5/2023 giữa anh T1 với anh T là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm cả về hình thức lẫn nội dung khi mới xác lập; không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Nên khi tuyên bố giao dịch dân sự trên là vô hiệu thì cần phải giải quyết hậu quả pháp lý theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015; cần buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xác định mức độ lỗi để bồi thường thiệt hại phát sinh là phù hợp. Theo sự thừa nhận của các đương sự, vợ chồng anh Mai Đức T1 đã nhận đủ số tiền 210.000.000 đồng nhận chuyển nhượng của vợ chồng anh Mai Đức T. Về diện tích đất chuyển nhượng thì vợ chồng anh T không quản lý sử dụng, đất vẫn để trống. Do đó khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì cần buộc vợ chồng anh T1 phải có nghĩa vụ trả lại cho vợ chồng anh T số tiền 210.000.000 đồng nhận chuyển nhượng 7 quyền sử dụng đất. Do diện tích đất chuyển nhượng anh T không quản lý, sử dụng nên không buộc phải trả lại. Về mức độ lỗi và bồi thường thiệt hại phát sinh: Hội đồng xét xử nhận thấy tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh Mai Đức T1 và anh Mai Đức T đều là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; anh T1 và anh T đều biết quyền sử dụng phần diện tích đất chuyển nhượng về mặt pháp lý chưa làm thủ tục tách thửa, chuyển quyền sang tên cho anh T1 mà vẫn xác lập giao dịch với nhau. Như vậy, có thể nhận thấy giao dịch dân sự trên bị vô hiệu đều do lỗi của cả hai bên và mức độ lỗi của các bên là như nhau.

Vì vậy, bên anh T1 phải chịu 50% và anh T phải chịu 50% thiệt hại phát sinh từ giao dịch này là phù hợp. Phần diện tích đất chuyển nhượng theo ý chí của các bên trong “Hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất” ngày 15/5/2023 là 3m ngang mặt tiền đường đất. Kết quả định giá tài sản ngày 10/6/2026 thì giá trị của diện tích đất tranh chấp theo thị trường là 95.000.000 đồng/m ngang, diện tích đất tranh chấp có tổng giá trị là 285.000.000 đồng (95.000.000 đồng/m ngang x 3m ngang) nên khoản thiệt hại chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất là 75.000.000 đồng (285.000.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất theo thị trường – 210.000.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng). Trong khoản thiệt hại này thì anh T1 và anh T mỗi người phải chịu 50% tương ứng với mức độ lỗi là 37.500.000 đồng (75.000.000 đồng x 50%). Như vậy, cần buộc vợ chồng anh Mai Đức T1, chị Trần Thị D phải chịu trách nhiệm hoàn trả và bồi thường thiệt hại phát sinh cho vợ chồng anh Mai Đức T, chị Võ Thị L số tiền 247.500.000 đồng (210.000.000 đồng tiền chuyển nhượng hai bên đã giao nhận + 37.500.000 đồng tiền thiệt hại phát sinh) là phù hợp.

[5] Về vấn đề khác trong vụ án: Trong quá trình tố tụng, bị đơn không có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập với các đương sự khác trong vụ án. Do đó Hội đồng xét xử không xem xét.

[6] Về yêu cầu giải quyết chi phí tố tụng trong vụ án: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật các khoản chi phí xem xét thẩm định 3.000.000 đồng và chi phí định giá tài sản 3.000.000 đồng mà nguyên đơn đã tạm chi trong quá trình giải quyết vụ án. Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên cần buộc bị đơn phải có nghĩa vụ chịu toàn bộ các chi phí tố tụng theo quy định tại các Điều 157 và 165 Bộ luật Tố tụng dân sự. Theo đó, cần buộc anh Mai Đức T1 phải hoàn lại cho anh Mai Đức T tổng số tiền chi phí tố tụng 6.000.000 đồng là phù hợp.

[7] Về án phí: Anh Mai Đức T yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự được xác lập giữa anh Mai Đức T với anh Mai Đức T1 là vô hiệu. Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của anh T, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu; buộc vợ chồng anh Mai Đức T1, chị Trần Thị D phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại nên cần buộc vợ chồng anh T1, chị D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với phần nghĩa vụ phải thực hiện là phù hợp với quy định tại các Điều 146, 147 Bộ luật Tố tụng 8 Dân sự và các điểm a, b, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Q.

[8] Về ý kiến đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 16 - Lâm Đồng: Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Mai Đức T1 với anh Mai Đức T là giao dịch dân sự vô hiệu; giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật. Buộc các đương sự phải chịu chi phí tố tụng và nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm. Xét thấy ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ và phù hợp nên chấp nhận. Vì các lẽ trên,

Căn cứ vào: