Bản án 214/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về thời hạn, nội dung và thủ tục kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 2 - Đà Nẵng đối với Bản án sơ thẩm số: 240/2026/DS-ST ngày 24/4/2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 là đảm bảo theo quy định tại các Điều 271, Điều 272, Điều 273, 276, 278, 279, 280, 281, và 283 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó vụ án được thụ lý xét xử theo trình tự thủ tục phúc thẩm để xét kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và kháng nghị của Viện kiểm sát đối với Bản án sơ thẩm.

[2] Về việc vắng mặt của đương sự tại phiên tòa: Đây là phiên tòa phúc thẩm được mở lần thứ 2, các đương sự đã được tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa nhưng ông Huỳnh T là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án vắng mặt. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng Dân sự, HĐXX tiếp tục tiến hành phiên tòa xét xử vắng mặt đối với đương sự trên. [3.1] Về nội dung kháng cáo của ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 2 đều đề nghị hủy Bản án sơ thẩm do có vi phạm về thủ tục tố tụng và nội dung.

Do đó, HĐXX xét đồng thời nội dung kháng cáo của ông L, bà S và kháng nghị của Viện kiểm sát. [3.1] Nhà, đất địa chỉ tại 1xxx/1x N, phường A, Tp Đà Nẵng được cấp giấy chứng nhận cho vợ chồng ông Huỳnh L, bà Nguyễn Thị S vào ngày 17/12/2015. Ngày 12/12/2018 ông L, bà S ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất này cho ông Trịnh Vinh S tại văn phòng công chứng, giá chuyển nhượng ghi tại hợp đồng là 400 triệu đồng, ngày 08/10/2019 ông Trịnh Vinh S được chỉnh lý biến động đứng tên trong giấy chứng nhận, nhưng ông L, bà S chưa bàn giao nhà, đất. Ngày 08/4/2025, ông S ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất này cho ông Phạm Văn Đ, giá chuyển nhượng thực tế 2,5 tỉ đồng nhưng tại hợp đồng ghi 1,1 tỉ đồng, ngày 17/4/2025 ông Đ đã được chỉnh lý biến động đứng tên trong giấy chứng nhận nhưng chưa được ông S bàn giao nhà do gia đình vợ con ông L vẫn đang cư trú tại nhà này từ trước đến nay. Nguyên đơn ông Đ khởi kiện ông Trịnh Vinh S yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng về việc bàn giao nhà, đất cho ông Đ. [3.2] Ông Trịnh Vinh S đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn Đ nhưng do hiện vợ chồng ông L và các thành viên trong gia đình là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất này nên đề nghị vợ chồng ông L và các thành viên trong 11 gia đình chấm dứt việc chiếm hữu, sử dụng và có nghĩa vụ bàn giao nhà, đất cho ông Đ. [3.3] Vợ chồng ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do nhà, đất vợ chồng ông đang thế chấp vay tiền của ngân hàng, bà Võ T Như P (mẹ ông Trịnh Vinh S) cho mượn 400 triệu đồng trả ngân hàng và giữ giấy chứng nhận và thỏa thuận sẽ mua nhà, đất của ông L, bà S với giá 03 tỉ đồng, bà P yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng để làm tin khi nào mua bán chính thức sẽ ký hợp đồng mua bán với giá 03 tỉ như thỏa thuận, giữa vợ chồng ông L và bà P chỉ mới vay mượn tiền chưa chuyển nhượng chính thức nên không đồng ý giao nhà, đất cho ông Đ. Đồng thời, sau khi được tiếp cận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông L, bà S cho ông Vinh S do Văn phòng công chứng cung cấp cho Tòa án, ông L, bà S cho rằng chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay của mình là không đúng và có yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định. [3.4] Bà Võ Thị Như P xác định việc chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng ông Huỳnh L do bà trực tiếp thực hiện nhưng hợp đồng để con trai là ông Trịnh Vinh S đứng tên, giá chuyển nhượng là 1,883 tỉ đồng, trong đó có 400 triệu đồng giao cho ông L để tất toán khoản vay tại ngân hàng còn lại giao tiền mặt nhưng do tin tưởng nên không viết giấy giao nhận tiền, gần 01 năm sau 18/9/2019 bà mới yêu cầu ông L viết Giấy xác nhận đã nhận tổng cộng 1,883 tỉ đồng để cho cu con P đứng tên. Cu con P tức là ông Trịnh Vinh S con trai bà P. [3.5] Như vậy, nội dung trình bày của vợ chồng ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S, bà Võ T Như P và ông Trịnh Vinh S về việc chuyển nhượng nhà, đất giữa vợ chồng ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S cho ông Trịnh Vinh S là mâu thuẫn nhau. Bà P và con là ông S cho rằng giữa hai bên là chuyển nhượng theo hợp đồng đã ký, trong khi ông L và bà S không thừa nhận và cho rằng giữa hai bên chỉ có quan hệ vay mượn và ký hợp đồng chuyển nhượng để làm tin theo yêu cầu của bà P, đồng thời hợp đồng chuyển nhượng được lưu giữ tại văn phòng công chứng không phải chữ ký, chữ viết của ông L và bà S, giá trị chuyển nhượng bà P và ông S trình bày cũng khác với giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ thực tế giữa hai bên là vay mượn hay chuyển nhượng. Vì sao từ khi ký hợp đồng nhận chuyển nhượng nhà, đất của ông L, bà S 2018 đến khi ông Trịnh Vinh S chuyển nhượng nhà đất này cho ông Đ nhưng ông S, bà P không có yêu cầu gia đình ông L bàn giao nhà, đất. Ông L xác định 1,883 tỉ đồng ông viết ngày 18/9/2019 sau gần một năm ký hợp đồng chuyển nhượng 12/12/2018 là tiền vay mượn cá nhân, giấy nhận tiền không có nội dung nhận tiền chuyển nhượng nhà, đất và bà S xác định không biết giấy nhận tiền này. Từ khi thụ lý tháng 10/2025, các lần công khai chứng cứ, hòa giải ông Trịnh Vinh S là người khởi kiện chỉ trình bày đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho ông L và bà S nhưng không xác định số tiền cụ thể bao 12 nhiêu sau nhiều lần Tòa án cấp sơ thẩm tổ chức phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đưa vụ án ra xét xử thì ông S, bà P mới trình bày giá chuyển nhượng là 1,883 tỉ đồng theo giấy nhận tiền của ông L viết ngày 18/9/2019. Ông S, bà P cho rằng do tin tưởng nên khi công chứng không yêu cầu vợ chồng ông L viết giấy nhận tiền mà sau gần một năm mới yêu cầu viết giấy do người thân, bạn bè nhắc nhở rủi ro cần phải có giấy xác nhận đã giao đủ tiền nên gần một năm sau mới yêu cầu ông L viết giấy là không phù hợp. Thông thường việc chuyển nhượng nhà, đất thì hai bên phải xác lập hợp đồng đặt cọc sau đó mới tiến tới ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng, nhưng giữa hai bên không có việc đặt cọc và giá chuyển nhượng thông thường phải là số chẵn hàng chục, hai chục triệu trở lên, trong khi đó ông S và bà P xác định là giá chuyển nhượng 1,883 tỉ đồng, có nghĩa là lẻ 03 triệu đồng cũng không phù hợp trong thực tế. Những nội dung mẫu thuẫn trên chưa được cấp sơ thẩm làm rõ. [3.6] Quá trình giải quyết vụ án ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S có yêu cầu trưng cầu giám định chữ ký, chữ viết và dấu vân tay trên tại Phiếu yêu cầu công chứng và Hợp đồng chuyển nhượng. Yêu cầu trưng cầu giám định là quyền của đương sự quy định tại khoản 7 Điều 70, điểm a khoản 1 Điều 73 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc cơ quan công chứng xác nhận việc thực hiện công chứng đúng trình tự, thủ tục, không có dấu hiệu tẩy xóa, sửa chữa tại hợp đồng chuyển nhượng không đương nhiên thay thế kết quả giám định của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; Đồng thời, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng các bên trình bày có nhiều mâu thuẫn chưa được làm rõ như trên thì kết luận giám định của cơ quan chuyên môn về chữ viết, chữ ký và dấu vân tay ghi tên ông L, bà S tại Phiếu yêu cầu công chứng và Hợp đồng chuyển nhượng là một trong những chứng cứ quan trọng để xem xét đánh giá có hay không có việc chuyển nhượng giữa vợ chồng ông L bà S cho ông Vinh S trên thực tế. Nhưng Bản án sơ thẩm nhận định căn cứ xác minh tại văn phòng công chứng hợp đồng được ký đúng trình tự thủ tục, không có dấu hiệu tẩy xóa, sửa chữa nên không chấp nhận yêu cầu giám định là ảnh hưởng quyền của đương sự. [3.7] Tòa án cấp sơ thẩm đã có vi phạm về thủ tục tố tụng cũng như nội dung chưa được làm rõ như trên, nhưng tuyên án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn, đồng thời nhận định hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa ông L, bà S cho ông Vinh S có hiệu lực, buộc vợ chồng ông L, bà S cùng các thành viên trong gia đình chấm dứt việc quản lý, sử dụng nhà, đất, di dời người và toàn bộ tài sản ra khỏi nhà, đất và bàn giao cho ông Đ là chưa đảm bảo trình tự thủ tục tố tụng và nội dung có tranh chấp trong vu án.

[4]

Từ những phân tích nhận định trên, HĐXX chấp nhận kháng cáo của ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 2 - 13 Đà Nẵng, hủy bản án sơ thẩm giao về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lạitheo trình tự thủ tục sơ thẩm.

[5] Về án phí phúc thẩm: Ông Huỳnh L và bà Nguyễn Thị S không phải chịu án phí phúc thẩm do hủy bản án sơ thẩm, theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.