Bản án 574/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn T1, bà Nguyễn Thị Hồng P được nộp cho Tòa án trong thời hạn, có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại các điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự nên đủ điều kiện xét xử theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: nguyên đơn đã được triệu tập nguyên đơn hợp lệ đến lần thứ hai. Mặc dù, Hội đồng xét xử nhận được đơn xin hoãn phiên tòa của ông Phan Văn T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông H, trong đơn ông T cho rằng ông bị bệnh. Song, xét thấy ông T không nộp kèm chứng cứ để chứng minh cho lý do xin hoãn là đúng nên không thuộc trường hợp hoãn phiên tòa. Đối với bị đơn bà P đã có đơn xin xét xử vắng mặt; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là Ủy ban nhân dân xã P, Văn phòng C: những đương sự này đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng không tham gia phiên tòa.

Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo quy định tại Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự. 7

[3] Xét kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn T1, bà Nguyễn Thị Hồng P, Hội đồng xét xử thấy rằng:

[4] Tại Đơn khởi kiện, ông H yêu cầu Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa ông H và ông Trần Văn T1 vào ngày 31/5/2008 và yêu cầu hủy một phần các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông T1 bà P với các ông bà Lê Thanh H2 -Dương Thị T3, Nguyễn Xuân T4 – Lê Thị H4 đối với phần diện tích đất đã chuyển nhượng trước cho ông H. Tại phiên tòa sơ thẩm, phía nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử buộc bị đơn phải thanh toán cho ông H trị giá của 3.260,5m2 đất và bồi thường thiệt hại trị giá số điều ông H không được thu hoạch từ năm 2018 đến năm 2023.

[5]

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã thu thập được và căn cứ vào lời trình bày của các đương sự thì xác định được: vào ngày 31/5/2008, ông Trần Văn T1 và ông Nguyễn Văn H bà Trần Thị H3 có lập giấy chuyển nhượng đất với nội dung cơ bản: ông T1 bà P đồng ý chuyển nhượng cho ông H bà H3 05 sào đất đã trồng điều sẵn - là 01 phần trong diện tích 1,5 hecta của ông T1 bà P có tại thôn K, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước cũ, nay là thôn K, xã P, thành phố Đ với giá 48.000.000 đồng (BL 131); ông H đã thanh toán đủ tiền cho ông T1 bà P; khi chuyển nhượng thì chỉ ông T1 đứng ra đại diện ký tên người chuyển nhượng, ông H đứng tên người nhận chuyển nhượng; ông T1 đã giao đất cho ông H bà H3 sử dụng từ ngày 31/5/2008 đồng thời hai bên tiến hành cắm rào phân định phần đất chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng 05 sào cho ông H bà H3, đến ngày 30/11/2011 vợ chồng ông T1, bà P được Ủy ban nhân dân huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BH406109, số vào sổ cấp GCN: CH 164/CQ đối với diện tích 15.381,5m2 thuộc thửa đất số 24, tờ bản đồ số 60, bao gồm cả phần đất đã chuyển nhượng cho ông H bà H3. Ngày 05/12/2016, ông T1, bà P chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 24 cho vợ chồng ông Lê Thanh H2, bà Dương Thị T3 với giá 600.000.000 theo giấy tay “giấy chuyển nhượng đất rẫy” (BL 78); ngày 24/4/2017, ông H2 bà T3 tiếp tục chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 24 lại cho anh Nguyễn Xuân T4, chị Lê Thị H4 theo giấy tay “giấy chuyển nhượng đất rẫy điều”. Để hợp thức hợp đồng chuyển nhượng sang tên cho ông T4 bà H4, thì ông H2 bà T3 cùng vợ chồng ông T4 bà H4 và vợ chồng ông T4 bà P thống nhất đến Văn phòng C1 ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T4, bà P sang cho người mua ông T4 bà H4. Ngày 28/4/2017, ông T4 bà H4 được đứng tên chủ sử dụng thửa đất theo GCNQSDĐ số CD 189846 (BL79). Mùa điều năm 2018, ông H vào vườn thu hoạch điều thì bị ông T4 bà H4 ngăn cản không cho thu hoạch dẫn đến tranh chấp.

[6] Ông T4 cho rằng, năm 2011 khi vợ chồng ông làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất ông không chỉ cho cán bộ đo đạc phần đất mà vợ chồng ông đã chuyển nhượng cho ông H bà H3 để cấp quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông. Nhưng, lời trình bày này mâu thuẫn với kết quả đo đạc thể hiện tại bản vẽ hiện trạng đất tranh 8 chấp do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B lập ngày 22/6/2022, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B ký duyệt ngày 28/9/2022 (BL 111). Theo kết quả đo đạc này thì diện tích đất 05 sào mà ông H bà H3 đã nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn T1 có diện tích thực tế là 3260,5m2 có vị trí nằm hoàn toàn trong thửa đất số 24 của ông T1 bà P, nay là của vợ chồng ông T1 bà H4. Bên cạnh đó, tại phiên tòa phúc thẩm chính ông T1 trình bày, thời điểm vợ chồng ông chuyển nhượng đất cho ông H2 bà T3 thì hai bên có 03 lần đi đo đạc, kiểm tra đất vì ông H2 bà T3 yêu cầu phải đủ đất trong GCN mới mua. Điều này chứng tỏ ông T1 bà P hoàn toàn biết phần đất chuyển nhượng cho ông H bà H3 nằm trong tổng diện tích 15.381,5m2 mà ông bà được cấp GCN. Trong khi, tại Tòa án cấp sơ thẩm, cũng chính ông T1 thừa nhận khi chuyển nhượng lại thửa đất số 24 thì ông T1 bà P không thông báo cho ông H2 bà T3 biết trong thửa đất 24 có 01 phần đất của ông H mà chuyển nhượng trọn thửa cho ông H2 bà T3, cũng như khi ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên cho ông T1 bà H4 thì ông T1 bà P không thỏa thuận gì về phần đất đã chuyển nhượng cho ông H bà H3. Như vậy, có căn cứ khẳng định mặc dù vào ngày 31/5/2008 ông T1 bà P đã chuyển nhượng 3260,5m2 là một phần thuộc thửa đất số 24 cho ông H bà H3, nhưng đến ngày 05/12/2016 lại tiếp tục chuyển nhượng phần đất này cho ông H2 bà T3 và ngày 24/4/2017 ông T1 bà P tiếp tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng C1 cho ông T1 bà H4 toàn bộ thửa đất 24, trong đó có phần đất tranh chấp là không đúng, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của ông H bà H3. Do hiện ông T1 bà H4 đã chuyển nhượng ngay tình, đã được sang tên. Mặt khác, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông T1 bà P với vợ chồng ông H là vô hiệu cả về nội dung và hình thức nhưng việc chuyển nhượng là có thật, nếu ông T1 bà P không tiếp tục chuyển nhượng cho người khác thì ông H bà H3 vẫn tiến hành đăng ký để được cấp quyền sử dụng đất.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã buộc ông T1 bà P phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông H trị giá 3260,5m2 đất và tài sản gắn liền với đất theo mức giá tại biên bản định giá của hội đồng định giá huyện B với số tiền 124.073.500 đồng là phù hợp pháp luật là phù hợp với hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

[7] Về việc nguyên đơn ông H yêu cầu ông T1, bà P có nghĩa vụ thanh toán tiền sản lượng hạt điều mà ông H bà H3 không được thu hoạch từ năm 2018 đến năm 2023: mặc dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các đương sự này vô hiệu nhưng việc ông T1 bà P sau khi chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông H đã tiếp tục thực hiện chuyển nhượng cho người khác dẫn đến tranh chấp nên việc ông H bà H3 không được thu hoạch điều trong khoảng thời gian trên là lỗi của ông T1 bà P. Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ ý kiến của Phòng Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện B tại công văn số 14/NN-PTNT ngày 28/02/2023 về năng suất trung bình của cây điều trồng năm 1999; công văn số 189/CCTK ngày 20/6/2024 của Chi cục Thống kê khu vực P1-Bù Gia M-P về giá thu mua trung bình qua các năm từ 2018 đến 2023 để buộc ông T1 bà 9 P phải bồi thường cho ông H số tiền trị giá điều không được thu hoạch 105.799.987 đồng là phù hợp. Như vậy tổng số tiền giá trị đất và sản lượng điều ông T1, có P có nghĩa vụ trả cho ông H là 229.873.487 đồng.

[8] Đối với bà Trần Thị H3, quá trình giải quyết vụ án bà H3 đã có lời khai cho rằng trước đây bà và ông H là vợ chồng nhưng đã ly hôn, khi ly hôn ông bà đã thỏa thuận phân chia tài sản chung cho ông H được nhận diện tích đất tranh chấp; nay bà không có quyền lợi liên quan gì đến đất tranh chấp.

Vì vậy, Hội đồng xét xử không xem xét mối quan hệ tài sản giữa bà H3 và ông H.

[9] Về việc, tại giai đoạn sơ thẩm nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với ông Nguyễn Xuân T4, bà Lê Thị H4 vì cho rằng ông T4, bà H4 không có nghĩa vụ đối với ông H. Đáng lẽ, Tòa án cấp sơ thẩm phải đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện liên quan đến ông T4, bà H4 và vẫn phải xác định ông T4 bà H4 là bị đơn nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tuyên đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện liên quan đến ông T4, bà H4 và xác định lại tư cách tham gia tố tụng của ông T4 bà H4 trở thành người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng. Song, xét thấy việc sai sót này không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự; sau khi xét xử sơ thẩm các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị về nội dung này nên Tòa án cấp phúc thẩm không lấy làm căn cứ để hủy, sửa Bản án sơ thẩm.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[10] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm đã sai sót trong việc áp dụng pháp luật. Cụ thể, các bên giao dịch chuyển nhượng đất năm 2008, lúc này Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết nội dung là không đúng.

Tuy nhiên, xét thấy việc giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm đã đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự nên Tòa án cấp phúc thẩm thấy chỉ cần điều chỉnh lại điều luật áp dụng trong phần quyết định mà không cần thiết phải hủy, sửa bản án sơ thẩm vì lý do này. Nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm cũng cần nghiêm túc rút kinh nghiệm.

[11]

Từ những phân tích trên thấy rằng, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên kháng cáo của các bị đơn không có căn cứ để được chấp nhận, Bản án sơ thẩm được giữ nguyên.

[12] Chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn ông T4, bà P phải chịu các chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí đo đạc tổng cộng 7.989.000 đồng và buộc ông T4 bà P phải chịu án phí sơ thẩm là đúng.

[13] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông T4 bà P mỗi người phải chịu 300.000 đồng. 10

[14] Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn về việc cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng pháp luật không đúng là có căn cứ, được chấp nhận; đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại không được chấp nhận.

[15] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ nên được chấp nhận.