Bản án 1006/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: [1.1] Tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Á làm đúng theo quy định tại các 271, 272, Điều 273 và 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. [1.2] Việc vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa phúc thẩm, vắng mặt bị đơn bà Trần Phương Minh T1 và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Phương H, ông Lê Phương L, anh Lê Nguyễn Hoài V, Văn phòng C, ông Nguyễn Hữu T2, ông Nguyễn Ngọc Ẩ, ông Trương Vũ H3, bà Lê Thị Lệ H1, ông Trương Vũ H3, ông Quách T3, bà Lê Thị Lệ H2 và ông Quách T3, nhưng những người này đã được triệu tập hợp lệ và có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt. [1.3] Phạm vi xét xử phúc thẩm: Căn cứ nội dung đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Á, cấp phúc thẩm xem xét lại phần bản án dân sự sơ thẩm của Toà án 9 nhân dân khu vực 7 – Tây Ninh bị kháng cáo theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của Ngân hàng TMCP Á, thấy rằng: [2.1] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 16676, quyển số 17/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/6/2020 giữa bà Lê Thị T và bà Trần Phương Minh T1 có đối tượng là quyền sử dụng thửa đất số 384, tờ bản đồ số 06, diện tích 117m², loại đất ở tại nông thôn (ONT), tọa lạc tại xã P, huyện C, tỉnh Long An, nay là xã C, tỉnh Tây Ninh, hợp đồng đã được lập thành văn bản và công chứng tại Văn phòng C theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Tuy nhiên, các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/6/2020, trên thửa đất đang có căn nhà cấp 4 kiên cố do bà T cùng các con trực tiếp quản lý, sử dụng nhưng trong hợp đồng không thể hiện việc chuyển giao hoặc xử lý tài sản gắn liền với đất. Sau khi hợp đồng được công chứng, bà T và gia đình vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng nhà đất, bà T1 không nhận bàn giao tài sản và cũng không có tài liệu chứng minh đã thực hiện quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chỉ là 200.000.000 đồng, trong khi chỉ hơn một tháng sau, bà T1 dùng thửa đất này để thế chấp vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Á số tiền 1.200.000.000 đồng, kết quả định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa 384 là 1.564.200.000 đồng. Sự chênh lệch rất lớn giữa giá chuyển nhượng và giá trị thực tế của thửa 384, cùng với việc không có sự giao nhận nhà đất trên thực tế là những căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T và bà T1 không nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng đất thật mà chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay giữa bà T và bà T1. Ngoài ra, lời trình bày của bà T về việc được bà T1 giao hai lần tổng số tiền 200.000.000 đồng, trả lãi hàng tháng 4.000.000 đồng, giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tin để vay tiền phù hợp với các chứng cứ khác có trong hồ sơ.

Do đó, có đủ căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/6/2020 giữa bà T và bà T1 là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là đúng quy định pháp luật. thế chấp quyền [2.2] Đối với Hợp đồng số NTP.BĐCN.309.300720 ngày 31/7/2020 giữa Ngân hàng TMCP Á và bà Trần Phương Minh T1, tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 384, tờ bản đồ số 06, diện tích 117m², loại đất ONT. Thấy rằng sau khi hợp đồng chuyển nhượng bị xác định là giao dịch giả tạo thì cần xem xét quyền lợi của Ngân hàng với tư cách người nhận thế chấp theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. sử dụng đất

Tuy nhiên, chứng cứ trong hồ sơ thể hiện tại thời điểm Ngân hàng nhận thế chấp, trên đất đang có nhà ở kiên cố của bà T và các thành viên gia đình trực tiếp quản lý, sử dụng. Ngân hàng không xuất trình được hồ sơ thẩm định đầy đủ, không chứng minh được đã xác minh hiện trạng tài sản, quyền sở hữu đối với nhà ở cũng như tình trạng quản lý, sử dụng thực tế của bất động sản trước khi nhận thế chấp. Những hình ảnh do Ngân hàng cung cấp không đủ căn cứ chứng minh việc thẩm định đã được thực hiện đúng quy trình. Trong khi đó, với tư cách là tổ chức tín dụng, Ngân hàng có nghĩa vụ thẩm định, kiểm tra tính pháp lý và hiện trạng tài sản bảo đảm trước khi quyết định cho bà T1 vay. Không có căn cứ xác định Ngân hàng là người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đồng thời, vụ án cũng không thuộc trường hợp áp dụng Án lệ số 11/2017/AL vì quyền sử dụng đất đang là đối tượng tranh chấp, chưa xác định được quyền sử dụng hợp pháp của bà T1.

Do đó, cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ. [2.3] Đối với yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng đề nghị ghi nhận việc bà T thanh toán số tiền 200.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh cho Ngân hàng, thấy rằng khoản tiền này phát sinh từ quan hệ vay tài sản giữa bà T và bà T1. Trong vụ án này, bà T1 không có yêu cầu buộc bà T thanh toán khoản vay, đồng thời cũng không có căn cứ chứng minh bà T1 đã chuyển giao quyền yêu cầu đối với khoản nợ này cho Ngân hàng. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả của giao dịch vô hiệu chỉ được giải quyết giữa các chủ thể của giao dịch hoặc người có quyền, nghĩa vụ liên quan theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, Ngân hàng không có quyền yêu cầu bà T thanh toán khoản vay nêu trên nên kháng cáo của Ngân hàng không có căn cứ chấp nhận. [2.4] Đối với Hợp đồng cấp tín dụng số NTP.CN2053-300720 ngày 31/7/2020 giữa bà Trần Phương Minh T1 và Ngân hàng TMCP Á, các bên đều thừa nhận hợp đồng được giao kết hợp pháp, Ngân hàng đã giải ngân số tiền vay, bà T1 vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Cấp sơ thẩm buộc bà T1 thanh toán cho Ngân hàng số tiền còn nợ 2.450.280.924 đồng và tiếp tục chịu lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng kể từ ngày 23/4/2026 cho đến khi thanh toán xong là có căn cứ theo Điều 91, Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015 là phù hợp. Nội dung này không bị kháng cáo, kháng nghị. [2.5]

Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm còn có thiếu sót về cách tuyên và xác định tư cách tham gia tố tụng của Ngân hàng TMCP Á. Yêu cầu của Ngân hàng phát sinh từ hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, độc lập với yêu cầu khởi kiện của bà T nên cần xác định Ngân hàng TMCP Á là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, không phải là đồng nguyên đơn. Mặt khác, phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên bà T có trách nhiệm liên hệ cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa bảo đảm tính khả thi vì thực tế bản chính Giấy chứng nhận hiện do Ngân hàng quản lý. Để bảo đảm việc thi hành án, cần sửa bản án, tuyên bà Lê Thị T được quyền quản lý, sử dụng thửa đất số 384, tờ bản đồ số 06, diện tích 117m², loại đất ONT, tọa lạc tại xã P, huyện C, tỉnh Long An (nay là xã C, tỉnh Tây Ninh) được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Đồng thời buộc Ngân hàng TMCP Á và bà T1 giao nộp bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang quản lý để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký, cấp lại theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. 11

[3]Từ những phân tích trên, không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng TMCP Á về nội dung, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 92/2026/DS-ST ngày 22/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Tây Ninh về cách tuyên và xác định lại tư cách tham gia tố tụng của Ngân hàng. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm về nội dung, sửa một phần bản án sơ thẩm về cách tuyên án, xác định lại tư cách tố tụng của Ngân hàng là có căn cứ nên chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của Ngân hàng TMCP Á không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/6/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.