Bản án 931/2026/DS-PTTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Kháng cáo của nguyên đơn, ông Võ Trí H thực hiện đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272, Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Ông Võ Trí H giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo; ông Nguyễn Trung Q và bà Lê Thị T vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố; bà Lê Thị Xuân L giữ nguyên yêu cầu độc lập. Các đương sự không tự thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Việc xét xử vắng mặt các đương sự: ông Võ Trí H và ông Nguyễn Trung Q vắng mặt, nhưng có người đại diện theo ủy quyền là ông Ngô Hoàng Q và bà Đặng Thị Thành Đ có mặt; bà Lê Thị Xuân L, ông Lê Văn A, anh Lê Hoàng Nhựt G, ông Phan Văn T, bà Nguyễn Thị Thúy L, bà Nguyễn Ngọc B, bà Nguyễn Thị Ngọc T, ông Nguyễn Trí T, bà Huỳnh Hồng N, Văn phòng công chứng Bến Lức, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã L và Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh vắng mặt, nhưng có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt. Bà Lê Thị T, chị Nguyễn Thị Tình N, bà Nguyễn Thị Ngọc D, bà Nguyễn Thị Thủy T, bà Nguyễn Thị Thanh T, ông Phạm Minh N, bà Phạm Đài L, đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn xét xử phúc thẩm vụ án. 10

[3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: nguyên đơn, ông Võ Trí H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Căn cứ Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

[4] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: căn cứ đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Trí H, yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Trung Q và bà Lê Thị T, yêu cầu độc lập của bà Lê Thị Xuân L, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án là “tranh chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và thụ lý giải quyết, là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Căn cứ cho yêu cầu khởi kiện, kháng cáo của ông H: ông H cho rằng, thửa đất số 214 có nguồn gốc là của mẹ ruột của ông H là cụ bà Lê Thị S cho ông H và đã sử dụng ổn định, liên tục từ khi được tặng cho đất vào năm 1973, đã được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 31/7/2002. Do đi làm xa từ năm 2002 đến năm 2024, không có ở địa phương nên ông H không kịp thời phát hiện về việc ông Q, bà L, bà T sử dụng thửa 214. Xét kháng cáo và trình bày của ông Võ Trí H, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy rằng:

[6] Về nguồn gốc đất thửa 214 và quá trình quản lý, sử dụng đất: [6.1] Ông H đã thừa nhận rằng, cụ S chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp bất kỳ giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với thửa 214 và việc tặng cho đất thửa 214 giữa cụ S và ông H không có giấy tờ gì. Theo hồ sơ kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ thửa 214 cho ông H vào năm 2002 thể hiện, tại “Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ghi ngày 25/12/2001 (bút lục số 114), ông H kê khai nguồn gốc đất là “đất công điền”. Như vậy, trình bày của ông H về nguồn gốc thửa 214 là không nhất quán. [6.2]

Tuy nhiên, theo trình bày của những người thừa kế của ông Nguyễn Trí T (gồm ông Nguyễn Trung Q, ông Nguyễn Trí T, bà Nguyễn Thị Ngọc T, bà Nguyễn Ngọc B, bà Nguyễn Thị Thúy L) và người thừa kế của ông Phạm Văn Đ là bà Huỳnh Hồng N (vợ của ông Đ), thì khoảng năm 1995-1996 do vợ của ông H (tên thường gọi là bà Hai O) có nợ tiền của ông Đ, nên ông H giao đất thửa 214 cho ông Đ khấu trừ nợ; sau đó, vợ chồng ông H bỏ địa phương đi đâu không rõ. Bà Huỳnh Hồng N cũng thừa nhận, việc giao đất trừ nợ không làm giấy tờ gì, nhưng vợ chồng bà đã nhận đất và vào ở từ năm 1995, trên đất có một chòi lá của chủ cũ (bút lục số 230). Như vậy, mốc thời gian và tình tiết các bên đương sự đã thống nhất theo khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, là từ năm 1996 trở về trước thì thửa 214 do ông H quản lý, sử dụng. [6.3] Bà Huỳnh Hồng N xác định rằng, ông T trả đủ tiền và vợ chồng bà đã giao đất cho ông T sử dụng từ năm 1996 (bút lục số 229, 230). Cho đến khi ông Đ chết và hiện nay, thì bà N hoàn toàn không tranh chấp gì về việc chuyển nhượng đất cho ông T được xác lập theo giấy tay “Giấy bán đất” ngày 23/4/1996. Các con của 11 ông T thống nhất trình bày, sau khi nhận chuyển nhượng, ông T giao lại cho 2 con là ông Nguyễn Trung Q và bà Nguyễn Thị Thúy L cùng sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập lời khai của những người dân sinh sống gần thửa đất 214 gồm ông Võ Hoàng M, ông Phạm Văn B, thì những người này đều trình bày rằng, phần đất thửa 214 gia đình ông H sử dụng đến khoảng năm 1995-1996 do vợ ông H là bà O bị vỡ hụi nợ tiền ông Đ, khi vỡ hụi bà O bỏ đi, ông H giao thửa đất này cho ông Đ để cấn trừ nợ, sau đó ông Đ bán lại đất cho ông T; ông T cho ông Q, bà L (vợ ông T) phần đất này sử dụng đến nay; vài năm sau thỉnh thoảng vợ, con ông H có về đi ngang qua đất vì nhà má vợ của ông H ở gần đó (các bút lục 213, 214). Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ hiện trạng đất tranh chấp do Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện vào ngày 16/8/2024 và kết quả đo đạc tại Trích đo số 339-2024 thể hiện trên phần đất tranh chấp có nhà và công trình vật kiến trúc do ông Nguyễn Trung Q và bà Lê Thị T xây dựng và đang trực tiếp quản lý sử dụng (các bút lục số 259-261, 318). [6.4] Thời điểm năm 1996 khi ông Đ lập giấy tay “Giấy bán đất” cho ông T, thì ông H vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ và chưa phát sinh tranh chấp gì với ông T, ông Đ và ông H. Theo ông H trình bày, cho đến năm 2002 ông mới bỏ địa phương đi, nhưng, hồ sơ vụ án thể hiện, từ năm 1996 đến năm 2002 ông H không cung cấp được bất kỳ giấy tờ, tài liệu gì chứng minh có tranh chấp đối với việc ông Đ sử dụng đất thửa 214 và sau đó chuyển nhượng lại cho ông T. Như vậy, việc ông T nhận chuyển nhượng thửa 214 tại thời điểm năm 1996 từ ông Đ là hoàn toàn ngay tình.

[7] Về quá trình kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: [7.1] Theo hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho ông H thể hiện: ngày 25/12/2001, ông H làm Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 31/7/2002, ông H được Ủy ban nhân dân huyện L, tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành V646681, số vào sổ 02269 đối với thửa 214, tờ bản đồ số 3 xã P, diện tích 513m2 (gồm 300m2 đất ONT, 213m2 đất CLN). Việc cấp GCNQSDĐ cho ông H căn cứ vào đơn kê khai của người dân, không đo đạc thực tế, không có biên bản thẩm tra hiện trạng sử dụng đất (các bút lục số 114, 365, 378-384). [7.2] Theo hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho ông Nguyễn Trung Q thể hiện: nguồn gốc đất thửa 214 là của cha ruột của ông Q là ông Nguyễn Trí T nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Văn Đ, theo giấy viết tay “Giấy bán đất” ghi ngày 23/4/1996 (bút lục số 195). Theo Bản tường trình nguồn gốc đất của ông Phan Văn T (chồng bà L) và ông Q ghi cùng ngày 16/6/2010, được Ủy ban nhân dân xã ký tên đóng dấu xác nhận, các đương sự khai nhận sử dụng đất ổn định từ ngày 19/3/1999 (các bút lục số 370, 371). Đến ngày 23/5/2011, ông Q và ông Phan Văn T được Ủy ban nhân dân huyện L cấp GCNQSDĐ số BC 891747 và BC 891748, cùng sử dụng chung thửa đất số 214, gồm 300m2 đất ở tại nông thôn và 180m2 đất trồng cây lâu năm (các bút lục số 367, 368), trong đó, “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất (300) và công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất (180)”.

[8] Tại Công văn số 1598/CV-UBND ngày 24/12/2024, UBND xã P, huyện L, tỉnh Long An xác định “1/ Nguồn gốc và quá trình sử dụng phần đất thuộc thửa đất số 214 tờ bản đồ số 3, tại ấp 1B, xã P. Trước năm 2000 ông Võ Trí H sinh sống tại 12 phần đất trên, sau đó ông bỏ dịa phương đi nơi khác sinh sống. Khoảng từ năm 2000 đến nay ông Nguyễn Trung Q sinh sống tại phần đất trên,…”.

[9] Tại Công văn số 3253/UBND-PKT ngày 10/12/2025 (bút lục số 365), Ủy ban nhân dân xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh cung cấp thông tin và kết quả xác minh về quá trình cấp GCNQSDĐ cho ông H và ông Q như sau: [9.1] Cơ sở để UBND huyện L cấp GCNQSDĐ thửa 214 cho ông Võ Trí H là “căn cứ vào đơn xin đăng ký cấp giấy CNQSDĐ ngày 25/12/2001 của ông Võ Trí H, biên bản xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai xã P, văn bản số 134/TT-UB ngày 20/5/2002 của UBND xã P, danh sách ngày 13/05/2002 của UBND xã P.”

Tuy nhiên, cũng tại Công văn số 3253/UBND-PKT thể hiện kết quả xác minh cho thấy “Trước đây gia đình ông H có sinh sống tại thửa đất 214 tờ bản đồ số 3, tuy nhiên sau khi gia đình ông H vỡ nợ (bể hụi), thì gia đình ông H đã rời khỏi địa phương đi nơi khác sinh sống. Ông Phạm Văn Đ liên hệ gia đình ông H để đòi nợ và ông Đ đã đưa thêm cho gia đình ông H một số tiền để lấy phần đất của gia đình ông H, từ đó gia đình của ông Đ sinh sống trên thửa đất đó từ trước năm 1990, đến năm 1996 ông Đ chuyển lại thửa đất trên cho ông Nguyễn Văn T.

Do đó, vào năm 2002 ông Võ Trí H thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ là không đúng quy trình, không đúng quy định pháp luật tại thời điểm cấp giấy CNQSDĐ.” [9.2] Đối với việc cấp GCNQSDĐ cho ông Q, thì UBND xã L đã xác minh thể hiện: “Ngày 16/6/2010 ông Nguyễn Trung Q và Phan Văn T đến UBND xã P lập thủ tục cấp giấy CNQSDĐ thửa đất số 214 tờ bản đồ 3, diện tích 480 m 2 (300m2 đất ONT, 180m2 đất CLN). Sau khi kiểm tra hồ sơ cấp giấy và xác minh thì nguồn gốc thửa đất trên là của ông Nguyễn Văn T nhận chuyển nhượng của ông Phạm Văn Đ ngày 23/4/1996 sau đó ông Nguyễn Văn T cho lại ông Nguyễn Trung Q và ông Phan Văn T đăng ký cấp giấy CNQSDĐ”. Việc cấp GCNQSDĐ cho ông Võ Trí H; ông Nguyễn Trung Q và ông Phan Văn T đã bị trùng nhau về số thửa, số tờ bản đồ và vị trí thửa đất, theo văn bản giải trình từ ông Trần Hoàng M (năm 2010 là công chức địa chính xã P) là do vào năm 2010 Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện L thu tất cả các sổ địa chính và sổ mục kê đất để chỉnh lý biến động nên không kiểm tra được thửa 214 tờ bản đồ số 3 có cấp giấy cho ai chưa.

[10] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ do các bên đương sự cung cấp và kết quả thu thập chứng cứ do Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện, tại đoạn

[4],

[5] và đoạn

[6] phần nhận định của bản án sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét, đánh giá toàn diện về nguồn gốc đất, quá trình quản lý sử dụng, kê khai đăng ký cấp GCNQSDĐ, từ đó không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H, là có căn cứ, đúng quy định tại khoản 1 Điều 100, Điều 101, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Ông H kháng cáo, nhưng không cung cấp được chứng cứ gì mới để chứng minh, nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông H.

[11] Đề nghị của Kiểm sát viên là có căn cứ, được chấp nhận.

[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo không được chấp nhận, lẽ ra ông Võ Trí H phải chịu án phí phúc thẩm, nhưng do ông H là người cao tuổi và có yêu 13 cầu xét miễn nộp tạm ứng án phí và án phí, nên thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Ông H đã được miễn nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên không tuyên hoàn trả.