Bản án 536/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã thu thập tại hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa; căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét kháng cáo của cả nguyên đơn bà Đỗ Thị Minh H và bị đơn ông Phan Thanh N, bà Huỳnh Minh P H đồng xét xử thấy rằng: Về tố tụng:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Đỗ Thị Minh H và bị đơn ông Phan Thanh N, bà Huỳnh Minh P làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng cáo phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm. Về nội dung:

[2] Nguyên đơn khởi kiện cho rằng: “Giấy thỏa thuận và cam kết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tọa lạc tại: Phường B, TP ., tỉnh Đồng Nai” lập ngày 29/5/2018 giữa bà Đỗ Thị Minh H và ông Phan Thanh N, bà Huỳnh Minh P – BL 171 (sau đây gọi tắt là: giấy thỏa thuận chuyển nhượng lập ngày 29/5/2018) có nội dung ông N bà P đồng ý chuyển nhượng cho bà H 100m2 đất là một phần trong tổng diện tích 1.454,9m2 thuộc thửa 78, tờ bản đồ 48 tọa lạc tại phường B với giá 320.000.000đồng là vô hiệu nên yêu cầu Tòa án hủy giấy này. Đồng thời, yêu cầu Tòa buộc bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn số tiền 138.800.000 đồng thiệt hại do hợp đồng vô hiệu. Quá trình tố tụng cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận: bà H đã thanh toán toàn bộ tiền chuyển nhượng 320.000.000 đồng và đã được giao đất.

Xét thấy, tại thời điểm chuyển nhượng, nguyên đơn và bị 4 đơn đều biết diện tích đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch mở đường và quy hoạch đất nhà vườn, biệt thự theo dự án phải thu hồi đất nên chỉ lập giấy thỏa thuận ghi nhận việc chuyển nhượng mà không làm thủ tục ký kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua giấy thỏa thuận chuyển nhượng đất lập ngày 29/5/2018 thuộc trường hợp vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng trên vô hiệu, tuyên hủy giấy thỏa thuận chuyển nhượng lập ngày 29/5/2018 do vô hiệu; buộc bị đơn ông N-bà P có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn bà H-ông T số tiền 320.000.000 đồng đã nhận và buộc nguyên đơn bà H có trách nhiệm trả lại cho ông N-bà P 99,6m2 thuộc thửa đất số 78, tờ bản đồ 11 tại phường B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, thành phố Đ) theo kết quả đo đạc thực tế là có căn cứ.

Tuy nhiên, đối với nội dung giải quyết về yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn, Hội đồng xét xử thấy rằng: mặc dù, nguyên đơn cho rằng hai bên đã thỏa thuận bị đơn phải chừa lối đi cho nguyên đơn nhưng không cung cấp được chứng minh có việc thỏa thuận này. Song, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn là chưa phù hợp. Theo kết quả thẩm định giá tại Chứng thư Thẩm định giá do Công ty cổ phần T2 thể hiện thì diện tích đất tranh chấp hiện có trị giá 597.600.000 đồng. Giá trị thiệt hại được tính bằng: 597.600.000 đồng – 320.000.000 đồng = 277.600.000 đồng. Do các bên đều biết đất không đủ điều kiện để được chuyển nhượng nhưng vẫn lập giấy thỏa thuận chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu nên cả hai bên đều có lỗi ngang nhau, vì thế mỗi bên đều phải chịu ½ thiệt hại tương ứng với 277.600.000 đồng : 2 = 138.800.000 đồng/mỗi bên. Do bị đơn đã nhận tiền và được nguyên đơn trả lại đất, ngoài ½ thiệt hại bị đơn phải tự chịu thì bị đơn có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn số tiền 138.800.000 đồng là phù hợp. Như vậy, tổng số tiền bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 458.800.000 đồng.

Từ những phân tích trên thấy rằng, cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần Bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền 138.800.000 đồng. Do sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm được xác định lại như sau: Chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí thẩm định giá là 30.000.000 đồng; chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ 4.000.000 đồng, tổng cộng: 34.000.000 đồng. Bà H đã tạm nộp số tiền này, nên bị đơn ông N, bà P phải có trách nhiệm thanh toán lại cho bà H. Án phí dân sự sơ thẩm: nguyên đơn không phải chịu án phí; Bị đơn ông Phan Thanh N và bà Huỳnh Minh P phải chịu: 20.000.000 đồng + [(458.800.000 đồng – 400.000.000) x 4%] = 22.352.000 đồng.

Tuy nhiên, do bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bị đơn ông N, bà P. 5 Án phí dân sự phúc thẩm: kháng cáo của bà H được chấp nhận nên bà H không phải chịu; ông N, bà P phải chịu nhưng ông bà được miễn do ông bà là người cao tuổi và có đơn xin miễn. Quan điểm đại diện của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Nai là có căn cứ, được chấp nhận.