Bản án 278/2026/DS-STTranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng: [1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn ông Trần Minh S khởi kiện bị đơn ông Lương Tuân H1 và ông Nguyên Quốc H2 về việc tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến thửa đất sô 685E, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại khu phô N, phường B, thành phô D, tỉnh Bình Dương (nay là phường Đ, Thành phô Hô Chí Minh). Đôi chiêu quy định của pháp luật tại các Điêu 26, 35, 39 Bộ luật tụng dân sự năm 2015 nên vụ án thuộc thâm quyên thụ lý, giải quyêt của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh. [1.2] Vê việc vắng mặt của các đương sự: Tại phiên tòa sơ thấm, nguyên đơn và bị đơn đêu có yêu câu giải quyêt văng mặt.

Do đó, Hội đông xét xử xét xử văng mặt tât cả các đương sự theo quy định tại khoản 1 Điều 227, các Điều 228, 229, 238 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án: [2.1] Quá trình giải quyết, các đương sự thống nhất các tài liệu, chứng cứ sau đây: - Tờ thỏả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vào ngày 28/7/2011 được ký kết giữa bên chuyển nhượng là ông Lương Tuấn H1, ông Nguyễn Quốc H2 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Minh S; - Biên bản làm việc ngày 04/5/2026 về việc thoả thuận giá trị tài sản tranh chấp; - Tài sản trên đất là căn nhà tạm (dạng nhà kho) được làm vào năm 2011 là của ông Trân Minh S, các đương sự không có tranh chấp và cũng không có yêu cầu Tòà án giải quyết. Sự thừa nhận của các đương sự là tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. [2.2] Nguyên đơn ông Trần Minh S khởi kiện bị đơn ông Lương Tuấn H1 và ông Nguyên Quôc H2, yêu câu Toà án công nhận Tờ thoả thuận chuyên nhượng quyên sử dụng đât ngày 28/7/2011 đã ký giữa ông S với ông H1, ông H2 là hợp pháp; đông thời yêu cầu công nhận cho ông S được quyền quản lý, sử dụng hợp pháp đối vớidiện tích đất 85m' thuộc một phần thửa đất số 685E, tờ bản đồ số 04, toạ lạc tại khu phố N, 3 phường Đ, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 631804 cấp ngày 05/9/2002. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông H1, ông H2 đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông S. Xét lời trình bày của các đương sự và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, thấy rằng: Ông Lương Tuấn H1 và ông Nguyễn Quốc H2 là chủ sở hữu diện tích đất 244.7m?, thuộc thửa đất số 685E, tờ bản đồ số 04, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành V631804, vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 4397 QSDĐ/ câp ngày 05/9/2002 đứng tên Nguyên Văn T, được cập nhựt biên động ngày 24/5/2008 sang tên ông Lương Tuân H1, ông Nguyên Quôc H2. Ngày 28/7/2011, ông HI, ông H2 với ông S thoả thuận chuyên nhượng phân diện tích đất 85m' cho ông h hn g h hư u kử hưng đ nư2 than tràn đá đủ tiền cho ông HI, ông H2 và ông HI, ông H2 đã bàn giao đất cho ông S. Sau đó, ông S xây dựng căn nhà tạm trên đất vào năm 2011 để sử dụng làm nhà kho để đồ, để xe và giữ đất cho đến hiện nay. Tại Trích lục bản đồ địa chính ngày 15/4/2026 do Chi nhánh Văn phòng Đ thực hiện thể hiện: Phần diện tích đất tranh chấp theo đọ đạc thực tế 84.4m- (trong đó 83.7m' đất ODT, 20.7m' đất HNK) là một phần trong tổng diện tích 244.7m?, thuộc thửa đất số 685E, tờ bản đồ số 04 nêu trên. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chô ngày 02/4/2026, thê hiện cạnh hướng Đông của phân diện tích đât tranh chấp tiếp giáp với đường bê tông 4m (con đường này trước đây do dân tự mở để làm lối đi chung, sau này con đường này được quy hoạch để dùng làm lối đi do Nhà nước quản lý). Vê tính hiệu lực của Tờ thoả thuận chuyên nhượng quyên sử dụng đât ngày 28/7/2011, thây răng: Vê hình thức của hợp đông "Tờ thỏả thuận chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/7/2011" được viết tay có chữ ký của các bên nhưng không được công chứng, chứng thực, không có xác nhận của chính quyền địa phương nên chưa tuân thủ quy định tại các Điều: 401, 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 (các Điều: 119, 502 của Bộ luận Dân sự năm 2015).

Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết hợp đồng những người này có đủ năng lực hành vi dân sự; về mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm đạo đức xã hội, không trái quy định pháp luật, các bên thực hiện giao dịch hoàn toàn tự nguyện; đât chuyên nhượng đã được câp quyên sử dụng đât cho ông H1, ông H2. Quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông S đã nhận đất vào năm 2011 và cũng trong năm 2011, ông S xây dựng căn nhà tạm để sử dụng làm nhà kho để đồ, để xe và giữ đất cho đến hiện nay; còn ông H1, ông H2 đã nhận đủ tiên và bàn giao đât cho ông S. Đôi chiêu quy định tại điêm b tiêu mục 2.3 mục 2 phân II Nghị quyêt 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đổng Thẩm phán TAND tối cao, thì Tờ thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/7/2011 vi phạm điều kiện Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uy ban nhân dân câp có thâm quyên, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này nên Tờ thoa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/7/2011 giữa ông S với ông H1, ông H2 có hiệu lực pháp luật và thực tế các bên đã thực hiện xong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã giao tiền và bàn giao đất), và khi xảy ra 4 tranh châp thì phía ông H1, ông H2 cũng đông ý quyên quản lý, sử dụng đât của ông S nên việc ông S quản lý, sử dụng đôi với phân diện tích đât 84,4m' là hợp pháp theo quy định tại Điều 221 và 223 Bộ luật Dân sự năm 2015. [2.3] Về tài trên đất là căn nhà tạm (dạng nhà kho) được làm vào năm 2011 là của ông Trần Minh S, các đương sự thống nhất không có tranh chấp và cũng không có yêu cầu Toà án giải quyết nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[3]

Từ những phân tích nêu trên, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận.

[4] Ý kiến của Kiếm sát viên là phù hợp.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Minh S tự chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của ông S

[6] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí trích lục bản đồ đo vẽ: Ông Trần Minh S tự chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của ông S.