Bản án 574/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa;

Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ ý kiến của các bên đương sự và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Xét về quan hệ tranh chấp: Tranh chấp giữa các đương sự là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Cần Thơ theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 và khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự như án sơ thẩm xác định là phù hợp.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: [2.1] Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện của nguyên đơn và bị đơn cùng thừa nhận giữa bà Lý N với ông Nguyễn K có việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm thửa đất số 260 và 256, được các bên lập thành văn bản và được Văn phòng Công chứng Nguyễn L công chứng ngày 08/10/2020; và các bên đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 260 ngày 16/11/2020 và thửa đất số 256 ngày 18/12/2020, do bà Lý N đứng tên. [2.3] Nguyên đơn cho rằng có việc thỏa thuận chuyển nhượng giá 900.000 đồng/m2 đối với 02 thửa đất số 260 và 256 nhưng có thỏa thuận điều kiện là ông K cam kết sẽ chuyển nhượng thêm thửa đất số 51 (số thửa mới là 1569) do con ruột của ông K là bà Nguyễn P đứng tên, để có đường đi vào hai thửa đất số 260 và 256, còn nếu không chuyển nhượng thêm thửa đất số 51 thì bà N chỉ phải trả 60% của số tiền chuyển nhượng 10.667.700.000 đồng, tức là 6.400.620.000 đồng, được các bên ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc ngày 31/12/2019 (không có công chứng) và tại biên nhận giao nhận tiền ngày 25/11/2020. 6 Như vậy, các bên đã thống nhất giá chuyển nhượng là 900.000 đồng/m2 với diện tích 11.853m2 của thửa 256 và 260 thành tiền là 10.677.700.000 đồng. Việc thỏa thuận này được ghi nhận trong các hợp đồng đặt cọc cũng như các biên nhận giao nhận tiền giữa các bên đã ký kết. Đây được xem là giá trị và diện tích chuyển nhượng mà các bên phải thực hiện.

Tuy nhiên, các bên có thỏa thuận thêm điều kiện ông K phải chuyển nhượng thêm thửa 51 là đất của bà Nguyễn P con của ông K, nếu không thực hiện được ông K phải chịu mất 40% số tiền theo hợp đồng. Hội đồng xét xử, xét thấy việc thỏa thuận của các bên là không phù hợp với quy định của pháp luật và khó thực hiện, bởi lẽ các bên đều biết rằng phần đất thửa 51 thuộc quyền sử dụng của người khác là bà Nguyễn P, ông K không có quyền định đoạt và sự thỏa thuận cũng không có ý kiến của bà P. Mặc dù sau khi thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng 02 thửa 256, 260 phía nguyên đơn và bị đơn đều có thể hiện thiện chí muốn thực hiện việc chuyển nhượng thêm thửa 51 thông qua việc nguyên đơn tiếp tục giao tiền và bị đơn đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà P đứng tên cho nguyên đơn từ ngày 13/3/2020 để làm thủ tục, tuy nhiên đến nay vẫn chưa thực hiện được việc chuyển nhượng thửa 51 như đã thỏa thuận.

[3] Quá trình giải quyết vụ án các bên đều đỗ lỗi cho nhau trong việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng tại thửa 51, tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn cũng không chứng minh được đã có hành động cụ thể nào nhằm xúc tiến, thực hiện hợp đồng nhưng đã bị phía bị đơn từ chối, không hợp tác…trong khi nguyên đơn là người đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà P do bị đơn giao. Nên việc xác định lỗi hoàn toàn thuộc về bị đơn để buộc bị đơn phải chịu khấu trừ 40% giá trị hợp đồng là thiệt thòi cho quyền lợi của bị đơn. Trong trường hợp này cần xác định lỗi hỗn hợp của các bên, mỗi bên phải chịu 50%, như vậy vừa đảm bảo quyền lợi vừa buộc các bên phải chịu trách nhiệm trong việc thỏa thuận điều kiện không phù hợp qui định của pháp luật dẫn đến không thực hiện được. Số tiền mỗi bên phải chịu là: 10.677.700.000 đồng x 40% = 4.271.080.000 đồng /2 = 2.135.540.000 đồng.

[4] Từ những lý do trên, đối với việc chuyển nhượng 02 thửa đất 256, 260 đã hoàn thành cần buộc các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, ông K và những người có nghĩa vụ liên quan đang ở trên đất phải có trách nhiệm giao đất, bà N phải trả cho ông K số tiền 80% giá trị chuyển nhượng, được khấu trừ số tiền đã giao trước là 7.720.000.000 đồng. Cụ thể bà N phải trả thêm cho ông K số tiền là: 7 10.677.700.000 đồng x 80% = 8.542.160.000 đồng (giá trị hợp đồng của 02 thửa đất) – 7.720.000.000 đồng (số tiền đã trả) = 822.160.000 đồng (số tiền phải thanh toán thêm). Đối với kháng cáo của bị đơn yêu cầu cấp phúc thẩm tính giá chuyển nhượng 1.000.000.000 đồng/m2 là không có cơ sở để chấp nhận.

[5] Từ những căn cứ phân tích nên trên, có cơ sở chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn K nên Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm như nhận định đã nêu.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[7] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm là chưa xem xét, đánh giá toàn diện lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được điều kiện đã thỏa thuận nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.